Pravni problemi vrednovanja zemljišta u Ruskoj Federaciji. Problemi katastarskog vrednovanja Problemi katastarskog vrednovanja zemljišnih čestica
Problemi procjene zemljišta u Moskvi
V.Yu. Konovalov
Voditelj Sektora za metodološku podršku i tržišno vrednovanje zemljišta Moskovskog zemljišnog odbora, kandidat tehničkih znanosti
Moderna Moskva je metropola, čiji razvoj odražava trenutnu fazu razvoja države. U ovoj fazi najrelevantnija pitanja su uređenje zemljišnih odnosa kao učinkovito sredstvo rješavanja ekonomski problemi modernog razdoblja.
Zemljište u Moskvi - jedan od najvažnijih resursa za razvoj i funkcioniranje grada - ujedno je temelj proizvodnih aktivnosti i nekretnina.
U zemljama s razvijenom tržišnom ekonomijom, plaćeno korištenje zemljišta moćna je poluga utjecaja na urbani razvoj (primjerice, u SAD-u su nekretnine glavni oblik oporezivanja).
Više od 30 posto svih investicija koncentrirano je na teritorij Moskve, što čini 6/1000 posto državnog teritorija i u kojem živi oko 6 posto ruskog stanovništva. Više od 23 tisuće hektara zemljišta uključeno je u sferu zakupnih odnosa. Korisnici zemljišta koji plaćaju porez na zemljište zauzimaju površinu od 15,7 tisuća hektara.
U 2002. godini plaćanja zemljišta i zakupa iznosili su 10 milijardi rubalja, odnosno 4 posto proračunskih prihoda (2001. njihov je udio bio manji od 3 posto). U svezi s indeksacijom stopa plaćanja zemljišta za 1,8 puta, planira se u 2003. godini dobiti znatno više sredstava. Ukupni prihodi u prihodovnom dijelu proračuna grada Moskve od zemljišno-imovinskog kompleksa u 2003. godini trebali bi iznositi više od 11 posto.
Međutim, naglo povećanje stopa, odnosno porezno opterećenje korisnika zemljišta, stvara problem neplaćanja. Približavamo se
Idemo u fazu kada će naknadno povećanje poreznog opterećenja na nekretnine zahtijevati smanjenje ostalih vrsta poreznog opterećenja. Stoga je trenutno jedan od glavnih zadataka povećanja učinkovitosti upravljanja zemljištem optimizirati naplatu zakupnine, poreza na zemljište i plaćanja za pravo davanja u zakup ili prodaju zemljišta u vlasništvu. Kako bi se dodatno unaprijedila učinkovitost korištenja zemljišta, potrebno je unaprijediti sustav vrednovanja zemljišta.
S tim u vezi, u Moskvi se razvijaju dva područja procjene:
1) pojedinačna procjena, koja je ocjena prava na sklapanje ugovora o zakupu zemljišne parcele... (U Moskvi još uvijek nema vlasništva nad zemljom, s izuzetkom 1 zemljišne parcele prodane u Zelenogradu kao eksperiment);
2) masovna (ili katastarska) procjena radi utvrđivanja ekonomski opravdanih stopa plaćanja zemljišta.
U Moskvi praksa procjene prava na zakup zemljišnih parcela (do 49 godina) postoji više od 10 godina. Tijekom tog vremena, Moskovski zemljišni odbor (Moskomzem) prikupio je i generalizirao bogato praktično iskustvo u prodaji prava zakupa zemljišta. Formiran je opsežan regulatorni okvir.
Od 1993. do danas preko natječajnih komisija prodano je više od 14.000 prava na zakup zemljišnih parcela, uključujući više od 1.500 dugoročnih prava zakupa u ukupnom iznosu od 1,1 milijardu USD.
Samo u 2002. godini sklopljen je 221 dugoročni ugovor i 1.355 kratkoročnih ugovora otkupom prava zakupa.
zakup zemljišnih parcela u ukupnom iznosu većem od 100 milijuna USD.
Prosječna prodajna cijena prava dugoročnog zakupa zemljišta u 2001. godini iznosila je 1,04 milijuna USD/ha, odnosno 116 posto prosječne prodajne cijene iz 2000. godine. U 2002. godini, zbog povećanja investicijske aktivnosti u rubnim zonama grada i smanjenja slobodnih zemljišnih parcela u njegovom središtu, prosječna prodajna cijena je neznatno smanjena, ali je ipak iznosila oko 1,0 milijuna USD/ha.
Trenutno je iznos plaćanja za pravo sklapanja ugovora o zakupu zemljišta u teritorijalnim gospodarskim zonama Moskve u sljedećim rasponima:
Od 300.000 do 800.000 USD/ha u perifernim područjima grada (20-69 zona teritorijalne ekonomske procjene);
Od 5.000.000 do 10.000.000 američkih dolara/ha u centru grada (1-9 zona teritorijalne ekonomske procjene).
Izračun troškova prava na zakup zemljišnih parcela provodi se u skladu s metodološkim preporukama odobrenim dekretom moskovske vlade od 13.11.2001. br. 1022-PP „O odobrenju metodologije za izračunavanje iznosa plaćanja za pravo zakupa zemljišne čestice." Ova metodologija razvijena je na temelju analize prodaje prava zakupa zemljišta. Uzima u obzir položaj zemljišne čestice u sustavu urbane infrastrukture i stupanj njezine razvijenosti, posebne namjene zemljišne parcele, kao i napravljena i očekivana kvalitetna poboljšanja.
Metodologija se temelji na jedinstvenom pristupu za izračun iznosa plaćanja za pravo kratkoročnog i dugoročnog zakupa zemljišne čestice namijenjene za izgradnju i održavanje zgrada i građevina koje se nalaze na zemljišnoj čestici. Istodobno, prefekture upravnih okruga imaju pravo odobriti vrijednost prava na zakup zemljišnih čestica koja nije niža od one izračunate prema metodologiji Moskomzema. To će omogućiti brzu prilagodbu procijenjenih troškova prava u budućnosti.
najam u skladu s tržišnim trendovima prilagodbom osnovne veličine plaćanja za pravo zakupa zemljišne čestice.
