Stvaranje HOA - postupak, značajke dizajna i preporuke. Kako stvoriti HOA? Korak po korak upute
Za jednu stambenu zgradu zadruga se sastavlja samo u jednom primjerku. Ova odluka se donosi na odvojenom sastanku. Prihvaća se samo ako je glasovalo više od 50 posto izašlih na glasovanje.
Ciljevi stvaranja HOA. Što je?
Najjednostavnije rečeno, radi se o udruzi vlasnika kuća u stambena zgrada. Zakon o stanovanju definira ga kao neprofitna organizacija. Izrađuje se u skladu s okvirom utvrđenim u važećem zakonodavstvu.
U U zadnje vrijemeČesto se postavlja pitanje koje su negativne posljedice za stanovnike koji se odluče na ovaj način upravljanja svojom imovinom. Ali to se ne događa zbog samog postojanja organizacije. Problem je neispravan postupak izrade. Ponekad se stvaraju ne kako bi olakšali život stanovnicima, već kako bi otvorili pristup financijska sredstva, dodatne ovlasti za određene osobe.
Negativne posljedice se ne pojavljuju svugdje. Glavna stvar je unaprijed uzeti u obzir sve moguće značajke ovog procesa.
OKO moguće načine upravljanje kućom napisano je u članku 161. Stambenog zakona Ruske Federacije. A članak 44. obvezuje vlasnike da održe skupštinu ako treba donijeti doista važnu odluku.
Članak 135. Stambenog zakona Ruske Federacije također je posvećen aktivnostima HOA-a. Općenito, postoji mnogo članaka koji čine regulatorni okvir za ovu djelatnost:
- Stavak 9. čl.148.
- 2. dio čl.147.
- Dio 5. u čl.147
- Dio 6. u čl.146.
- 8. dio čl.156
- Članak 152. 3. dio.
- 3. dio čl.151.
- Dio 1. u čl.149.
- 2. dio čl.137.
Početni koraci
HOA su organizirani iu jednoj stambenoj zgradi iu nekoliko odjednom. Ili na, koji su ujedinjeni jednim zajedničkim teritorijem.
Postoji nekoliko poteškoća koje su povezane s određenim čimbenicima:
- Kako regulirati pravna i financijska pitanja?
- Tko i kako podnosi porezne prijave?
- Upravljanje zapisima.
- Kako organizirati opće skupštine?
- Provođenje glasovanja.
- Postupak za formiranje HOA zahtijeva strogo poštivanje važećeg zakonodavstva.
- Kako prikupiti podatke od vlasnika stambenih prostorija?
Djelatnost HOA temelji se samo na pravni aspekti spomenuti u Zakonu o stanovanju. Da bi organizacija bila legalna, vlasnici joj se moraju pridružiti. najmanje 50 posto ukupne površine kuće. Svaki stanovnik ima pravo odbiti pridružiti se HOA. Ali iu tom slučaju postoji obveza poštivanja uputa nakon skupštine. Ali takvi stanovnici nemaju pravo sudjelovati u glasovanju.
Obavezno je stvoriti inicijativnu grupu iz redova stanara, minimalno 5 osoba. Za usvajanje povelje osniva se prva glavna skupština. A za dovršetak pripremne dokumentacije inicijativna skupina šalje prijavu gradskoj upravi.
Održavanje glavne skupštine
Inicijativne skupine preuzimaju najveći dio odgovornosti vezanih uz poslove Društva. U pripremnoj fazi već je djelomično formiran. Predstavnici inicijativne skupine pripremaju dnevni red i upućuju pozive, a ti isti ljudi odgovorni su za izradu buduće Povelje. I za formiranje približnih Protokola za svaki od sastanaka. Naposljetku, ta ista skupina odgovorna je za izradu obrazaca za glasovanje.
Sastanak se održava kako bi se raspravljalo o svakom važnom pitanju. Na njemu se svakom stanovniku govori o potrebi stvaranja HOA i objašnjava koje su prednosti ovog oblika partnerstva.
Ponekad se glasa u odsutnosti. Svaki stanovnik ima određeno vrijeme da donese odluku. Glavna stvar je unaprijed osigurati u povelji mogućnost održavanja glasovanja u odsutnosti. Za svakog člana zajednice priprema se poseban obrazac za glasovanje. Ili za svako pitanje koje je na dnevnom redu. Svaki obrazac mora imati tri opcije: „suzdržan“, „za“ ili „protiv“.
Prebrojavanje glasova ne bi se trebalo temeljiti na tome koliko je ljudi sudjelovalo. I po ukupnoj površini koja pripada stanovnicima. Na primjer, vlasnici nekretnina sa 70 godina četvornih metara imaju više glasova od vlasnika lokala od 30 metara.
O odobrenju povelje
Povelja je glavni dokument na kojem se temelje gotovo sve aktivnosti HOA. Pravilno funkcioniranje same organizacije ovisi o tome koliko je dobro pripremljen tekst ovog dokumenta.
Glavni zahtjev za Povelju je da bude što jednostavnija. Ne bi trebao uključivati točke koje nisu podržane trenutno zakonodavstvo. Logično je kopirati odjeljak 6 Stambenog zakona, usput unoseći izmjene.
Tada neće biti dvostrukog tumačenja pravila. Sljedeće točke moraju biti prisutne u Povelji HOA:
- Koliko članova ima revizijska komisija?
- Koliko članova ima odbor?
- Postupak sazivanja članova HOA.
- Lokacija HOA.
- Naziv HOA.
Postoji samo nekoliko koncepata koji dopuštaju neka odstupanja. Na primjer, možete:
- Vi možete prema vlastitom nahođenju formulirati proceduru održavanja zajedničkih sastanaka na kojima sudjeluju članovi HOA i vlasnici stanova.
- Ovlasti izbora prenijeti na skupštinu članova HOA. Tada će sam predsjednik manje ovisiti o članovima odbora. Ali više će ovisiti o svim članovima HOA.
Dok se Povelja HOA priprema i izvršava, neophodna je održavati sastanke kao i obično o svim važnim pitanjima:
- Razmotrene su naknade povezane s popravcima i održavanjem.
- Provođenje osobnog glasovanja i glasovanja u odsutnosti.
- Reizbor predsjednika i članova uprave.
- Koristiti zajedničko vlasništvo.
- Korištenje zemljišta.
- Izvođenje rekonstrukcije kuće.
Neriješena porezna pitanja zahtijevaju odvojeno računovodstvo. Preporučljivo je uključiti u Povelju HOA uvjet da zajednica uključuje približno isti broj predstavnika iz svakog ulaza.
Povelja HOA je dokument obvezan za sve članove HOA. Ali to se ne odnosi na vlasnike stambenih nekretnina.
O procesu registracije
Svaki član uprave može podnijeti paket dokumenata odgovarajućem Vladina agencija za registraciju HOA. Za ovaj postupak odgovorna je Federalna porezna služba. Paket dokumenata sastoji se od:
- Potvrda koja potvrđuje plaćanje državne pristojbe.
- Prijave za registraciju pravna osoba. Koristi se obrazac 11001.
- Zapisnik odbora HOA. Svojim potpisom moraju ga ovjeriti svi članovi odbora.
- Povelja o partnerstvu. U konačnoj verziji odobrenoj na glavnoj skupštini. Dostavljeno u dva primjerka.
- Zapisnik sa sastanka, izvornik ili u obliku javnobilježničke preslike.
savezni Porezna služba obrađuje zahtjeve za najviše sedam dana.
Koji su drugi postupci potrebni za dovršetak?
Potvrda o prihvaćanju glavni je dokument prema kojem se kuća prenosi na upravljanje HOA. Tijekom ovog procesa mora biti prisutna posebna komisija. Obično uključuje i članove uprave HOA i predstavnike općine. Uz tekst akta uvijek se prilaže tehnička dokumentacija koja se odnosi na pojedinu građevinu. Mora biti u skladu s normama i pravilima rada stambene zgrade.
Pri odlasku na drugi oblik upravljanja Ne bi trebalo biti promjena u pravima vlasnika stanova. Kada se kuća prenosi na upravljanje HOA-u, stvaraju se posebne obavijesti. Upućuju se Povjerenstvu za gospodarenje imovinom, kao i Odjelu gradske uprave.
Bankovni račun za HOA otvara se samo na ime pravne osobe.
Prethodni bilansar kuće mora biti obaviješten o tome što se dogodilo. Svi potrebni podaci su osigurani.
Sklapanje ugovora
Zajedničko vlasništvo, uvjeti i pravila za njegov sadržaj postaju glavni predmeti takvih sporazuma. s vlasnicima koji nisu pristupili tvrtki.
Što je predviđeno ugovorom?
- Opis imovine koja je predmet popravka i održavanja.
- Kakvi se radovi popravka i održavanja provode? Kako točno?
- Koju odgovornost snosi HOA u slučaju neispunjenja obveza?
- Informacije o odgovornostima vlasnika i drugim troškovima popravka i održavanja. Postupak, iznos i uvjeti plaćanja.
Ugovor s HOA sastavljen je u dva primjerka. Vlasnik i predsjednik uprave moraju ga potpisati. Upravni odbor partnerstva također se mora složiti s tim radnjama. Idealna opcija je kada se svi vlasnici kuća pridruže HOA. Ali Zakon ne daje pravo sklapanja ugovora na silu ako je netko protiv toga. Svi gubici padaju na HOA ako vlasnici odbiju platiti režije.
Kuća se također može prenijeti organizacija upravljanja, koji se bira na glavnoj skupštini. Odlukom glavna skupština u ovom slučaju odobrava se ugovor o upravljanju stambenom zgradom. Dodjelu organizacije upravljanja daju vlasnici kuće ili članovi odbora HOA. Jedna strana svake godine izvješćuje drugu o tome kako se ispunjavaju uvjeti opisani u sporazumu.
Upravljačka organizacija također može odabrati metode kojima će se određena kuća servisirati. Da biste to učinili, možete uključiti zaposlene HOA-e s punim radnim vremenom ili radnike treće strane.
Isplati li se uopće organizirati HOA? Odgovor je u videu
Video u nastavku otkriva ne samo organizacijske aspekte stvaranja HOA, već i one motivacijske. Isplati li se baviti ovim poslom ili povjeriti kuću društvu za upravljanje?
Stambeno-komunalne usluge / Društva za upravljanje i udruge vlasnika stanova
Dakle, dvije godine gledam kako upravljačke tvrtke besramno pljačkaju stanovnike, iskorištavajući njihovu lakovjernost, nesposobnost i nevoljkost da upravljaju vlastitom imovinom. Nažalost, mnogi još uvijek imaju stereotip: vlasnik kuće je stambeni ured, a ako on ne radi dobro, najviše što se može učiniti je otići u okružni izvršni odbor da se žali.
Prijatelji, ni ureda za stambena pitanja ni izvršnih odbora okruga odavno nema! Sada postoji tržište na kojem posluju tvrtke za komercijalno upravljanje. Oni nisu odgovorni ni okružnoj ni gradskoj upravi, ni premijeru Putinu, ni predsjedniku Medvedevu. Oni su odgovorni samo vama. Vi ste ti koji ste s njima sklopili ugovor, plaćate im novac i imate pravo zahtijevati usluge navedene u ugovoru.
Teško je boriti se samo s društvima za upravljanje. Ali možemo se ujediniti i zajedno braniti svoja prava. I, kao što praksa pokazuje, najlakši način da to učinite je uz pomoć HOA.
Odlučili smo da ovaj izvještaj ne bude sasvim običan. U biti, ovo je metodološki vodič za stvaranje HOA. O tome govorimo iskreno i objektivno. Također nudimo standardne obrasce dokumenata i opisujemo sve zamke. Molim Vas da pažljivo pročitate ovaj tekst i na kraju se javite u obranu vlastitih prava.
Tko je kriv za stambeno-komunalne probleme?
Rusija je 2006. usvojila novi Građanski zakonik. Ovaj dokument radikalno je promijenio sustav upravljanja stambenim zgradama. Prije toga, svima njima upravljale su općinske strukture - razni uredi za stambena pitanja i regionalna gospodarska tijela. Od 2006. godine situacija se promijenila: vlasnici stanova imaju priliku (pa i obvezu) samostalno odlučivati o upravljanju zajedničkom imovinom.
Zakonodavac je vlasnicima stanova u višestambenim zgradama dao dvije mogućnosti upravljanja: ili se udružuju i stvaraju Udrugu vlasnika stanova (HOA) ili sklapaju ugovor s društvom za upravljanje, a ono upravlja kućom umjesto njih. Svi su se vlasnici kuća na ovaj ili onaj način odavno odlučili, iako nisu svi toga svjesni. I danas se sve kuće u Jekaterinburgu kontroliraju na jedan od ova dva načina.
U Jekaterinburgu oko 88% stambenih zgrada održavaju društva za upravljanje, a samo 12% stambenih zgrada. U isto vrijeme, broj HOA-a stalno raste. Prije samo dvije godine njihov broj jedva je dosezao 10% - upravo je to ono u što je grad trebao ući federalni program reforma stambenog i komunalnog gospodarstva. Bez ovog programa možda bi 99% svih kuća bilo pod kontrolom društava za upravljanje.
Usput, u mnogim drugim gradovima Rusije situacija je upravo suprotna - više od polovice kuća mogu upravljati udruge vlasnika stanova. Ali u Jekaterinburgu, povijesno gledano, upravljačka društva su ta koja vladaju. I svi oni vrlo oklijevaju prenijeti svoje ovlasti na HOA. Svaki pokušaj stvaranja partnerstva nailazi na razne prepreke od strane društva za upravljanje.
Zašto se ovo događa? Jer stambeno-komunalni sektor je ogroman i slabo kontroliran biznis. Svake godine kroz ruke društava za upravljanje prođe 12-15 milijardi rubalja. Ovo je puno novca. A društva za upravljanje su komercijalne strukture koje "gospodare" ovim tržištem. Ne čudi što daju sve od sebe kako bi promovirali shemu “izravnih ugovora” u kojoj su vlasnici stanova potpuno nemoćni.
Štoviše, društva za upravljanje to čine potpuno nekontrolirano, jer je običnom stanovniku stambene zgrade vrlo, vrlo teško pratiti kako i na što se troši novac koji su uplatili, te koliko su kvalitetno pružene usluge koje su platili. Vrlo, vrlo je teško podnijeti čak i banalnu žalbu: uvijek postoji šansa da ćete na "nemam vodu" čuti odgovor "ali svi drugi imaju, samo ste vi nesretni". Beskorisno je žaliti se na njih gradskoj ili okružnoj upravi: sva društva za upravljanje danas su privatne tvrtke koje ne odgovaraju upravi okruga, uredu gradonačelnika, pa čak ni predsjedniku. Što možemo reći o jednostavnom stanaru?
Ne čudi da, ostavljena bez kontrole, društva za upravljanje počinju trivijalno varati svoje poslodavce, odnosno vas i mene. govoreći jednostavnim jezikom- ukrasti. Zapravo, teško je odoljeti iskušenju kada te nitko ne kontrolira, nitko ti se ne rukuje, nitko ne može čak ni provjeriti tvoj rad.
Izmišljena je velika raznolikost shema i metoda krađe od stanovništva. Tijekom dvije godine zastupničkog rada, zajedno sa zabrinutim stanarima, pronašao sam najmanje pedesetak opcija za lukavu prijevaru s mjernim uređajima, izračun “općekućne” potrošnje resursa i rezanje komercijalnih potrošača na pristupni kabel. A tu su i "lažni" popravci, kada se prema procjeni otpisuju milijuni za radove koji koštaju jedva desetke tisuća rubalja ili neprimjetno odbijanje obavljanja plaćenih usluga. Što da kažem, deseci tisuća mogu se zaraditi tihom zamjenom obaveznog mokrog čišćenja ulaza s metenjem ili prestankom uklanjanja smeća s mjesta odvoza smeća nedjeljom. Ako potpuno prestanete čistiti ulaz i dvorište, svaka će kuća godišnje donijeti tvrtki za upravljanje do milijun rubalja.
Međutim, krađa nije jedina zamjerka društvima za upravljanje. Zapravo, možda bi im se moglo oprostiti sitno varanje kad bi svoj posao obavili sa solidnim peticama. No, nažalost, društva za upravljanje ne samo da nas pljačkaju, već nas i varaju i oskudijevaju. Pogledajte svoj ulaz – s koliko bodova biste ocijenili rad svoje tvrtke za upravljanje? Koliko je dobro obavljen popravak? Koliko dobro čiste podove? Koliko brzo dobivate vodoinstalatere i električare? Koliko su često trijezni i koliko su profesionalni? Nažalost, u našem okrugu ocjene se kreću od C-minus do C-plus.
Razlozi za to su poznati. Društva za upravljanje su isti sovjetski stambeni uredi i odjeli. Da, prošli su postupak privatizacije. Sada ne pripadaju gradu ili državi, nego privatnim osobama. No, nažalost, promjena vlasnika nije dovela do promjene načina rada. Oni nastavljaju obavljati svoje dužnosti jednako loše kao i prije. A zašto bi se mijenjali? Zašto zaposliti novo stručno osoblje? Zašto naučiti dobro raditi svoj posao? Uostalom, i bez toga novac im ide na račune, deseci, pa i stotine kuća uredno plaćaju uobičajeni “harač” komunalcima. Stanovnici i vlasnici stanova ponašaju se kao kmetovi koji jednostavno nemaju kamo pobjeći od ugnjetavanja društava za upravljanje.
Naravno, možete hrpom izjava napadati društva za upravljanje i s vremena na vrijeme podvrgavati ih inspekcijama tužiteljstva, policije i drugih regulatornih tijela. Možete zahtijevati ispunjenje svojih obveza. Značajan dio mog posla je upravo postavljanje preuzetnih komunalaca na njihovo mjesto.
Ali mislim da je druga taktika produktivnija. Ne smijemo zaboraviti da su reforma stambenih i komunalnih usluga i novi Građanski zakonik osmišljeni kako bi porazili ovaj "kmetovski" sustav i ljudima pružili slobodu izbora. Prema zakonodavcima, odmah nakon donošenja novog zakona trebala bi početi nepomirljiva konkurencija između društava za upravljanje, što bi dovelo do poboljšanja kvalitete usluga. Ljudi bi, dobivši pravo izbora između nekoliko društava za upravljanje, birali samo najbolje, a oni koji rade na starinski način, nemarno, jednostavno bi bankrotirali.
Prošlo je 5 godina od donošenja zakona. A konkurencija između društava za upravljanje tek se počinje javljati. U golemom gradu Jekaterinburgu zabilježeni su doslovno izolirani slučajevi prijenosa kuća iz jedne tvrtke u drugu. A iskreno nemarna društva za upravljanje nastavljaju služiti, i zapravo, držati stotine tisuća građana u ropstvu.
A glavni razlog ovakvoj situaciji je inertnost samih vlasnika stanova. Zakon im je stavio na raspolaganje snažan instrument utjecaja na društva za upravljanje, dao im mogućnost da sami odlučuju o obliku upravljanja kućom, pa čak i to upravljanje preuzmu u svoje ruke. Ali većina nas ne iskoristi ovu priliku i nastavi živjeti kao da novog stambenog zakona jednostavno nema.
U međuvremenu, moguće je preokrenuti situaciju s komunalnim uslugama. Stotine kuća diljem Jekaterinburga dokazale su to iz vlastitog iskustva. Tamo su vlasnici domova pobijedili lijenost i ravnodušnost i shvatili da im nitko drugi neće pomoći osim njih samih. Organizirali su se i preuzeli kontrolu nad kućom u svoje ruke. I ovaj je korak odmah donio rezultate.
Taj korak bilo je stvaranje udruga vlasnika stanova - neprofitnih udruga stanara, čija je jedina svrha poboljšati njihov zajednički život, urediti kuću i zajedničku imovinu.
Često je sama prijetnja stvaranjem HOA dovoljna da se društvo za upravljanje uplaši gubitka stabilnog izvora prihoda i, kako kažu, dođe k sebi i počne ispunjavati svoje obveze. Stvaranje ove organizacije otvara potpuno nove mogućnosti za vlasnike stvarnog upravljanja vlastitim domom.
Što je HOA?
HOA je udruženje vlasnika stambenih nekretnina koji zajednički žele upravljati svojim domom. HOA omogućuje stanovnicima da kontroliraju kako i gdje se točno troši njihov novac. Upravljačka tijela HOA - a to su predsjednik, Upravni odbor i odbor za reviziju– ne imenuju se odozgo, biraju ih sami vlasnici kuće. A samo vlasnici sami na skupštini mogu odlučiti koliko će plaćati za održavanje svojih stanova i kako će se taj novac trošiti. Samo sami stanovnici, ujedinjeni, mogu kontrolirati trošenje svojih sredstava i spriječiti krađe. Sada su HOA jedini način da se stambene i komunalne usluge stave pod stvarnu kontrolu građana.
Primjerice, sami vlasnici (a ne tvrtka za upravljanje) određivat će koliko često treba prati podove u ulazima, iznositi smeće i čistiti dvorište. Isplati li se skupiti novac da se napravi igralište ili poprave klupe na ulazu? Trebam li na njenom mjestu posaditi cvjetnjak ili napraviti parkiralište?