U vezi s usvajanjem Zemljišnog zakona Ruske Federacije u Moskvi, u tijeku su pripreme za prodaju zemljišnih parcela u vlasništvo. U tu svrhu unaprjeđuje se regulatorno-pravni okvir, uzimajući u obzir kako interese grada, tako i interese investitora i korisnika zemljišta.
Pod tim uvjetima, iskustvo Moskve u prodaji prava zakupa zemljišta može se promatrati kao pripremna faza za uvođenje vlasništva nad zemljištem i stvaranje punopravnog tržišta zemljišta.
Istodobno, postoji niz problema vezanih uz provedbu zahtjeva saveznog zakonodavstva, kao i njihovu ekonomsku izvedivost.
1. Članak 2. Zakona Ruske Federacije od 25. listopada 2001. br. 137-FZ "O donošenju Zemljišnog zakonika Ruske Federacije" utvrđuje gornju granicu vrijednosti zemljišta u iznosu od 30 puta veći od stopa poreza na zemljište pri prodaji zemljišnih čestica državne ili općinske imovine vlasnicima koji se na njima nalaze zgrade, građevine, građevine. Moskva je za promjenu gornje granice na razinu Tržišna vrijednost zemljišta, jer u vezi sa niske stope porez na zemljište, ispunjenje ovog zahtjeva dovest će do gubitka novca u proračunu.
U 2003. godini, trideseterostruka stopa poreza na zemljište u Moskvi u prosjeku je: 349.200 x 30 = 10.476.000 rubalja / ha (ili 327.375 američkih dolara). Odnosno, granična stopa otkupa zemljišnih parcela u vlasništvo, utvrđena saveznim zakonodavstvom, 3,5 puta je niža od prevladavajućih prosječnih tržišnih cijena za prodaju prava na zakup zemljišnih parcela u Moskvi.
U takvoj situaciji nepromišljena, bez kalkuliranja ekonomske izvedivosti prijelaza na rasprostranjenu prodaju zemljišnih čestica u vlasništvu može dovesti do vrlo negativnih posljedica, u
uključujući smanjenje prihoda u proračune svih razina. Uostalom, jasno je da cijena zemljišta ne bi trebala biti niža od cijene prava zakupa:
S.z. = Ref. + smanjiti ^ Lr.pl. - donijeti XZem.nal.,
gdje je S.z. - trošak zemljišne čestice;
dati ^ Ar.pl. - smanjene kapitalizirane stope najma za 49 godina;
dati XZem.nash. - smanjene kapitalizirane stope poreza na zemljište za 49 godina.
Uzimajući u obzir godišnje plaćanje zemljišta, prosječni trošak zemljišta u gradu trebao bi biti najmanje sljedeći iznos:
S.z. = 1.000.000 + 24.300 x 49 - 10.912 x 49 = 1.000.000 + 1.190.700 - 534.688 = 1.655.312 $ / ha (ne 327.375 $).
Dakle, grad će dobiti manje od 1,327,937 dolara / ha.
2. Drugi problem je značajan jaz između stopa zakupnine i stopa poreza na zemljište. U Moskvi su 2003. godine na snazi sljedeće gradske prosječne stope plaćanja zemljišta:
Porez na zemljište - 349.200 rubalja / ha (ili 10.912 američkih dolara / ha);
Najam - 777.600 rubalja / ha (ili 24.300 američkih dolara / ha).
Odnosno, najam za zemljište u gradu Moskvi je u prosjeku 2,22 puta veći od stope poreza na zemljište. U međuvremenu, vlasnici zemljišta imaju veliku količinu prava na zemljište u usporedbi sa zakupcima. Prijelaz na naplatu zemljišnih plaćanja na temelju katastarske i tržišne vrijednosti zemljišta i daljnje unapređenje sustava oporezivanja temeljem zemljišne rente trebali bi otkloniti nastalu proturječnost.
Međutim, nije moguće promijeniti stope poreza na zemljište zbog činjenice da Zakon Ruske Federacije „O plaćanju zemljišta“ utvrđuje stope poreza na zemljište direktivama za sve sastavne subjekte Ruske Federacije.
3. Drugi ozbiljan problem je to što se, u skladu s praksom davanja zemljišta u zakup, koja se razvila u Moskvi u razdoblju od 10 godina (od 1993.), prodaja prava zakupa na zemljišnim parcelama provodi se kao kupoprodaja transakcija između moskovske gradske uprave i osobe postala je pobjednikom dražbe, čiji je predmet bilo pravo sklapanja ugovora o zakupu zemljišne parcele. Ovo plaćanje je predviđeno u odgovarajućoj stavci prihoda proračuna grada Moskve.
Uredba Vlade Ruske Federacije od 11.11.2002. br. 808 "O organizaciji i održavanju aukcija za prodaju državnog ili općinskog vlasništva nad zemljišnim parcelama ili prava sklapanja ugovora o zakupu takvih zemljišnih čestica" ne predviđa prodaja prava zakupa zemljišnih čestica kao posebna plaćanja. Definirani su kao iznos najamnine.
Izvršenje ove savezne uredbe može dovesti do uništenja prakse prodaje prava zakupa i, kao rezultat, do gubitka sredstava u gradskom proračunu.
Državna katastarska procjena zemljišta grada Moskve provedena je strogo u skladu s Metodologijom za državnu katastarsku procjenu zemljišta u naseljima, odobrenom naredbom Federalna služba Zemljišni katastar Rusije od 17.10.2002. br. P / 337.
Tijekom postupka procjene obrađeni su podaci o više od 70 tisuća objekata stambeni fond, 5 tisuća objekata nerezidencijalni fond i 3 tisuće zemljišnih čestica s otkupljenim pravom zakupa. Kao rezultat, dobiveni su specifični pokazatelji katastarsku vrijednost zemljišta za svaku katastarsku četvrt grada za 14 vrsta funkcionalne namjene zemljišta. To vam omogućuje detaljnije teritorijalno i gospodarsko zoniranje po katastarskim četvrtima.
Rezultati katastarske procjene zemljišta pokazali su da su rubne i srednje zone grada podcijenjene, u
uključujući zemljište oko trećeg transportnog prstena. Zbog činjenice da je katastarska procjena provedena za manje teritorijalne jedinice - katastarske četvrti (katastarske četvrti oko 1500, te teritorijalne gospodarske zone -69) - postalo je moguće otkloniti nedostatke postojeće teritorijalno-gospodarske podjele, u kojoj su stope na granicama zona mijenjaju se za 5 ili više puta.
Nažalost, trenutno se rezultati državne katastarske procjene ne mogu primijeniti u porezne svrhe, budući da nisu donesene odgovarajuće izmjene i dopune Zakona Ruske Federacije „O plaćanju zemljišta“. Kao što je već spomenuto, ovaj zakon ne predviđa mogućnost korištenja podataka katastarske procjene za utvrđivanje stopa poreza na zemljište, već ih utvrđuje kao direktivu za sve sastavne subjekte Ruske Federacije.
U skladu sa Zakonom o zemljištu Ruske Federacije, osnovna načela određivanja iznosa zakupnine za zemljišne parcele odobrava Vlada Ruske Federacije. No, one još nisu odobrene, a prema dosadašnjoj proceduri stope zakupnine i poreza na zemljište su međusobno povezane.
također u savezni zakon nema jasne definicije pojma
"Katastarska vrijednost". S obzirom na to, opetovano se pokušava zamijeniti konceptom "tržišne vrijednosti", što unosi zbrku u postojeći poredak. Na primjer, postoji cirkulacija nacrta saveznih zakona kojima se predlaže utvrđivanje tržišne vrijednosti na temelju katastarske vrijednosti.
Kontradikcije između federalnih regulatorni okvir a ustaljena praksa konstitutivnih entiteta Ruske Federacije u području procjene uglavnom je nastala zbog nedovoljne razrade ovog pitanja, nedostatka jasnih ciljeva i zadataka, kao i zbog nedovoljne interakcije federalnih vlasti kako na horizontalnoj tako i na horizontalnoj razini. vertikalne razine.
Uvođenje sustava državne certifikacije procjenitelja i državnih službenika koji se bave procjenom nekretnina, kao i uspostavljanje jasnih standarda i zahtjeva trebali bi pomoći otklanjanju postojećih proturječnosti, a uz postupno, namjerno uvođenje vlasništva nad zemljištem i uspostavljanje slobodnog tržišnog prometa po stvarnim tržišnim cijenama - kako bi se povećala vrijednost zemljišta Moskve i, sukladno tome, njihova investicijska privlačnost, što će biti značajan doprinos ruskom gospodarstvu.
Utvrđivanje vrijednosti zemljišnih čestica važno je za sve subjekte zemljišnih odnosa. To je važno za državne agencije u smislu ispunjavanja njihovih regulatornih i fiskalnih funkcija. Poduzećima i organizacijama koje koriste zemljište, poznavanje stvarne vrijednosti zemljišta pruža priliku za rješavanje tekućih problema i provedbu strateških planova.
Donošenje odluka o kupnji zemljišnih čestica u vlasništvo nije previše usmjereno na njegovu ekonomsku komponentu i, u najboljem slučaju, povezano je s isključivo fiskalnim posljedicama. U društvu, uključujući i među profesionalnim konzultantima, ne postoji konsenzus o vrijednosti ruskih zemalja, a ideja o visini zemljišne rente je apstraktna. Neki tvrde da Rusija posjeduje neprocjenjive zemljišne resurse, dok drugi, naprotiv, da određeno mjesto možda ništa ne vrijedi, budući da u Rusiji ima mnogo praznih zemalja. Dolazi do toga da stručni konzultanti već govore o tome da se na zapadu parcele zapravo prodaju u bescjenje, što očito nije točno. Općenito, sustav procjene zemljišnih čestica (a u većoj mjeri i njegov nedostatak) postao je ozbiljna kočnica u donošenju odluka, kako na razini pojedinačnih korisnika zemljišta, tako i na razini državnih i općinskih tijela.
Očekivati da će ti problemi biti automatski riješeni kako tržište zemljišta sazrijeva je samozavaravanje. Bez postizanja konsenzusa o veličini imovine koja zemlja daje novim vlasnicima zemljišta, sama institucija vlasništva nad zemljom neće biti legitimna, a tržište zemljišta neće biti transparentno. Istodobno, društvo dolazi do spoznaje da razlozi nastalih poteškoća leže kako u dvosmislenosti ciljeva moderne zemljišne politike, tako i u načelu slobodne zemlje naslijeđenom iz sovjetskog razdoblja, koji je tek potvrđen u tom razdoblju. privatizacije.
Procjena kao postupak utvrđivanja vrijednosti zemljišnih čestica uvjetno se može podijeliti na državnu i samostalnu. Državna procjena zemljišnih čestica provodi se prilikom utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišta i namijenjena je za porezne i druge svrhe utvrđene zakonom. Procjena tržišne vrijednosti zemljišnih čestica prerogativ je procjenitelja - pravnih osoba i poduzetnika licenciranih za obavljanje djelatnosti procjene i posjedovanja kvalificiranih radnih resursa - stručnjaka koji imaju znanja i vještine utvrđivanja vrijednosti na temelju analize ekonomskih čimbenika, zemljišta. odnosi i svojstva objekta istraživanja.
Zapadne metode sve su sklonije vjerovanju da se procjena izgrađenih zemljišnih čestica može i treba provoditi kako klasičnim pristupima (komparativnim, skupim i isplativim), tako i tehnikom ostatka zemljišta, što zajedno treba dati konzistentne rezultate. Istodobno, tehnika ostatka zemljišta zapravo bi trebala biti dodatna metoda vrednovanja u uvjetima ograničenih informacija o usporedivim transakcijama s zemljišnim česticama i drugim nekretninama. Ako je potreba da se ova dva pristupa zajedno koriste zbog nedostatka informacija o pravim poslovima kod građevnih čestica mogućnost njihove uporabe vezana je uz razmatranje zemljišnih čestica u različitim fazama njihovog urbanističkog razvoja - od korištenja kao poljoprivrednog ili šumskog zemljišta do pune spremnosti za uređenje i nakon puštanja objekata u pogon. Korištenje dvaju pristupa u svrhu procjene izgrađenog zemljišta daje točnije informacije, ali zahtijeva točne podatke o svim mogućim troškovima njegovog urbanističkog razvoja, kao i poznavanje stanja zemljišta i financijskih tržišta (stope kapitalizacije te mogućnosti dobivanja kredita).