Partnerstvo je neprofitna organizacija i imat će vlastiti bankovni račun (ili više od jednog). Stanovnici će prebacivati novac na te račune, a HOA će s njih plaćati komunalne račune. Glavni dobavljači svjetla, topline, tople i hladne vode morat će sklopiti ugovor s novim HOA-om. Za sve ostale usluge - čišćenje dvorišta i ulaza, odvoz smeća, vodoinstalaterske, elektroinstalaterske, popravne i druge radove, HOA je potpuno slobodan u odabiru izvođača. Upravni odbor HOA-a, uz suglasnost skupštine društva, moći će samostalno odlučivati kome će povjeriti pojedine poslove i koliko će to platiti. Sasvim je moguće da će se mladi umirovljenici iz susjedstva pokazati puno boljim domarima, tehničarima i mehaničarima od alkoholičara i radnika gastarbajtera koje angažira tvrtka za upravljanje. Ili, naprotiv, partnerstvo će odlučiti sklopiti ugovor s jednom od specijaliziranih tvrtki koje pružaju usluge čišćenja ili popravka, kojih u gradu ima mnogo. Naravno, to će biti malo skuplje, ali će kvaliteta njihovog rada, ljubaznost i usluga biti zajamčena. Ako bilo koji od ovih parametara iznenada prestane zadovoljavati stanare, uvijek se može raskinuti ugovor i pozvati nove izvođače. Da biste to učinili, bit će dovoljno održati sastanak. Takvi trikovi, u pravilu, ne rade s društvom za upravljanje. Tu je jako, jako teško zamijeniti nemarnog domara ili vodoinstalatera.
Konačno, sva mjesta su na raspolaganju HOA uobičajena uporaba. I to nisu samo stubišta, već i tavani, podrumi, lokalno područje. U mnogim domovima oni su u dobrom stanju i sami su po sebi vrijedna imovina. HOA može odlučiti koristiti ih za vlastite potrebe (na primjer, za postavljanje kluba, teretane ili skladištenja stvari stanara) ili ih može iznajmiti. Novac dobiven na ovaj način može se potrošiti na uređenje doma ili nadoknaditi dio računa za režije.
Često čujem da su HOA komplicirani i vrlo skupi. Zapravo to nije istina. Naravno, stanovnici kuće morat će jednom pokušati to učiniti određeni posao stvoriti partnerstvo. Ali nakon ovoga, njihov život će postati puno bolji i ugodniji.
Naravno, određeni troškovi se ne mogu izbjeći. No, najvjerojatnije će ti troškovi biti znatno niži od trenutnih troškova održavanja društva za upravljanje. I platit ćete samo one usluge koje stvarno dobijete, a ne one koje vam Kazneni zakon nameće.
Dakle, HOA će morati platiti za održavanje bankovnog računa i programa koji će vam omogućiti upravljanje novcem na daljinu, iz ureda HOA. Cijena ovoga bankarske usluge u većini banaka kreće se od 300 do 1500 rubalja mjesečno.
Partnerstvo će svakako trebati kompetentnog računovođu za plaćanje i pripremu izvješća poreznim i drugim regulatornim tijelima. Ali nemojte se bojati: čak i ako među vašim susjedima nema takvog računovođe, pronaći odgovarajućeg stručnjaka neće biti teško. Danas u Jekaterinburgu postoje deseci tvrtki koje pružaju "vanjsku" računovodstvenu pomoć na temelju vanjskih poslova. Cijena takvih usluga počinje od 5.000 rubalja mjesečno.
Određeni iznos morat će se platiti predsjedniku ortačkog društva i upravitelju kuće - onome koji će na sebe preuzeti stvarno upravljanje kućom i rješavanje problema koji se pojave. Prema ustaljenoj praksi, na ovo mjesto zapošljava se "mladi umirovljenik", koji za svoj trud dobiva 10.000-15.000 rubalja od svojih susjeda. I radit će savjesno. Štoviše, iako je ovo radno mjesto odgovorno, ono ne podrazumijeva stalni dnevni angažman. Svi ostali dužnosnici u partnerstvu - i članovi Uprave i članovi Revizijske komisije - rade volonterski i za svoj rad ne primaju novac.
Posebna stavka troškova je službenik za putovnicu. Obično dolazi jednom tjedno i košta kuću oko 2 tisuće rubalja mjesečno.
Svi ostali stručnjaci angažirani su po tržišnim cijenama. I malo je vjerojatno da će troškovi za njih biti veći nego u društvu za upravljanje. Umjesto toga, naprotiv, jer sada stanovnici neće morati platiti za džipove i vikendice direktora uprave.
Glavni problem svake komunalne organizacije je kontrola. To je najlakše u HOA. Sav rad partnerstva je vidljiv. Ako predsjednik ne radi dobro, uvijek može biti ponovno izabran. Osim toga, prema zakonu, HOA-i moraju svake godine proći vanjsku reviziju. To znači da posebna komisija proučava cjelokupno računovodstvo organizacije. Svi stanari zgrade moraju biti upoznati s rezultatima pregleda.
"Lijeni" HOA
Međutim, nema uvijek i nema uvijek smisla stvoriti punopravni HOA koji će se baviti svim javnim komunalnim uslugama, potpuno zamjenjujući društvo za upravljanje. To je često vrlo teško ili gotovo nemoguće učiniti. Primjerice, maloj će kući s 20-30 stanova jednostavno biti teško prikupiti novac za organiziranje vlastitih usluga. I vrlo je skupo za takvu kuću održavati vlastitog vodoinstalatera ili električara. Osim toga, može se ispostaviti da među susjedima nema niti jednog stručnjaka za komunalne usluge ili čak onoga koji bi se želio profesionalno baviti svim tim pitanjima.
Ali čak iu ovom slučaju postoji izlaz. Uostalom, glavna zadaća HOA-e je staviti pod svoju kontrolu komunalni sektor. A to također može učiniti takozvani lijeni HOA.
Po čemu se razlikuje od običnog?
Činjenica je da u "laganom" obliku HOA ne upravlja kućom samostalno, već za to angažira društvo za upravljanje. Između ortačkog društva i društva za upravljanje sklapa se ugovor, a zatim zajednički djeluju.
Čini se, kakva je razlika radi li društvo za upravljanje sa stanovnicima izravno, kao sada, ili putem "lijenog" HOA? I zašto je potreban ovaj "dodatni" sloj? Ali u stvarnosti razlika postoji, i to ogromna. Nije uzalud da mnoge moderne komunalne tvrtke pristaju "posjetiti" kuću samo kada je takvo partnerstvo tamo već stvoreno.
S jedne strane, ne ostajete bez profesionalni menadžment. Stanovnici ne moraju stvarati bazu za popravke od nule ili tražiti vodoinstalatere i domare. Vama, kao i prije, služi društvo za upravljanje.
S druge strane, postajete mnogo fleksibilniji. Čak je i "lijeni" HOA jedan kvalificirani kupac. Govori u ime cijele kuće i stoga ima mnogo više ovlasti, moći i ovlasti od svakog pojedinog stanara. Zapravo, što mislite koga će davatelj usluga poslušati - jednog podnositelja pritužbe ili organizaciju koja predstavlja desetke ili čak stotine ljudi? Stanarima je puno lakše zatražiti bilo kakvo izvješće o obavljenim radovima, provjeriti stanje brojila i provjeriti je li najamnina ispravno obračunata. Ako je potrebno, HOA uvijek može naručiti neovisnu reviziju i uhvatiti lopove u šaku.
Drugo, HOA se našla u rukama najvažnijeg instrumenta utjecaja na društvo za upravljanje - prijetnje odlaskom u drugu organizaciju. Domu kućanstava puno je lakše to učiniti nego desecima razjedinjenih vlasnika. Naime, dovoljno je održati jednu skupštinu i ugovor je raskinut. Usput, često ima smisla implementirati ovu prijetnju. Uostalom, tržište komunalije u Jekaterinburgu već poprima oblik. A osim "čudovišta" poput "Radomira" ili "Ural-ST" koji su preživjeli iz prapovijesti, nekoliko desetaka neovisnih društava za upravljanje radi na tome. Nisu se pojavili kao rezultat "privatizacije" stambenih ureda i odjela. Ovi dečki počeli su raditi od nule, stvorili vlastite tvrtke i stoga cijene svakog klijenta. Ne čudi da je kvaliteta njihovih usluga viša od one dinosaura, koji nisu navikli ništa mijenjati u svom poslu.
Osim toga, HOA uvijek ima prostora za manevar: može odabrati koje će usluge pružati koja tvrtka. Recimo da su vodoinstalateri i domari u prošlom Upravnom društvu bili sasvim zadovoljavajući za stanovnike – pustimo njih. Ali zamijenit ćemo električara i čistačice na ulazu. Recimo, pozvat ćemo susjede umirovljenike da igraju ulogu tehničara, a električnu mrežu prenijet ćemo na specijaliziranu tvrtku. HOA može napraviti takav izbor.
Osim toga, sve što je rečeno o korištenju zajedničke imovine ostaje na snazi: njime upravlja HOA i može potrošiti sredstva dobivena od najma na poboljšanje teritorija ili smanjenje najamnine.
Nedostaci HOA-ova
Nemojmo se zavaravati: HOA je daleko od idealnog oblika upravljanja stambenom zgradom. Uostalom, u bilo kojoj kući živi mnogo ljudi s različitim interesima. A dovesti te interese pod zajednički nazivnik uvijek je teško. Uzmimo uređenje dvorišta: umirovljenici žele da tu budu klupe i sjenice, mladi roditelji trebaju igralište, tinejdžeri trebaju sportski prostor, a ljubitelji automobila radije bi umjesto svega toga napravili parkiralište. Čini se da je to nerješiv sukob interesa i nikakva demokracija u obliku HOA ga neće pobijediti.
Ali HOA je u trenutnoj situaciji možda najoptimalniji način upravljanja zajedničkom imovinom. A to čine upravo demokratska načela i sposobnost pronalaženja kompromisa između interesa svih stanovnika. Inače će sve ostati kako jest, a u našem dvorištu neće biti ni parkinga, ni platformi, ni klupa – odnosno svima će biti gore.
Naravno, osim prednosti, HOA imaju i nedostatke. Upravo o tome vole govoriti predstavnici društava za upravljanje kada odvraćaju vlasnike kuća od osnivanja vlastitih udruga. Razgovarajmo i o njima.
1. U HOA će krasti na potpuno isti način kao u društvu za upravljanje, ili čak i gore.
S jedne strane, postoje primjeri nepoštenja uprave pojedinih domova kućanstva. Doista, događa se da vlast u kući preuzme hrpa prevaranata koji koriste sredstva svojih susjeda za osobno bogaćenje.