Neovisna procjena zemljišnih parcela provodi se uzimajući u obzir zahtjeve Saveznog zakona od 29. srpnja 1998. br. 135-FZ "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji", Standardi procjene koji su obvezni za primjenu od strane subjekata djelatnosti procjene, odobrila Vlada Ruske Federacije od 06.07.2001. broj 519.
Prema članku 130. Građanskog zakona Ruske Federacije, nekretnine uključuju zemljišne čestice, podzemne čestice, izolirana vodna tijela i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, tj. objekti čije je kretanje nemoguće bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni, uključujući šume, višegodišnje zasade, zgrade i građevine.
Pojam nekretnine uključuje sva prava, interese i koristi povezane s vlasništvom nad nekretninom, odnosno ne karakterizira fizička svojstva objekta, već prava u odnosu na objekt.
Posljedično, procjena tržišne vrijednosti nekretnine je procjena tržišne vrijednosti prava na procijenjenoj nekretnini, koja uključuje pravo na zemljišnu česticu i pravo vlasništva na poboljšanja.
Samo država ima pravo na potpuno vlasništvo nad zemljom. Privatno vlasništvo nad zemljištem je ograničeno pravo korištenja, posjedovanja i raspolaganja odvojene vrste zemljišni resursi: u pravilu – zemljina površina za korištenje kao prostorna osnova. Istodobno, privatno vlasništvo nad prostornom osnovom povezano je s brojnim ograničenjima korištenja (funkcionalna, ekološka, urbanistička i dr.) te nizom tereta (služnosti, obveze provođenja mjera zaštite prirode i sl.) .
Podzemlje, zračni prostor, najvažniji vodni i biološki resursi prirodnog podrijetla ostaju u vlasništvu države, a njihovo korištenje od strane pojedinaca obavlja se na privremenoj i plaćenoj osnovi, regulirano posebnim ugovorima s državnim strukturama. Također, država zadržava pravo povući zemljište iz privatnog vlasništva za opće državne potrebe uz odgovarajuću novčanu naknadu vlasniku njegovih gubitaka.
Općenito, rusko tržište zemljišta karakterizira posebno pravno okruženje. Ako su zgrade i građevine u velikom broju u vlasništvu, onda zemljišne čestice mogu biti u privatnom vlasništvu, pod uvjetom da nisu klasificirane kao zemljište povučeno iz prometa i ograničeno u prometu. Zemljišta, koja nisu povučena iz prometa i nisu ograničena u prometu, trenutno su uglavnom u trajnoj uporabi, odnosno u zakupu.
Članak 3. član 2. Saveznog zakona "O donošenju Zemljišnog zakona Ruske Federacije" utvrđuje da pravna lica, osim onih navedenih u čl. 1. čl. 20. Zakona o zemljištu Ruske Federacije, dužni su ponovno registrirati svoje pravo trajnog (neograničenog) korištenja u vlasništvo ili zakup.
Vezano uz navedenu normu, očekivale bi se značajne promjene vlasničke strukture na tržištu zemljišta i dinamično formiranje sekundarnog tržišta zemljišnih čestica, međutim, zahtjev za ponovnim upisom nije osiguran mjerama odgovornosti za izbjegavanje ponovnog upisa. -registracija. Posljedično, ako je pravna osoba iz bilo kojeg razloga (od kojih je najčešći elementarni nedostatak sredstava) propustila Postavi vrijeme, nemoguće ga je privesti pravdi. Na federalnoj razini upravnu odgovornost predviđa samo Zakon o upravnim prekršajima Ruske Federacije, a kako bi se pravno lice moglo privesti upravnoj odgovornosti za izbjegavanje ponovne registracije, potrebno je izmijeniti navedeni Federalni zakon. .
Pravnu osobu razumno je obvezati da pravo trajnog (neograničenog) korištenja preknjiži u vlasništvo ili zakup u dva slučaja.
Prvo, ako je pravna osoba u tijeku reorganizacije ili promjene organizacijsko-pravnog oblika. U tom slučaju novoupisana pravna osoba dužna je uknjižiti pravo na zemljište u skladu sa zahtjevima rusko zakonodavstvo... U skladu sa stavkom 1. članka 20. Zakona o radu Ruske Federacije, pravo trajnog (neograničenog) korištenja nije dopušteno pojedincima. Slijedom toga, novoosnovana (ili reorganizirana) pravna osoba mora steći vlasništvo ili zakup na lokaciji.
Drugo, ako će pravna osoba u potpunosti ili djelomično raspolagati zemljištem. Pravo raspolaganja imaju samo vlasnici nekretnina ili od njih ovlaštene osobe. U ovom slučaju pravna osoba je zainteresirana za prvotnu kupnju zemljišne čestice u vlasništvo.
Prilikom provedbe pravila o preknjižbi prava trajnog (neograničenog) korištenja korisnik zemljišta mora birati između vlasništva i zakupa. Naravno, vlasnik parcele ima puno veći opseg ovlasti od najmoprimca. Glavna prednost vlasnika u odnosu na najmoprimca je mogućnost samostalnog raspolaganja zemljištem u okviru utvrđenim zakonom. Najmoprimac je vezan i zakonom i ugovorom o najmu i dužan je voditi računa o volji i zakonodavca i vlasnika.
Dakle, država, kao praktički monopolski prodavač i zakupodavac zemljišnih parcela, djeluje kao proizvođač cijena, zapravo, utvrđuje gdje će biti krivulja ponude, a kao rezultat - kolika će biti ili cijena kupoprodajne transakcije , odnosno iznos zakupa ove ili one zemljišne čestice. Država je ta koja tvori primarno tržište za zemljišne parcele.
U ovoj situaciji transakcije s zemljišnim parcelama se obavljaju u uvjetima kada cijenu ne određuje toliko omjer ponude i potražnje, koliko neekonomski čimbenici. Istina, i pri razvoju metoda za izračunavanje zakupnine za zemljišne čestice i prilikom određivanja stopa poreza na zemljište tijela državne uprave pokušajte na različite načine uzeti u obzir tržišne čimbenike. Ipak, sve dok udio zemljišnih čestica u vlasništvu građana i pravnih osoba ne naraste na dovoljnu razinu potrebnu za formiranje razvijenog sekundarnog tržišta zemljišnih čestica, transakcione cijene, a posljedično i tržišna vrijednost zemljišnih čestica koje trenutno kruže na sekundarnom tržištu, gravitirati će vrijednosti uspostavljenoj na primarnom tržištu.
Slijedom toga, uz sadašnju proceduru formiranja tržišta zemljišta, troškovi stjecanja zemljišnih čestica, uglavnom, ne ovise o stanju na tržištu, već o administrativnim odlukama državnih i općinskih tijela. Sve to, zauzvrat, određuje složenost pružanja usluga procjene zemljišta od strane neovisnih procjenitelja dok se ne formira punopravno tržište zemljišta.
Druga posljedica nerazvijenosti tržišta zemljišnih čestica je složenost primjene tradicionalnih metoda za procjenu zemljišnih čestica koje zauzimaju zgrade, građevine, građevine ili su namijenjene njihovom smještaju. Sve metode ocjenjivanja temelje se na zajedničkim metodološkim pristupima.
Nedostatak razvijenog tržišta za prodaju i kupnju zemljišnih parcela također određuje i nepostojanje konkurentnog tržišta najma. Zakup državnog i općinskog zemljišta provodi se u skladu sa zakonodavnim aktima koji uspostavljaju osnovu za plaćeno korištenje zemljišta u Rusiji. Stoga se pri ocjenjivanju zemljišnih čestica kapitalizacijom zemljišne rente, uz određene pretpostavke, koriste stope zakupnine za zemljište koje utvrđuju izvršna vlast konstitutivnih entiteta Ruske Federacije ili lokalne samouprave.
Zaključno, želio bih naglasiti da je visokokvalitetna procjena zemljišnih čestica s profitabilnim pristupom dostupna samo procjeniteljima, čije je radno iskustvo i portfelj narudžbi omogućio stvaranje baza podataka o isplativosti i mogućnostima za rad sličnih objekata .
Kao dio studije, tvrdi se da je tijekom proteklih nekoliko godina u gotovo svim sastavnim jedinicama Ruske Federacije izvršena revalorizacija katastarske vrijednosti zemljišnih čestica, usvojeni su svi rezultati procjene. uz pomoć rezolucija poglavlja općine... Svrha studije je identificirati glavne probleme kod osporavanja katastarske vrijednosti zemljišnih čestica. Istraživanje se provodi s namjerom korištenja materijala iz rada okruglih stolova s predstavnicima poduzetništva iz područja procjene nekretnina i bankarstva, kao i sa studentima profilnog smjera. Za provjeru hipoteze planira se riješiti sljedeće zadatke: analizirati stanje tržišta komercijalnih zemljišnih parcela u Penzi; identificirati glavne probleme smanjenja ili povećanja katastarske vrijednosti zemljišta; odrediti dinamiku cijena na tržištu zemljišta; istaknuti prioritetni pravci u ovom području; projekt moguća rješenja identificirane probleme.
porez na zemljište.
dinamika cijena
državni katastar nekretnina
revalorizacija zemljišta
osporavanje katastarske vrijednosti
zemljišna parcela
katastarsku vrijednost
1. Akimova M.S., Porshakova A.N., Ulitskaya N.Yu., Starostin S.V., Kotelnikov G.A. Investicijski marketing složenog stambenog razvoja teritorija // Ekonomija i poduzetništvo. ... - 2013. broj 12-2. - str. 41.
2. Baronin S.A., Menshakov D.I. Izrada projekata obnove i razvoja urbanih područja // Izvestia Yugo-Zapadnogo državno sveučilište. – 2011. №5-2.
3. Baronin S.A. Metodologija formiranja i razvoja teritorijalnih tržišta pristupačnih stanova. Disertacija za zvanje doktora ekonomskih znanosti. M., 2005.
4. Baronin S.A., Trofimenko M.G. Modeliranje uređenja općinskog zemljišta u investicijskom razvoju složene stambene izgradnje. Vijesti South-West State University. - 2011. broj 5-2 str. 284-286.
5. Gerasimova A.A., Tolstykh Yu.O., Savina E.A., Konstantinova Yu.R. Značajke revalorizacije katastarske vrijednosti zemljišta u modernim uvjetima... // Suvremeni problemi znanosti i obrazovanja. - 2014. - br. 2; URL: www..11.2014.).
6. Zemljišni zakonik Ruske Federacije od 25. listopada 2001. br. 136-FZ (usvojila Državna duma Federalne skupštine Ruske Federacije 28. rujna 2001.) (sadašnja verzija od 1. siječnja 2014.).
7. Kuzin N.Ya., Goryunova N.M. Modelski pristupi masovnoj procjeni nekretnina // Regionalna arhitektura i graditeljstvo. - 2010. - Broj 1.
8. porezni broj Ruske Federacije od 31.07.1998. br. 146-FZ (donijela Državna duma Savezne skupštine Ruske Federacije 16.07.1998.) (trenutno izdanje od 1.01.2014.).
9. Uredba Vlade Ruske Federacije od 08.04.2000, br. 316 "O odobrenju pravila za državnu katastarsku procjenu zemljišta."
10. Federalni standard procjene vrijednosti "Utvrđivanje katastarske vrijednosti objekata (FSO br. 4)". Odobreno Naredbom Ministarstva ekonomskog razvoja Rusije br. 508 od 22. listopada 2010.
Proteklih nekoliko godina izvršena je revalorizacija i naknadno odobrenje rezultata katastarske vrijednosti zemljišnih čestica u svim sastavnicama Ruske Federacije. Zauzvrat, revizija i odobrenje katastarske vrijednosti zemljišnih čestica dovela je do značajno povećanje naplate poreza na zemljište od vlasnika. Stoga se vlasnici mogu suočiti s brojnim problemima.