Ali, prvo, društva za upravljanje kradu mnogo češće.
Drugo, Odbor nije uzet iz zraka i nije nam dodijeljen od strane viših sila. Odbor biraju sami stanovnici. A stanovnici tamo imaju moć izabrati poštene i povjerljive ljude.
Treće, mnogo je lakše provjeriti rad HOA nego društva za upravljanje. U tu svrhu postoji revizijska komisija. I svaki član HOA ima pravo provjeriti dokumentaciju o partnerstvu.
I konačno, četvrto, riješiti se prevaranata u upravnom odboru HOA prilično je jednostavno: trebate samo organizirati sastanak vlasnika i ponovno izabrati upravni odbor i predsjednika. To je puno lakše nego imati posla s prevarantima iz društava za upravljanje.
2. Udruge vlasnika stanova su neprofesionalne. Oni neće moći tako učinkovito upravljati kućom kao profesionalni komunalni radnici iz društva za upravljanje.
To je istina. Nema svaka kuća profesionalnog komunalnog radnika koji je spreman posvetiti značajan dio svog vremena HOA. I neprofesionalci često griješe.
Ali, kako pokazuje praksa, čak i najneprofesionalniji vlasnici tretiraju svoje odgovornosti mnogo pažljivije i odgovornije od zaposlenika društva za upravljanje.
Da, odbor HOA, pa čak i skupština stanara mogu pogriješiti. Ali oni uče na tim greškama. I dosta brzo uče, jer rade za sebe. Realnost je da su domovi kojima upravljaju HOA u prosjeku u mnogo boljem stanju od onih kojima upravljaju društva za upravljanje.
U krajnjem slučaju, HOA uvijek može postati "lijen" i sklopiti ugovore o uslugama s jednim ili više izvođača.
3. Kada se stvori HOA, svi dugovi kuće koji su se akumulirali tijekom mnogih godina bit će prebačeni u njenu bilancu i ona će jednostavno bankrotirati.
Ali to jednostavno nije istina. HOA je nova organizacija i počinje s radom od nule. Na njega se ne "prebacuju" nikakvi dugovi - svi ostaju u društvu za upravljanje koje ih nije moglo naplatiti. Nova HOA ne bi trebala biti zabrinuta zbog svojih problema.
Naprotiv, sredstva prikupljena od strane kuće za velike popravke moraju se odmah prenijeti na račune HOA. Dakle, partnerstvo će započeti svoj rad s pozitivnim saldom.
4. HOA-i će biti teško "izbaciti" dugove od namjernih neplatiša.
Dužnici i neplatiše vječni su problem svakog doma. Ali praksa pokazuje da se HOA najbolje nose s ovim problemom. Prvo, dolazi do izražaja moralni pritisak. Slažem se, jedna je stvar ne plaćati nekoj apstraktnoj tvrtki za upravljanje, koja se već dugo percipira kao neka vrsta "neprijatelja". Sasvim je drugo pljačkati susjede. A nije lako neplatiši živjeti kad svaki dan na stubištu susreće ljude koji znaju da živi na njihov račun.
Osim toga, primijećeno je da je HOA mnogo brži i spremniji na poduzimanje ekstremnih mjera - iznošenje slučaja na sud, isključivanje vode i struje neplatišama, pa čak i prisilno iseljenje. To je i razumljivo - uostalom, ovdje ljudi svojim novcem plaćaju nemarnog susjeda.
No, društva za upravljanje često namjerno povećavaju obujam duga, jer im je takav dug koristan. Na prvi pogled ova izjava djeluje apsurdno, ali to je činjenica! Dugovi komunalnim poduzećima omogućuju rješavanje dva vrlo važna zadatka.
Prvo, tražiti pomoć gradskih vlasti i države. Upravljačka društva zapravo zavrću ruke, izjavljujući da će bez vanjske pomoći jednostavno poremetiti sezonu grijanja. Vlasti ne mogu dopustiti da grad ostane bez grijanja, te su prisiljeni pomoći komunalnim radnicima koji su jednostavno previše lijeni da sami naplate dugove od svojih kupaca.
Drugo, kašnjenja u najamnini izvrstan su razlog za "odbacivanje" bilo kakvih zahtjeva stanara. Trebate popraviti igralište, posaditi cvjetnu gredicu ili napraviti kapitalni remont? Odbit će vas jer imate dug na kući. A budući da postoji dug (čak i ako je sitan), to znači da neće biti popravka.
5. Ima smisla stvoriti HOA samo u velikim novim zgradama. Mala kuća s manje od 50 stanova jednostavno ne može podnijeti predsjednika uprave, računovođu i svo potrebno osoblje - mehaničare, vodoinstalatere, domare i tehničare.
Doista, mala kuća ne može samostalno izdržavati cjelokupno osoblje koje zahtijeva HOA. Ali postoji nekoliko izlaza iz ove situacije.
Prvo, nekoliko kuća može se ujediniti u jednu HOA. To nije zakonom zabranjeno i ponekad je opravdano sa svih stajališta. Poznati su slučajevi kada su se stanovnici čitavog kompaktnog bloka izgrađenog kućama istog tipa, slično našem „Čekističkom gradu“, udružili u partnerstvo. Zapravo: kuće istog tipa imaju identične probleme i identične metode za njihovo rješavanje. Zašto ih ne riješimo zajedno? I tamo će trebati toliko vremena i truda da se stvori HOA kao u velikoj zgradi s više ulaza.
Drugo, nekoliko malih domova stanovanja može zajednički podržavati "zajedničkog" računovođu, vodoinstalatera i druge zaposlenike. Samo što će se o tome morati dogovoriti unaprijed, a ne još u fazi stvaranja.
Treće, možete organizirati "lijeni" HOA. Da, partnerstvo neće moći samo zaposliti sve stručnjake, a malo je vjerojatno da će predsjednik morati plaćati plaću. Ali koristi od ovog koraka i dalje će biti očite: stanovnici će moći bolje kontrolirati društvo za upravljanje i samostalno birati svog pružatelja usluga.
HOA: biti ili ne biti?
Čini se da su prednosti HOA očite. Tijekom dvije godine mog rada kao zamjenika, stalno sam agitirao stanovnike za stvaranje ovih organizacija koje će im stvarno pomoći da preuzmu kontrolu nad sektorom stambenih i komunalnih usluga, smanje krađu od društava za upravljanje i na kraju poboljšaju svoje živote .
Ali, nažalost, do zadnjeg trenutka moji apeli nisu naišli na najaktivniji odgovor. U dvije godine u okrugu su stvorena samo 2 HOA-a. U oba slučaja pružili smo svu potrebnu pomoć kako bi proces bio što brži i lakši. Ali čini mi se da je to jako, jako malo - s obzirom da u kotaru imamo ukupno 300 kuća! Uostalom, ako ljudi u potpunosti ne postanu vlasnici svog doma, tada će ih beskrupulozna društva za upravljanje nastaviti besramno pljačkati.
Jedan od razloga zašto je broj HOA u našoj zemlji mali je teškoća stvaranja partnerstva. Da, ovaj proces nije jednostavan i zahtijeva dosta vremena i određenog znanja. Ali to je u svačijoj moći, u to sam siguran. Zato će drugi dio ovog priručnika biti u cijelosti posvećen praktične savjete osnovati udrugu vlasnika kuća.
Kako stvoriti HOA?
Na prvi pogled, proces osnivanja udruge vlasnika može izgledati kao izuzetno težak i prezahtjevan zadatak. Doista, ovaj proces nije jednostavan i traje od 2-3 mjeseca do šest mjeseci. Ali u tome nema ništa fundamentalno nemoguće. Deseci tisuća HOA već su registrirani diljem Rusije. A oni su to najviše učinili obični ljudi, baš kao ti i ja.
Osim toga, inicijativna grupa stanovnika koji odluče registrirati HOA uvijek me mogu kontaktirati na recepciji. Ja i moji pomoćnici, uključujući prvoklasnog odvjetnika, učinit ćemo sve što je moguće da vam pomognemo u ovoj stvari. Ali samo pomoći - predložiti neke točke, pravilno pripremiti dokumente, savjetovati složena pitanja. Mi jednostavno ne možemo obaviti sav posao umjesto vas.
Dakle, gdje biste trebali početi?
Stvaranje HOA: inicijativna grupa
Prvo i najvažnije je stvaranje inicijativne grupe stanara koja će preuzeti sav posao oko uvjeravanja susjeda te stvaranja i registracije partnerstva. Bez toga sve daljnje radnje jednostavno neće funkcionirati. Grupa mora imati najmanje 5 osoba. Prvo, to će omogućiti međusobnu podjelu odgovornosti u svim fazama rada, a drugo, formiranje budućih upravnih tijela HOA.
Glavni uvjet za članove inicijativne skupine je upornost i poštenje. Moraju uživati autoritet i povjerenje među svojim susjedima. Bilo bi dobro da među njima ima profesionalnih menadžera i pravnika. Ali ako ih nema, onda nema ništa loše u tome. Glavno je da susjedi slušaju njihovo mišljenje i da im povjere sudbinu kuće.
Stvaranje HOA: strategija
Već na prvim sastancima inicijativne skupine potrebno je razmišljati o dugoročnom konceptu razvoja kuće. Jasno je da se HOA najčešće stvaraju zbog vrlo konkretnih i vidljivih razloga: nepravilnosti u radu društva za upravljanje, opći „nered“ u komunalne usluge, zbog želje za uspostavljanjem reda ovdje i sada. Ipak, već u ranim fazama rada članovi inicijativne skupine moraju odgovoriti na nekoliko glavnih pitanja. Evo ih:
Zašto stvaramo HOA?
Kako želimo da naš dom izgleda za 5, 10, 20 godina?
Kako možemo ostvariti te dugoročne planove?
Nakon što se pronađu odgovori na ova pitanja, bit će vam puno lakše ne samo sami raditi na projektu HOA, već i objasniti svoje ciljeve i ciljeve svojim susjedima.
Stvaranje udruge vlasnika kuća: Procjena resursa
U sljedećoj fazi buduće HOA treba procijeniti imovinu kojom raspolaže i rizike s kojima će se morati suočiti u budućnosti.
Imovina uključuje sve što će pomoći kući da vodi vlastiti posao u budućnosti. To uključuje lokalno područje (ali imajte na umu da sada, najvjerojatnije, nije razgraničeno), mjesta "zajedničke upotrebe" - podrume, tavane, ormare i druge pomoćne prostorije. Ujedno, ima smisla sada saznati jesu li u nečijem privatnom vlasništvu. U ovom slučaju, oni nisu uključeni u broj sredstava. Također morate saznati kojim je općim računovodstvenim sustavima zgrade vaša zgrada opremljena. Svaki mjerač topline, vode ili električne energije vaš je resurs koji će vam u budućnosti omogućiti značajnu uštedu na računima za komunalne usluge. Ne bi škodilo saznati iznos koji je kuća uštedjela za velike popravke. Ovaj iznos formira se od mjesečnih doprinosa stanovnika i pohranjuje se na poseban račun društvo za upravljanje. Može se potrošiti samo na popravke i samo odlukom opće skupštine stanovnika. Ako u vašoj kući u posljednjih nekoliko godina nisu izvršeni popravci, to znači da se u ovom fondu trebalo nakupiti nekoliko desetaka, pa čak i stotina tisuća rubalja.
Najvažniji resurs koji treba procijeniti su sami vlasnici kuće, vaši susjedi. Koliko je tamo? Koliki je njihov prosječni prihod? Jesu li spremni potrošiti vlastita sredstva za uređenje doma i dvorišta? Koje su njihove osnovne potrebe? Žele li, grubo rečeno, vaši susjedi platiti manje za usluge koje im se pružaju ili su, naprotiv, spremni svaki mjesec dati malo više? više novca, samo kad bi se kvaliteta usluga i njihov život značajno povećao. Ovo znanje će odrediti vašu buduću poziciju prilikom stvaranja HOA. Štoviše, bolje je dobiti ove informacije unaprijed kako se ne bi susreli neugodna iznenađenja u kasnijim fazama. Uostalom, ako se vaša ideja o budućnosti kuće ne poklapa s mišljenjem većine njezinih stanovnika, partnerstvo neće moći normalno funkcionirati.
Međutim, osim imovine, sistemski rizici kuće također će biti preneseni na HOA. Prije svega, ovo je stanje kuće, njenih zidova, stropova, cijevi i podruma. Što je kuća starija, što dulje nije popravljana, to su rizici veći, to će više sredstava biti potrebno za njihovo uklanjanje i sprječavanje.
Ali glavni rizik opet su ljudi, posebno uporni neplatiši. Dok kuću servisira tvrtka za upravljanje, naplata duga joj je problem. Ali čim HOA preuzme upravljanje, neplatiše će postati njegova glavobolja. U konačnici će ih morati platiti svi susjedi. Stoga je potrebno unaprijed saznati koliko takvih beskrupuloznih stanara ima u vašoj kući, a na obali razmisliti o tome koje mjere utjecaja namjeravate poduzeti protiv njih. Možda bi bilo dobro sastati se s neplatišama u ovoj ranoj fazi i raspraviti situaciju.
Stvaranje HOA: naš cilj je sastanak
Nakon što ste procijenili sve prednosti i nedostatke i izradili dugoročnu strategiju upravljanja svojim domom, morat ćete donijeti konačnu odluku – imate li dovoljno resursa za upravljanje vlastitim domom, isplati li se stvoriti HOA i u u kojem obliku će djelovati. Nakon što je odluka donesena, preostaje vam samo tehnički posao registracije partnerstva.
Da bi se HOA priznala kao postojeća, potrebno je održati opću skupštinu vlasnika kuće, na kojoj će vlasnici više od polovice stambenih prostorija kuće glasati za nova uniforma upravljanje domom. Na istoj sjednici trebao bi biti odobren i najvažniji dokument HOA - Povelja. Tu se biraju i upravna tijela. Zapravo, sljedeće ćemo govoriti o tome kako pravilno organizirati takav sastanak i koje dokumente treba pripremiti za njega.
Stvaranje HOA: priprema za sastanak
Pripremne aktivnosti za uglavnom može se podijeliti u tri velika dijela. Prvi je preliminarna komunikacija sa stanovnicima kuće. Ovdje stvarno morate doći doslovno do svakoga. Članovi inicijativne skupine trebaju se baviti propagandom i objašnjavanjem nekoliko tjedana. Šetnja po stanovima. Komunicirati. Razgovarajte o svom projektu i odgovarajte na pitanja. Sasvim je moguće da ima smisla održati nekoliko preliminarnih sastanaka, čija je glavna svrha rasprava o nadolazećem stvaranju HOA i nacrtu buduće Povelje, a možda i o pravilima dijeljenja kuće. Potrebno je uzeti u obzir mišljenje većine stanovnika i saznati njihov stav o najvažnijim pitanjima. U suprotnom, tijekom glavne skupštine organizatora HOA mogu vas čekati neugodna iznenađenja.
Drugi dio je organizacijski. Prije svega, potrebno je saznati koje su odluke već donesene na prethodnim općim skupštinama stanara. Možda niste znali za njih, ali najvjerojatnije ih je provelo društvo za upravljanje u odsutnosti još 2006. ili 2007. godine. Najvjerojatnije je na njima vaš dom "odabrao" ovo društvo za upravljanje. Vrlo je moguće da su tamo donesene i druge važne odluke. Te podatke društvo za upravljanje mora čuvati i nema razloga za odbijanje inicijativna grupa u njihovoj odredbi. Ukoliko tvrtka unatoč tome prekrši zakon i ne ustupi vam zapisnike prethodnih sastanaka, slobodno me kontaktirajte i zajedno ćemo riješiti ovaj problem.
Možda je najznačajnija od ovih odluka usvajanje obrasca obavijesti o novim glavnim skupštinama. Činjenica je da zakon obvezuje inicijatore općeg sastanka da o tome obavijeste sve stanovnike kuće. Oblik takve obavijesti biraju sami stanovnici. U pravilu, to je ili postavljanje obavijesti na javnim mjestima - na posebnim informativnim pločama, u prizemlju ili u liftu, ili dostava pisama obavijesti u poštanske sandučiće ili stanove. U tom slučaju članovi inicijativne skupine trebaju pripremiti i podijeliti obavijest. Ali ako takva odluka nije donesena, morat ćete se voditi općim pravnim pravilima.
A ti su standardi prilično strogi: ili osobna obavijest uz potpis ili preporučeno pismo. Pa to znači da će članovi inicijativne skupine morati otići u stanove i uz potpis obavijestiti sve stanare o predstojećem sastanku. Kao što praksa pokazuje, grupa od 2 osobe može posjetiti 10-15 apartmana u večernjim satima.
Ako vlasnik kuće ne živi u svom stanu i ne pojavljuje se tamo dugo vremena, vrlo je, vrlo teško obavijestiti ga. A izostanak takve obavijesti razlog je da se glavna skupština prizna nelegitimnom i ponište sve njezine odluke. Štoviše, za neke stanove možda niti ne znamo tko im je vlasnik.
Naravno, možete kontaktirati tvrtku za upravljanje. Ali nije činjenica da će nas dočekati na pola puta i dati te podatke. Možete se obratiti Federalnoj službi za registraciju. Ovo je teška i skupa stvar. Možete se poslužiti malim trikom: napišite preporučeno pismo na postojeću adresu i nekoliko puta se pokušajte sastati s vlasnikom nekretnine. Da biste to učinili, morate doći u stan nekoliko puta u različito vrijeme i pokušati uhvatiti vlasnika. Svaki neuspjeli pokušaj mora se zabilježiti: mora se sastaviti odgovarajući akt u kojem će se potpisati i susjedni svjedoci. Takav će papir biti koristan ako slučaj ipak završi na sudu. Na sudu ćemo pružiti dokaze da smo učinili sve da obavijestimo vlasnika.
Treća bitna točka je priprema dokumenata, prije svega dnevnog reda, Povelje i lista za glasovanje. Razgovarajmo o njima detaljnije.
Stvaranje HOA: povelja
Formalno, Povelja HOA je temeljni dokument koji definira život kuće i obvezuje sve stanovnike, bez obzira glasali za nju ili ne. U američkim HOA - condominiums - povelja može biti vrlo dugačak dokument, brojeći dvjesto ili tri stotine stranica. Budući da američki kondominiji nastaju prije izgradnje kuće, budući susjedi unaprijed dogovaraju sve aspekte budućeg zajedničkog života. U pravilu, takvi propisi propisuju sve sitnice budućeg zajedničkog života: je li moguće držati životinje u kući iu kojoj količini, koja je glasnoća glazbe i do kada se može slušati i tako dalje.
Tako se dogodilo da smo svi nedavno postali vlasnici kuće i dobili je spremno, zajedno sa svojim susjedima. Zbog toga su u domaćoj praksi povelje HOA relativno kompaktni programski dokumenti čija je svrha zadovoljiti sve stanovnike kuće. Većina povelja ima 10 stranica i prilično je standardne strukture: uglavnom uključuju stavke propisane zakonom.
U suštini, Povelja je program u kojem treba iznijeti stav inicijativne skupine. U nekoliko odlomaka treba napisati na što potiču vlasnike, odrediti razinu i kvalitetu usluga koju treba postići. Osim toga, u Povelji u obavezna takve formalne točke kao što su upravljačka tijela budućeg HOA-a moraju biti jasno navedene - broj članova odbora, način izbora predsjednika (od strane članova odbora ili opće skupštine), sastav i postupak za izbor revizije provizija.
Zbog poprilične veličine, u ovoj publikaciji ne možemo dati uzorak nacrta Povelje, ali se svatko s njom može upoznati u mojoj sobi za primanje. Također sam spreman poslati e-poštom.
Stvaranje HOA: koja pitanja treba iznijeti na opću skupštinu?
Druga važna točka je dnevni red glavne skupštine. Mora sadržavati sva osnovna pitanja na koja stanovnici kuće moraju odgovoriti. Naravno, najvažniji od njih je odluka o osnivanju udruge vlasnika stanova i prijenosu stambene zgrade na upravljanje.
Drugo najvažnije pitanje je odobrenje Povelje partnerstva. O tome kako bi Povelja trebala izgledati govorit ćemo nešto kasnije.
Treća točka, koja se ne može izbjeći, je izbor Ortačkog odbora. Ako se glasuje u odsutnosti, mogu se koristiti dva oblika izbora odbora. Prvo je glasanje u “paketu”. Njime se vlasnici kuća pozivaju da glasaju za ili protiv gotove liste nekoliko osoba, obično članova inicijativne skupine. Ako postoji mnogo kandidata koji se natječu za položaje u HOA, onda ima smisla održati poimenično glasovanje za svakog od njih. Na primjer, napravite popis od deset osoba, napravite mjesto pored prezimena svake osobe gdje možete staviti kvačicu. U tom slučaju svaki birač može izabrati 3 ili 5 osoba s predložene liste. Bolje je sam postupak zapisati na isti glasački list kako bi se izbjegle pogreške.
Na potpuno isti način trebate izabrati revizora ili revizijsko povjerenstvo.