Na primjer, može se navesti sljedeći problem: katastarska vrijednost, s jedne strane, je procjenjivačka kategorija, odnosno za njeno utvrđivanje sudjeluju neovisni procjenitelji, s druge strane rezultati neovisnog elaborata koji organizira posjednici zemljišta pokazuju da zemljište može imati znatno nižu tržišnu vrijednost.trošak nego po katastarskom upisu.Obračun vrijednosti zemljišta i nekretnina za kupnju njihove nekretnine, kao i obračun poreza na zemljište i plaćanja zakupa obračunavaju se na temelju katastarske vrijednosti. Jedan od važnih problema u procjeni katastarske vrijednosti čestica je način njezine procjene. Valja napomenuti da se katastarska vrijednost procjenjuje najmanje jednom u pet godina metodom masovne procjene, dok se pojedinačne karakteristike same zemljišne čestice i nekretnine na njoj, kao i različiti tereti povezani s njom, ne smiju uzimati. u račun. Stoga se javlja problem neusklađenosti između katastarske i tržišne vrijednosti zemljišnih čestica.
Ovdje nastaje još jedan problem - katastarska vrijednost je odobrena normativnim aktom, obvezna je za primjenu i može se osporiti samo posebnim redom. Upravo će osporavanje katastarske vrijednosti zemljišnih čestica pomoći da se smanje plaćanja za zakup ovog zemljišta, također smanji porezno opterećenje i smanji iznos prilikom kupnje zemljišne čestice u vlasništvo. Sve je to prilično relevantno i važno danas, u razdoblju robno-novčanih odnosa u gospodarstvu.
Što se tiče samog postupka osporavanja katastarske vrijednosti zemljišnih čestica, postoje dva načina: osporavanje u upravnom i sudskom postupku. Treba napomenuti da se osporavanje katastarske vrijednosti zemljišnih čestica sudskim putem provodi arbitražnim sudom, bez obzira na status osobe koja se obratila sudu, kao i na status ili kvalitetu zemljišne čestice (zemljišne čestice namjenjene za industrijsku namjenu zemljišne čestice koje se koriste za vikendice).kućanstva ili za individualnu stambenu izgradnju). Prema zakonu, postoje samo dva osnova za reviziju katastarske vrijednosti zemljišnih čestica i zgrada na tim česticama:
Prvo, s netočnim podacima o zemljišnoj čestici, koji su korišteni pri izračunu njezine katastarske vrijednosti;
Drugo, utvrđivanje njegove tržišne vrijednosti u odnosu na zemljište na dan utvrđivanja katastarske vrijednosti.
Svi razlozi za žalbu na katastarsku vrijednost zemljišnih čestica pretpostavljaju davanje istog skupa dokumenata za razmatranje zahtjeva i rješavanje sporova, a postoje razlike u postupovnom obliku kada se razmatraju u upravnom i sudskom redu.
Najučinkovitiji način osporavanja katastarske vrijednosti zemljišnih čestica je utvrđivanje tržišne vrijednosti zemljišne čestice na dan utvrđivanja njezine katastarske vrijednosti. Vlasnik zemljišne čestice, koji je svjestan nesklada između tržišne i katastarske vrijednosti zemljišne čestice, ima mogućnost revalorizacije jedne zemljišne čestice. Ako se rezultati razlikuju, možete podnijeti odgovarajuću žalbu Rosreestru ili Arbitražnom sudu. Za ulaganje žalbe na katastarsku vrijednost zemljišne čestice podnositelj zahtjeva mora dostaviti odgovarajuće izvješće o tržišnoj procjeni zemljišne čestice i susjednih zgrada, te dostaviti i stručno mišljenje o usklađenosti izvješća o tržišnoj vrijednosti objekta procjene. u skladu sa zahtjevima zakonodavstva Ruske Federacije o djelatnostima procjene vrijednosti.
Međutim, na samu procjenu tržišne vrijednosti zemljišta i susjednih zgrada može utjecati mnogo različitih čimbenika. Može biti i politički i ekonomske snage, uključujući ponudu i potražnju na ovom tržištu, lokaciju, kategoriju zemljišne čestice i terete povezane s njom, kao i prisutnost različitih komunikacija.
Što se tiče rješavanja pitanja pravilnog datuma, u kojem tužitelj treba dokazati tržišnu vrijednost zemljišne čestice prilikom postavljanja zahtjeva za upisom kao katastarskom, ovdje se ističe posebnost korelacije tržišne i katastarske vrijednosti i namjene. treba uzeti u obzir pri utvrđivanju tržišne vrijednosti pokazatelja i podataka u odnosu na objekt.koji su postojali u isto vrijeme kada ih je koristio procjenitelj koji je utvrdio katastarsku vrijednost.utvrđena je katastarska vrijednost objekata nekretnina. .
Na temelju iskustva mnogih poduzeća mogu se identificirati najčešći slučajevi precjenjivanja katastarske vrijednosti:
Dopušteno korištenje zemljišne čestice točno je određeno, ali je specifični pokazatelj katastarske vrijednosti očito precijenjen;
Tržišna vrijednost zemljišne čestice je niža od njezine katastarske vrijednosti;
Precijenjeni specifični pokazatelj katastarske vrijednosti utvrđen je na temelju pogrešne dopuštene uporabe zemljišne čestice;
Dozvoljena uporaba zemljišne čestice nije precizno definirana, a specifični pokazatelj katastarske vrijednosti je jasno precijenjen.
Jedna od najučinkovitijih metoda zaštite nečijih prava u odnosu na zemljišne čestice i osporavanje njihove katastarske vrijednosti bit će žalba tužiteljstvu, ali i poreznoj upravi.
S druge strane, ne beznačajna problematična pitanja nastaju prilikom osporavanja katastarske vrijednosti zemljišnih čestica:
Postoji problem u osiguravanju olakšica poreza na zemljište za određeni krug ljudi;
Definitivno postoji problem obavještavanja vlasnika o promjenama katastarske vrijednosti zemljišnih čestica;
Problem mogućnosti i postupka osporavanja katastarske vrijednosti zemljišnih čestica;
Pitanje visine "greške" u obračunu poreza na zemljište u vezi s revalorizacijom katastarske vrijednosti zemljišne čestice;
Provođenje slijepe masovne procjene katastarske vrijednosti zemljišnih čestica.