Što se tiče predsjednika Uprave, situacija je dvojaka. Neka HOA-a to radije biraju na glavnoj skupštini. Drugi smatraju da je izbor predsjednika stvar Uprave, koja će se sama nositi s tom zadaćom. Oba rješenja su jednako legalna, a na vama je da odlučite koje ćete odabrati u svakom konkretnom slučaju. Treba napomenuti da se ova točka mora navesti u Povelji.
Uz prezime, ime i patronim kandidata, ima smisla navesti njihov broj stana i broj telefona. Tako će susjedi moći kontaktirati kandidate i postaviti im potrebna pitanja. Potrebno je da kandidati sami daju privolu za objavljivanje svojih osobnih podataka i to po mogućnosti u pisanom obliku.
Osim ovih obavezne stavke Na skupštinu se mogu iznijeti i druga pitanja. Na primjer, o upravljanju zajedničkom imovinom. U ovom slučaju pitanje se može formulirati na sljedeći način: „Slažete li se da se zajednička imovina kuće, naime: …” prenese na upravljanje Udruzi vlasnika stanova.
U nekim kućama, tako važan dokument kao što su "Pravila zajedničkog života" usvaja se na glavnoj skupštini. Može sadržavati sve dogovore kojih bi se stanovnici kuće željeli pridržavati u budućnosti. Ovdje ima smisla uvesti klauzule o održavanju javnih mjesta čistima, držanju kućnih ljubimaca i ograničavanju glasnoće glazbe tijekom dana.
Također, privatna pitanja mogu se iznijeti na skupštinu, kao što je holding remont, concierge pozivnica i mnoge druge.
Također možete dodati stavku na popis pitanja na skupštini o tome kako će stanovnici biti obaviješteni o novim sličnim događajima u budućnosti. Na primjer, možete uspostaviti pravilo da se obavješćivanje vrši lijepljenjem obavijesti u prizemlju i u dizalu ili dostavom u poštanske sandučiće.
U isto vrijeme, iskusni ljudi kažu da ne biste trebali preopteretiti prvi opći sastanak pitanjima. Dovoljno je riješiti najhitnije probleme. Ostatak se može riješiti kasnije.
Stvaranje HOA: osobno ili glasovanje u odsutnosti?
Čini se da je sastanak licem u lice, na kojem svi vlasnici imaju pravo govoriti, najdemokratskiji način rješavanja uobičajenih problema u kući. Ali praksa pokazuje da to ima smisla samo u vrlo malim kućama u kojima se svi stanovnici međusobno poznaju. U svakom drugom slučaju, neizbježno se pretvara u bazar.
Osim toga, ne mogu svi sudionici osobnog glasovanja izdržati višesatne verbalne bitke. Mnogi ljudi se jednostavno umore od svađe i odu kući. To znači da je izgubljen kvorum, bez kojeg skupština gubi legitimitet. U ovom slučaju, jednostavno se proglašava nevažećim.
Konačno, na osobnom sastanku vrlo je teško pratiti status sudionika. Zapravo, gotovo je nemoguće “iz viđenja” utvrditi je li osoba vlasnik nekretnine ili samo podstanar, koliki udio u stanu ima. Ali formalno, ne glasaju ljudi, nego kvadrati koji im pripadaju.
U tom slučaju inicijativna skupina priprema listiće za glasovanje koji sadrže sve točke budućeg dnevnog reda. Ovi listovi se distribuiraju u stanove i predaju vlasnicima kuća. Od trenutka podjele listova počinje glasovanje u odsutnosti.
Podsjećamo da svi građani moraju biti obaviješteni o glasovanju u odsutnosti i njegovom završetku. Stoga je bolje započeti ovaj proces unaprijed. Zakon za to dopušta 10 dana. Ali ovo vrijeme očito nije dovoljno. Recimo da je optimalno razdoblje za distribuciju obavijesti o nadolazećem sastanku mjesec dana. Isto toliko vremena potrebno je i za samo glasovanje.
Stvaranje HOA: listovi za glasovanje
Koje podatke sadrži birački list?
Prvo, to su podaci o samom biraču - njegovo prezime, ime, podaci o putovnici i broj dokumenta koji potvrđuje njegovo vlasništvo nad stanom. Tamo vlasnik također mora naznačiti područje svoje kuće. Ove podatke potrebno je provjeriti dokumentima kako ne bi došlo do nesporazuma.
Nažalost, mnogi naši sugrađani još uvijek ne znaju jesu li vlasnici kuće ili ne i zbunjeni su oko ovih pitanja. Stoga se često ljudi koji nisu privatizirali svoj stambeni prostor smatraju njegovim vlasnicima. Pokazuju uporabni nalog kao dokaz vlasništva. Nažalost, to je potpuno pogrešno. Ako stambeni prostor nije privatiziran, smatra se vlasništvom općine. A na skupštini vlasnika kuće glasat će predstavnik gradske uprave, a ne stanovnik. Napominjemo da je u ovom slučaju potrebno obavijestiti gradsku upravu.
Drugo, to su točke dnevnog reda s posebnim oznakama za glasovanje. Ispod svake stavke možete staviti tri kućice - "za", "protiv" i "suzdržan". Možete smisliti drugačiji raspored ovih točaka. Ali moraju biti na plahti.
Ovaj dokument također mora navesti datum završetka glasovanja i ostaviti prostor za potpis osobe.
Stvaranje HOA: sastanak
Osobni sastanak odvija se na potpuno razumljiv način: štićenici se okupljaju i izravno iznose svoje mišljenje. Glasački listovi im se dijele na licu mjesta. Osim toga, za identifikaciju stanovnika trebat će vam barem stolna računala, kalkulatori ili računala te obrasci za prijavu vlasnika.
U slučaju glasovanja u odsustvu, listove dijele članovi inicijativne skupine po stanovima. Ako u stanu živi više vlasnika, svaki od njih treba dobiti plahtu. Sastanak se smatra započetim od trenutka izdavanja prvog lista. Datum završetka je naveden na svim dokumentima. Tijekom distribucije članovi inicijativne skupine obično dijele svoje kontakt podatke susjedima kako bi odgovorili na pitanja koja se u svakom trenutku pojave.
Glasovanje u pravilu traje oko mjesec dana. U ovom trenutku nitko ne zabranjuje članovima inicijativne skupine da nastave organizirati informativne sastanke, komunicirati sa svojim susjedima i agitirati ih za stvaranje HOA. Štoviše, poznato je da naši sugrađani s ovakvim pitanjima vole čekati zadnji tren, pa se nerijetko odluka donese kada su članovi inicijativne skupine već došli preuzeti popunjene listiće. S obzirom na to da stanovnici često gube papiriće koje ne razumiju, prilikom preuzimanja bilo bi dobro sa sobom imati rezervnu verziju “zamjenskih” listova.
Sumiranje rezultata sastanka HOA
Sažimanje rezultata sastanka nije tako jednostavan proces kao što se čini.
Naravno, ako su svi vlasnici svih stanova glasovali jednoglasno u jednom impulsu, onda neće biti problema s prebrojavanjem glasova. Ali takva jedinstvena situacija izuzetno je rijetka. Mnogo češće, svi vlasnici ne sudjeluju u glasovanju, a mogu glasovati različito: neki su za stvaranje HOA, a neki su protiv.
Podsjetimo, odluka skupštine stanara smatra se donesenom ako za nju glasuju vlasnici više od polovice stambenih prostorija u zgradi. Važno je obratiti pozornost na ovu formulaciju - ne više od polovice vlasnika, a posebno ne više od polovice onih koji su sudjelovali u glasovanju, odnosno vlasnici više od polovice površina. Primjerice, u kući od 3000 kvadrata za to moraju glasati vlasnici koji imaju 1500 kvadrata.
Zakon o stanovanju posebno se bavi ovim pitanjem: vlasnici glasuju svojim četvornim metrima. Vlasnik trosoban stan ima više glasova od vlasnika jednosobnog stana. Osoba koja je kupila sve stanove na jednoj etaži ima jednako pravo glasa kao i njegovih 10 susjeda koji su vlasnici stanova na drugoj etaži. Zato je toliko važno znati koliko kvadrata svaki vlasnik posjeduje.
Štoviše, ako jedan stan ima više vlasnika, tada svaki od njih ima pravo glasa samo svojim udjelom.
Kao rezultat toga, može se ispostaviti da nekoliko desetaka ljudi koji posjeduju male udjele u malim stanovima mogu glasovati za jedno od pitanja, a ono neće proći, jer će se samo nekoliko vlasnika velikih prostora izjasniti protiv.
Ako je određeni "mikrooligarh" kupio više od polovice cjelokupnog stambenog prostora u kući, onda praktički sve odluke može donositi sam, održavajući skupštinu samo forme radi. Međutim, u praksi su takve situacije vrlo rijetke.
Ove složenosti glasovanja čine proces prebrojavanja glasova vrlo skrupuloznim poslom. Prije svega to treba utvrditi komisija za brojanje ukupna površina sve stambene prostore kuće. Zatim na temelju tih podataka odredite koliki postotak otpada na svaki četvorni metar. Na primjer, ako je ukupni živi prostor kuća ima 2000 četvornih metara, tada će svaki "metar" svom vlasniku dati 0,05% glasova. Zatim se ta brojka mora pomnožiti s brojem četvornih metara u vlasništvu svakog vlasnika. Na primjer, vlasnik trosobnog stana od 75 metara dobit će 3,75% glasova, vlasnik jednosobnog stana od 33 metra - 1,65%. Ako određeni građanin posjeduje jednu trećinu udjela u dvosobnom stanu površine 60 metara, tada će njegov udio iznositi 1% ukupni broj glasova.
Nakon takvih kalkulacija potrebno je saznati koliki su postoci glasovali i kako su se njihovi glasovi podijelili. Ova se operacija mora provesti za svaki glas zasebno.
Kako se ne biste zbunili, bolje je automatizirati proces. Najbolji način za to je napraviti tablicu u Excelu ili drugom sličnom programu, koji bi automatski brojao glasove. Međutim, kasnije je bolje provjeriti ručno nekoliko puta: pogreške u izračunu mogu biti preskupe.
Kako biste izbjegli probleme tijekom naknadne registracije u poreznoj upravi, bolje je da 50% onih koji su glasovali za stvaranje HOA uključuje samo glasove odraslih vlasnika kuća. Prema postojećem zakonodavstvu vlasnici nekretnina mogu biti i maloljetna djeca. Ali njihovi glasovi mogu biti osporeni tijekom registracije, jer ne mogu biti sudionici javne organizacije, što uključuje HOA.
Zapisnik sa sastanka HOA
Dakle, sastanak je održan, njegovi rezultati su izračunati.
Nakon toga inicijativna grupa priprema najvažniji dokument - zapisnik sa skupštine. Upravo je to pravni temelj za osnivanje i registraciju udruge vlasnika stanova kao pravne osobe. Zato stručnjaci savjetuju angažiranje kvalificiranog odvjetnika za njegovu izradu. Njegovo stručno mišljenje pomoći će da se dokument oslobodi od smiješnih i uvredljivih manjih grešaka i grešaka koje mogu odgoditi postupak registracije.
Međutim, odgovorni vlasnici kuća mogu to učiniti sami, u ovom procesu nema ništa posebno teško. Glavna stvar je da mora nužno odražavati sve informacije koje zahtijevaju norme Stambenog zakona Ruske Federacije.
Prije svega, u zapisniku treba navesti tko je inicijator skupštine, koja su pitanja na njoj iznesena, kako su se tehnički prikupljali glasovi iu kojem roku je održana. Kod glasovanja u odsutnosti potrebno je naznačiti koliko je listića za glasovanje pripremljeno, u koje stanove su dostavljeni, koliko je listova prikupljeno i iz kojih stanova. Neophodno je navesti koliko se listova smatra valjanim, a koliko nevaljanim, kao i razloge za njihovo odbijanje.
No, najvažniji je podatak o tome koliko je vlasnika, koji posjeduju koji iznos ukupne stambene površine kuće, sudjelovalo u glasovanju.
Primjer takvog protokola nalazi se u prilozima odjeljak broj 3.
Nakon sastanka HOA
Nakon što je zapisnik sastavljen, izabrani Odbor mora poduzeti niz drugih obveznih radnji.
Prvo, zakon nalaže da se najkasnije 10 dana nakon završetka glasovanja rezultati objave svim sudionicima. To se može učiniti na dva načina: objaviti protokol na mjestima gdje ga stanovnici mogu pročitati (na primjer, na informativnim štandovima, u dizalima) ili distribuirati konačni bilten s rezultatima u stanove ili poštanske sandučiće. Praksa pokazuje da je bolje kombinirati ove dvije metode.
Zatim morate registrirati HOA kod ovlaštenog tijela, a to je porezni ured. Da bi to učinio, Odbor plaća odgovarajuću pristojbu, ovjerava prijavu za registraciju, koja je napisana na posebnom obrascu (može se dobiti u poreznoj upravi), i zajedno s Poveljom podnosi je na registraciju najbližoj saveznoj poreznoj upravi. Uslužni inspektorat.
Ovaj se postupak može povjeriti i odvjetnicima. U pravilu, registraciju provode brzo, jer poznaju sve potrebne suptilnosti ovog postupka. Ako je potrebno, također će vam pomoći da ispravno pripremite potrebne dokumente.
Kada se dokumenti vrate iz poreznog ureda sa svim potrebnim oznakama, HOA se može smatrati registriranim. Uprava će samo morati otvoriti bankovni račun i početi upravljati vlastitom imovinom.
1. Vlasnici prostora u jednoj stambenoj zgradi mogu osnovati samo jednu udrugu vlasnika stanova. Odluku o osnivanju udruge vlasnika stanova donose vlasnici prostora u stambenoj zgradi na svojoj skupštini. Takva odluka smatra se donesenom ako su za nju glasovali vlasnici prostora u odgovarajućoj stambenoj zgradi koji imaju više od pedeset posto glasova od ukupnog broja glasova vlasnika prostora u toj zgradi.
1.1. Zapisnik skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi, na kojem su donesene odluke o osnivanju zajednice vlasnika stanova i odobrenju njezina statuta, potpisuju svi vlasnici prostora u stambenoj zgradi koji su glasovali za donošenje takvih odluka.
2. Udruga vlasnika stanova može se osnovati:
1) vlasnici prostorija u više stambenih zgrada, ako se te kuće nalaze na zemljišnim česticama koje, u skladu s onima sadržanim u Jedinstvenom državni registar Dokumenti o nekretninama imaju zajedničku granicu i unutar koje se nalaze mreže inženjerske i tehničke podrške, drugi infrastrukturni elementi koji su namijenjeni za zajedničko korištenje od strane vlasnika prostora u tim kućama. Popis imovine koja je namijenjena zajedničkom korištenju vlasnika prostorija u više stambenih zgrada utvrđuje se u skladu sa zahtjevima koje utvrđuje Vlada Ruska Federacija. Odluke o osnivanju partnerstva, o odobrenju statuta, izboru odbora partnerstva, o davanju građaninu (uključujući vlasnika prostora u jednoj od ovih kuća) ovlasti podnositelja zahtjeva da se obrati tijelima koja vrše izvan državne registracije pravnih osoba, au slučajevima predviđenim poveljom partnerstva, Također, izbor predsjednika uprave partnerstva usvaja se na općim skupštinama vlasnika prostora u svakoj stambenoj zgradi većinom glasova najmanje dvije trećine glasova od ukupnog broja glasova vlasnika prostora u predmetnoj zgradi. Utvrđuju se značajke donošenja i izvršenja ovih odluka federalno tijelo izvršna vlast, koja obavlja funkcije razvoja javne politike i pravni propisi u području graditeljstva, arhitekture, urbanizma (osim državnog tehničkog knjigovodstva i tehničkog popisa objekata kapitalna izgradnja) i stambene i komunalne usluge;
2) vlasnici više obližnjih stambenih zgrada, ako se te kuće nalaze na zemljišnim česticama koje imaju zajedničku granicu i unutar kojih se nalaze komunalne mreže i drugi elementi infrastrukture koji su namijenjeni za opsluživanje više stambenih zgrada. Odluke o osnivanju partnerstva i odobravanju njegove povelje donose se sporazumom svih vlasnika tih kuća. Odluke o izboru uprave partnerstva, o davanju građaninu (uključujući i jednog od vlasnika stambenih zgrada) ovlasti podnositelja zahtjeva za prijavu tijelima koja provode državnu registraciju pravnih osoba, te u slučajevima predviđenim statut ortačkog društva, također o izboru predsjednika uprave ortačkog društva donose se na glavnoj skupštini vlasnici stambenih zgrada većinom od najmanje dvije trećine ukupnog broja glasova vlasnika stambenih zgrada.
(vidi tekst u prošlom izdanju)
3. Državna registracija udruge vlasnika stanova provodi se u skladu sa zakonodavstvom o državna registracija pravne osobe.
4. Udruzi vlasnika stanova osnovanoj u skladu sa stavkom 2. dijela 2 ovog članka, primjenjuju se uvjeti utvrđeni u odnosu na partnerstvo vlasnika stanova stvoreno u stambenoj zgradi ili više stambenih zgrada, osim ako drugačije ne proizlazi iz osobitosti odnosa u partnerstvu koje stvaraju vlasnici više stambenih zgrada.
5. Prilikom državne registracije udruge vlasnika stanova, zapisnik opće skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi, na kojem su donesene odluke o stvaranju partnerstva i odobrenju njegove povelje, te povelje partnerstva , kao i podaci o osobama koje su glasale na glavnoj skupštini vlasnika prostora u stambenoj zgradi podnose se za osnivanje zajednice vlasnika stanova, o udjelima koji tim osobama pripadaju u pravu zajedničkog vlasništva zajedničke imovine u stambena zgrada.
Stanovnici bilo koje "visoke zgrade" mogu odlučiti na glavnoj skupštini da izaberu jedan ili drugi oblik upravljanja. Štoviše, građani su dužni to učiniti, inače će kuća ostati bez održavanja i sigurnosti. potrebna sredstva. Vlasnici apartmana imaju pravo samostalno odabrati opciju upravljanja među zakonom odobrenim.
Jedan od popularnih oblika upravljanja stambenim zgradama smatra se partnerstvo vlasnika stanova (HOA). Danas ćemo pozvati čitatelje da prouče upute korak po korak o tome kako stvoriti HOA u stambenoj zgradi 2019.
Ako razgovaramo jednostavnim riječima, To govorimo o o udruzi vlasnika stanova u MKD. Što se tiče zakonodavnog tumačenja, Stambeni zakonik Ruske Federacije definira partnerstvo kao neprofitnu organizaciju koja je stvorena posebno za raspolaganje zajedničkom imovinom u okviru zakona.
U posljednje vrijeme na internetu je bilo dosta negativnih kritika o ovom obliku upravljanja stambenim zgradama. Uglavnom se pritužbe odnose na nepoštenje izabranog predsjednika i nepostojanje punopravnog sustava nagodbe sa stanovnicima. Ponekad se problemi javljaju već u fazi organiziranja partnerstva.
Ako govorimo o svrsi stvaranja HOA, onda je najvažnije imati otvoren pristup financiranju i naknadnoj potrošnji Novac oplemeniti okolni prostor i omogućiti građanima ugodan život. Uz pravilnu organizaciju negativne posljedice neće dogoditi, pa čak i obrnuto, ljudi će dobiti dodatne mogućnosti i koristi.
Gdje započeti s organizacijom partnerstva?
Organiziranje HOA može biti ispunjeno određenim poteškoćama. Prije svega potrebno je riješiti pravna i financijska pitanja. Važno je utvrditi tko će voditi papirologiju potrebnu za registraciju zajednice, te tko će obavijestiti stanovnike o skupštini.
Kao pomoć možete koristiti Stambeni zakonik Ruske Federacije, koji detaljno opisuje postupak organiziranja zajednice, ističući značajne točke. Sve ove odredbe i zahtjevi moraju se vrlo strogo poštovati, jer čak i najmanje kršenje može dovesti do toga da organizacija bude proglašena ilegalnom.
Najvažniji uvjet pri organiziranju HOA je glasovanje stanovnika. Novo ustrojstvo smatrat će se legalnim tek kada se tijekom glasovanja vlasnici najmanje 50% stambenog prostora u kući slažu s njegovim stvaranjem. Odluka o osnivanju partnerstva donosi se na prvom sazivu, ali za završetak papirologije inicijativna grupa građana sastavlja i šalje zahtjev općini.
Postupak održavanja skupštine vlasnika
Unaprijed formirana grupa proaktivnih stanovnika preuzima odgovornost za organiziranje skupštine. U tu svrhu građani sastavljaju dnevni red saziva i šalju pozive za skup na način propisan zakonom. Važno je da pisma budu dostavljena stanovnicima najkasnije 10 dana prije zakazanog datuma.
Za to vrijeme te iste osobe razvijaju Povelju organizacije i pripremaju posebne obrasce za glasovanje. Tijekom događanja svako pitanje se izgovara zasebno, a glasa se o svakoj točki. Sve radnje sudionika i rezultati glasovanja bilježe se u poseban dokument - protokol. Na prvoj sjednici, u pravilu, biraju se upravni odbor i predsjednik HOA. To se događa nakon donošenja odluke o osnivanju partnerstva.