Često su mnogi vlasnici zemljišta iznenađeni i ogorčeni novim obavijestima o plaćanju. porez na nekretnine to se odnosi i na porez na zemljište. Sve je to zbog porasta katastarske vrijednosti zemljišta, koja se često ne poklapa s njihovom stvarnom tržišnom vrijednošću. Vlasnici takvih zemljišnih parcela mogu dobiti porezne naloge koji će biti nekoliko puta veći od prethodnih plaćanja. Ne može se poreći da je sve to veliki stres za ljude.
Prema mjerodavnom mišljenju stručnjaka, povećanje poreza na zemljišnu česticu povezano je s masovnom procjenom katastarske vrijednosti zemljišnih čestica "na slijepo". Procjena se vrši bez obilaska gradilišta, a podaci Državnog katastra nekretnina se ne uzimaju u obzir. Nema ništa iznenađujuće u provođenju takve procjene, ali pod uvjetom da su točni podaci prikazani u Državnom katastru nekretnina i dodatne informacije o objektu procjene. Prema službenim informacijama Računske komore, samo sredinom 2014. podaci Federalne porezne službe tek polovično odgovaraju podacima katastra nekretnina.
Za objektivniju ocjenu zemljišnih čestica i drugih imovinskih objekata potrebno je povećati broj kriterija za procjenu, a ti kriteriji trebaju biti karakteristični za pojedine regije i za svaku vrstu nekretnine. Dakle, možete dati primjer malog skupa kriterija za određenu vrstu imovine - kapitalnu strukturu: materijal od kojeg su izrađeni zidovi, katnost zgrade, stupanj istrošenosti i godina izgradnje. izgradnje ove vrste nekretnina. Općenito, vrijedno je napomenuti da važnu ulogu trebaju igrati oni čimbenici koji zauzvrat određuju tržišnu vrijednost nekretnine i izravno utječu na nju. No, danas se takvi kriteriji u velikoj većini slučajeva ne uzimaju u obzir ili se uopće ne koriste prilikom procjene katastarske vrijednosti zemljišta ili druge imovine.
Važno je napomenuti da je porez koji se utvrđuje na temelju katastarske vrijednosti i naplaćuje se samo na zemljišne čestice. Ali samo zemljište u nekim područjima može koštati drugačije, a cijena izgradnje različitih objekata može biti ista. Postoje i drugi slučajevi, na primjer, dvije identične stranice se procjenjuju različito, ali su u neposrednoj blizini jedna drugoj. Dodatne informacije također se mogu dobiti od BTI-a, statističkih tijela, Rosreestra, kao i kod korištenja drugih baza podataka. Međutim, za sada ne postoje regulatorni pravni akti u kojima bi se trebali utvrditi zahtjevi za korištenje potrebne dokumentacije za ocjenu.
Što se tiče iznosa koji se moraju isplatiti građanima s netočnom procjenom katastarske vrijednosti, oni mogu iznositi milijarde rubalja u cijeloj zemlji. Čak i ako je postotak pogrešno procijenjene nekretnine mali, taj će iznos i dalje biti vrlo velik, a porezni obveznici mogu osporiti pogrešno procijenjenu katastarsku vrijednost. Za to su u svakoj regiji zemlje stvorene komisije za osporavanje katastarske vrijednosti u pretkrivičnom postupku. Međutim, takvi postupci za obične građane mogu biti pretjerano skupi. Pogrešne rezultate procjene katastarske vrijednosti moguće je osporiti u pretkrivičnom postupku u roku od šest mjeseci od dana odobrenja. Pod uvjetom da vlasnik nema vremena podnijeti zahtjev komisiji u tom roku, tada samo sud može pomoći ovdje i, kao što je gore navedeno, ovdje će se odvijati postupci pred arbitražnim sudom. Važno je napomenuti da o promjeni vrijednosti možete saznati samo na vlastitu inicijativu. Sve to značajno smanjuje šanse za podnošenje zahtjeva komisiji za osporavanje katastarske vrijednosti, a to je bremenito povećanim troškovima, kao i rokovima razmatranja tužbenog zahtjeva.
Iz navedenog proizlazi još jedan, važan problem - prijava promjena katastarske vrijednosti vlasnika. Jedan od alata za rješavanje ovog problema može biti pravovremena informacija na web stranici porezne službe. Također se može riješiti uz pomoć podataka o katastarskoj vrijednosti Vašeg objekta po katastarskom broju u Državnom katastru nekretnina.
Sljedeći problem su dražbe u obliku kojih se mora izvršiti katastarska procjena zemljišnih čestica i nekretnina. Aukcije se, uglavnom, ne opravdavaju. Osim toga, oblik dražbe ne podrazumijeva izbor izvođača prema kriterijima kvalitete i kvalifikacije, glavni kriterij u ovom slučaju je cijena radova, a tvrtke koje nemaju iskustva u radu u ovoj regiji dopušteno je ocjenjivati, što se, naravno, odražava na rezultate utvrđivanja troška.
Prilikom revalorizacije katastarske vrijednosti, tržišni podaci o vrijednosti zemljišnih parcela koriste se od datuma odobrenja Rezolucije Vlade Penza regije od 15. studenog 2013. br. 850-PP „O odobravanju rezultata državna katastarska procjena zemljišta u naseljima Penza regije" (siječanj 2012.). U sklopu studije proveli smo retrospektivnu analizu tržišne vrijednosti zemljišnih parcela (u kategoriji "zemljište naselja" u regiji Penza). Izborni raspon podataka o analognim objektima preuzet je od 1.11.2011. do 1.04.2012. (polugodišnji interval od trenutka odobravanja rezultata katastarske vrijednosti). Trošak za analizirano razdoblje kreće se od 2000 rubalja / m2. do 6234 rubalja / m2. U analizi su korištena komercijalna zemljišta. Najveća vrijednost troška zabilježena je u veljači 2012., a najniža - u travnju 2012. godine. Ova razlika je posljedica činjenice da zemljišne čestice imaju različite lokacije, površine, određene razlike u namjeni (za izgradnju garaža, maloprodajnih objekata i sl.).
Riža. 1. Prosječna cijena komercijalnih zemljišnih parcela u regiji Penza (po 1 m²)
Riža. 2. Prosječna cijena komercijalnih zemljišnih parcela u regiji Penza (po 1 m²)
Analizom je utvrđeno da je katastarska vrijednost veća od tržišne u rasponu od 5-10%.