Treba reći nekoliko riječi o kvorumu. Činjenica je da se glasovanje smatra važećim samo kada je glasovalo više od 50% sudionika. Glas svakog člana zajednice ima različitu težinu u skladu s veličinom stambenog prostora u vlasništvu građanina. Kako veći stan, što je glas značajniji.
Daljnji koraci za stvaranje partnerstva
Nakon donošenja potrebnih organizacijskih odluka, svaki član uprave ima pravo prenijeti zahtjev i dokumente za registraciju HOA na Porezni ured. Da biste to učinili, morat ćete osigurati:
- prijava na obrascu 11001;
- zapisnik odbora;
- potvrda o uplati državne pristojbe;
- statut zajednice, pripremljen u dva primjerka.
Registracija podnesenog zahtjeva trajat će do sedam radnih dana. Naknadno se formira posebna komisija od članova uprave i predstavnika općine koja provodi postupak prijema i prijenosa kuće. Osim toga, sastavljaju se i prenose sve potrebne informacije tehnička dokumentacija.
Konačno, upravitelji partnerstva morat će pripremiti i poslati posebne obavijesti Odboru za upravljanje imovinom i Upravnom odjelu za komunalne poslove. Osim toga, morat ćete otvoriti bankovni račun za kasniju nadopunu od strane stanovnika i trošenje sredstava za plaćanje resursa.
Zaključak
Stvaranje i registracija HOA je složeni postupak s puno suptilnosti i raznih nijansi. Kako kompletirana dokumentacija i samo partnerstvo u budućnosti ne bi bili van zakona, potrebno je pažljivo razraditi primarna dokumentacija zajednice i uzeti u obzir sve značajke organiziranja ovog oblika upravljanja višestambenim zgradama.
Glavna prednost HOA je to što je moguće regulirati troškove vlasnici za upravljanje zajedničkom imovinom, kućama i lokalnim područjima.
Osim toga, prema zakonu o HOA ima pravo na voditi ekonomska aktivnost u okviru Povelje. No, da biste iznajmljivali podrumske, tavanske i tavanske prostore, prvo morate proći geodetski postupak. To ima smisla, budući da sav profit ostvaren komercijalnim aktivnostima koristi stanovnicima i njihovim obiteljima.
Što vam je potrebno za ovo: upute korak po korak
Za stvaranje HOA potrebno je ispuniti niz uvjeta.
Prvo se mora prikupiti potreban broj stanovnika, suglasnici za formiranje HOA.
Drugo, na sastanku stanovnika trebali biste odobriti Povelju. Treće, potrebno je registrirati HOA i Registar kao predmet pravni odnosi. Oblik registracije je partnerstvo, čija su prava i obveze propisane zakonodavstvom Ruske Federacije.
Organizacija inicijativne grupe stanovnika
Nema potrebe sazivati sastanak da biste organizirali grupu. Stanovnici mogu biti članovi grupe uživajući autoritet i posjedovanje znanja u područjima kao što su računovodstvo, pravo i poslovanje.
Održavanje sastanka
Odluka o osnivanju HOA donosi se jednostavno većinom glasova, a na zboru moraju biti najmanje dva stanara.
Prije sastanka, zakon zahtijeva obavijestiti sve stanovnike podnošenjem obavijesti u pisanom obliku. Inicijativna skupina mora organizirati dostavu obavijesti 10 dana prije održavanja.
Imati pravo glasa samo odrasli stanovnici. Oni koji prisustvuju sastanku moraju imati u rukama vlasnički list, njegova kopija, putovnica. Ako se osoba ne može osobno pojaviti, može svoje pravo prenijeti putem punomoći na bilo kojeg stanara. Takav punomoći sastavljena rukom, odnosno u jednostavnom pisanom obliku.
Broj vlasnika može se saznati u uredu za putovnice na mjestu kuće u kojoj se formira HOA. Obavijesti je poželjno slati poštom i spremite sve račune, a uz potvrde o plaćanju priložiti i potvrde o vlasništvu stambenog prostora.
Red ponašanja glavna skupština uređeno čl. 146 Stambeni zakon Ruske Federacije. Prvo morate sastaviti plan sastanka, ističući glavnu i početnu točku dnevnog reda - stvaranje HOA. Sastanak se zatim nastavlja na sljedeći način.
Oni koji prisustvuju sastanku dani su bilteni glasati "za" ili "protiv" HOA.
Glas svakog vlasnika razmjeran je njegovom udjelu u ukupnoj površini stambenog prostora u vlasništvu. Ako je manje od 50% onih koji glasaju za, skup se najavljuje neuspjeh. Drugi sastanak i glasovanje mogući su tek nakon 30 dana.
Volja vlasnika kuće da se pridruži HOA mora biti formalizirana izjava, inače, čak i ako glasa „za“, ne postaje član ortaštva. Ovaj važan zahtjev zakona naveden je u čl. 143 LCD. Prisilite stanara da se pridruži HOA nitko nema pravo.
Čarter
Nakon formiranja HOA potrebno je izabrati predsjednik i upravni odbor, koji su izvršni organ ortačkog društva. Zatim je potrebno izraditi i odobriti Povelju, na temelju koje će partnerstvo obavljati svoje gospodarske i druge aktivnosti.
Postoji standard Povelja HOA, koji se mogu pronaći na Internetu na stranicama koje obavještavaju korisnike o postupku sklapanja partnerstva i potrebnoj dokumentaciji.
Rezultati sastanka o formiranju HOA moraju biti dokumentirani protokol, ovjerena kod javnog bilježnika.
O sjednici se vodi zapisnik inicijativna grupa, bilježenje primjedbi sudionika i konačne odluke.
Registracija kao pravne osobe
Dokumenti za registraciju HOA u Porezna uprava je predsjednik.
Potrebni dokumenti: putovnica, ovjerena kopija povelje, plaćena potvrda o državnoj pristojbi u skladu s čl. 333 Porezni zakon.
Trebate se prijaviti u banku provjeravanje računa te u svoju bilancu prenijeti kuću novoosnovanog ortaštva.
Prijenos na ravnotežu provodi se uz sudjelovanje provizije od predstavnika lokalne uprave. Obavijest o otvaranju računa šalje se u pisanom obliku na Odjel za domaćinstvo lokalna uprava.
Završna faza
Nakon registracije kao pravne osobe, stambena zgrada se prenosi na temelju potvrde o prihvaćanju upravljanje partnerstvom. Istodobno, sva tehnička dokumentacija za zgradu prenosi se u skladu sa standardima za tehnički rad stambenog fonda.
Nakon ovoga HOA ima pravo na sklapati ugovore o opskrbi komunalnim uslugama, te obavljati druge financijske i gospodarske poslove.
Kada organizirate HOA, trebali biste znati sljedeće:
- u jednoj stambenoj zgradi može se organizirati samo jedna udruga vlasnika stanova;
- Također, partnerstvo se može stvoriti spajanjem više stambenih zgrada, vlasnici prostora u kojima su najmanje dva stanara, s zemljišne parcele nalazi se na istoj parceli uz kuće, različite parcele graniče, sa zajedničkom inženjersko-tehničkom infrastrukturom;
- HOA se može organizirati spajanjem nekoliko susjednih stambenih zgrada namijenjenih za stanovanje jedne obitelji, seoske kuće s parcelama ili bez njih, s gradilištima i mrežom inženjerske i tehničke infrastrukture.
Sastanak može se provesti kako na puno tako i na pola radnog vremena.
Potom mještani ispunjavaju formulare rješenja i predaju ih inicijativnoj skupini koja provodi daljnji rad.
Rezultati su objavljeni na informativna ploča Kuće. Ovaj oblik glasovanja koristi se kada nije moguće skupiti većinu stanovnika ili nema dovoljno kvoruma za glasovanje.
Rezultati
Kao rezultat iskustva mnogih stanovnika koji su se usudili stvoriti HOA, možemo istaknuti nedvojbeno Prednosti i nedostatci partnerstvo.
minusi
Nedostatak se može smatrati više visoki operativni troškovi. To je zbog činjenice da članovi HOA možda žele dodatno poboljšati, na primjer, dječje igralište. Općenito, troškovi opskrbe vodom, plinom, električnom energijom i ostalim stambenim i komunalnim uslugama u regiji nisu previše različiti, budući da cijene reguliraju tržište i država.To može biti i nedostatak nesporazum i neslaganje između članova HOA i stanovnika, što podrazumijeva provođenje radova objašnjenja. Neki stanovnici ne plaćaju komunalne račune na vrijeme, a teret otplate duga pada na savjesne članove HOA. Udruga se poziva na rješavanje spornih situacija i pozivanje građana na red.
A glavni nedostatak je nesavršen pravni mehanizam interakcije HOA i vladine agencije. Država mora prenijeti sredstva HOA za povlaštene kategorije stanovnika, ali u praksi postoje prekidi.
profesionalci
HOA ima poluga o politici Društva za upravljanje.
Ako su, primjerice, cijene operativnih usluga visoke ili niste zadovoljni kvalitetom usluge, možete obnoviti ugovor s drugom organizacijom.
Važno je da ljudi koji nisu članovi ortaštva i dalje mora se složiti sa svojim odlukama. Možda neće plaćati naknade, ali trebaju biti osjetljivi na naknade za uređenje okoliša i slične troškove.
Komercijalne aktivnosti ortačkog društva pomaže smanjiti troškove vlasnika. Pravilno upravljanje HOA korištenjem njegovih rezervi doprinosi akumulaciji sredstava. Na primjer, reklame se mogu postaviti na vanjske zidove stambene zgrade, što će privući dodatni prihod.
U stambenoj zgradi gdje postoji vlasnik i red, okolica je bolje opremljena nego u kući u kojoj nema kontrole. To možete lako provjeriti odlaskom na mjesto u blizini kuće u kojoj HOA radi. Pometene staze, njegovani travnjaci i čisti pješčanici očiti su detalji koji privlače pažnju. U ulazu je također sve čisto i održavano: lift u funkciji sa ogledalom, portirnica, zidovi bez natpisa. Vrlo je važno da neodvojive adaptacije stanova značajno povećavaju tržišnu cijenu stanova.
Najvažnija prednost HOA je izbor, kada se iz niza operativnih organizacija bira najsavjesniji.
Ne treba se fokusirati na vrlo niske cijene operativnih usluga, jer škrt plaća dvostruko. Optimalno odabrati građevinska tvrtka s prosječnim cijenama usluga, raspitivanjem o njezinom radnom iskustvu i ocjenama kupaca.
Ako kvaliteta rada DEZ-a nije zadovoljavajuća za HOA, može samostalno ponovno pregovarati o ugovorima s izvođačima, zbog čega partnerstvo formira vlastitu operativnu organizaciju s pouzdanim izvođačima. To će omogućiti partnerstvu sklapanje vlastitih ugovora kako bi povećali prihod.