Sumirajući, treba napomenuti da postoji mnogo problematičnih pitanja kod osporavanja katastarske vrijednosti zemljišnih čestica, a neka od njih su predstavljena gore. Ali ako odgovorno pristupite rješavanju ovih problema, možete ih se riješiti. Mnogi problemi povezani su s regulatornim okvirom, zauzvrat, to se očituje u postupcima samih procjenitelja i tvrtki koje vrše masivnu procjenu katastarske vrijednosti zemljišta i stambenih nekretnina. A značajan problem je i nepravodobno obavještavanje vlasnika zemljišne čestice o promjeni katastarske vrijednosti, što im često ne dopušta administrativno rješavanje pitanja, odnosno u komisiji za osporavanje katastarske vrijednosti.
Recenzenti:OV Tarakanov, doktor tehničkih znanosti, profesor, dekan Fakulteta za teritorijalni menadžment, voditelj Katedre za katastar nekretnina i pravo, PSUAS, Penza;
Baronin SA, doktor ekonomije, profesor, predavač na Odjelu za stručnost i upravljanje nekretninama PSUAS-a, Penza.
Bibliografska referenca
Uchinina T.V., Strokina K.N., Usanova N.V. PROBLEMATSKA PITANJA OSPORAVANJA INVENTARNE VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠNIH ČESTILA // Suvremeni problemi znanosti i obrazovanja. - 2014. - br. 6.;URL: http://science-education.ru/ru/article/view?id=16132 (datum pristupa: 01.02.2020.). Predstavljamo Vam časopise koje izdaje "Akademija prirodnih znanosti"
Prijepis
1 UDK PROBLEMI I NAČINI UNAPREĐENJA PROCJENE KATASTARSKE VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠNIH ČESTICA Valiev D.S., dr. sc., izvanredni profesor Katedre za korištenje zemljišta i katastre, GUZ Nazarov K.S. prigradska gradnja i otkupa zemljišta, stoga je procjena zemljišta u naseljima od posebne važnosti. Ove zemlje su osnova za formiranje životnog okruženja ljudi: na njima je koncentrirano 3/4 stanovništva Rusije. Zemljišta naselja daju najveći dio plaćanja zemljišta i jedna su od najsloženijih kategorija zemljišta. U Rusiji su zakonski propisane dvije vrste vrijednosti za procjenu zemljišnih resursa: katastarska i tržišna. Katastarska vrijednost zemljišta s jedne strane odražava aktivnost financijskih transakcija s nekretninama, a s druge strane pokazatelj je infrastrukturne uređenosti razmatranog dijela teritorija. Od 1985. godine koncept "zemlja" u Rusiji definiran je kao višekomponentna prirodna formacija (objektivna kategorija) višenamjenske, gospodarske namjene. „Zemljište je najvažniji dio prirodnog okoliša kojeg karakterizira prostor, reljef, klima, pokrovnost tla, vegetacija, mineralna bogatstva, vode, koje je glavno proizvodno sredstvo u poljoprivredi i šumarstvu, kao i prostorna osnova za položaj poduzeća i organizacija u svim sektorima nacionalnog gospodarstva." Trenutna verzija klauzule 10 Savezni standard procjena "Svrha procjene i vrste vrijednosti (FSO 2)", odobrena naredbom Ministarstva ekonomskog razvoja Rusije od 20. srpnja 2007. 255, pri utvrđivanju katastarske vrijednosti predmeta procjene utvrđuje se masovnom procjenom metode. Ili pojedinačno za određenu nekretninu, tržišnu vrijednost, utvrđenu i odobrenu u skladu s 55
2 uz propis kojim se uređuje katastarska vrijednost. Osim toga, utvrđivanje katastarske vrijednosti također je utvrđeno odredbama Federalnog standarda procjene "Određivanje katastarske vrijednosti (FSO 4)", odobrenog naredbom 508 Ministarstva ekonomskog razvoja Rusije od 22. listopada 2010. i koji sadrži zahtjeve za utvrđivanje katastarske vrijednosti. Sukladno odredbi FSO 4, pod katastarskom vrijednošću podrazumijeva se ne samo tržišna vrijednost utvrđena metodama masovne procjene, već i ako je tržišnu vrijednost nemoguće utvrditi metodama masovne procjene, tržišnu vrijednost utvrđenu pojedinačno za određenu nekretninu. Katastarska procjena zemljišnih čestica je masovna procjena, koja je skup administrativno-tehničkih radnji za utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišnih čestica u granicama administrativno-teritorijalne cjeline po procijenjenim zonama. Državna katastarska procjena zemljišta provodi se prema jedinstvenoj metodologiji kako bi se osigurala usporedivost rezultata procjene na teritoriju cijele Ruske Federacije. Osnovna svrha katastarske procjene je stvaranje osnovice za oporezivanje. U skladu s poglavljem 31 "Porez na zemljište" Poreznog zakona Ruske Federacije, porezna osnovica se utvrđuje kao katastarska vrijednost zemljišnih čestica. Svrha tržišne procjene zemljišne čestice je utvrđivanje tržišne (investicijske, likvidacijske) vrijednosti pojedine zemljišne čestice na dan procjene od strane neovisnih procjenitelja u skladu s prihvaćenim standardima i metodama procjene. Katastarsko i tržišno vrednovanje zemljišnih čestica provodi se profitabilnim, komparativnim i troškovnim pristupom temeljenim na podacima o transakcijama na tržištu zemljišta i drugih nekretnina, razini zakupnine i isplativosti korištenja zemljišta. Ove informacije nadopunjuju se analizom čimbenika koji formiraju rentu, uključujući kvalitetu i položaj zemljišnih čestica, poboljšanja na njima, razinu društvene i inženjerske i prometne infrastrukture teritorija itd. U skladu s čl. 66 3K RF, izvršna vlast konstitutivnih entiteta Ruske Federacije odobrava prosječnu razinu katastarske vrijednosti za općinski okrug (urbani okrug). 56
3 Pravila za državnu katastarsku procjenu zemljišta odobrena su Uredbom Vlade RF od 8. travnja 2000. 316 i određuju postupak za državnu katastarsku procjenu zemljišta svih kategorija na teritoriju Ruske Federacije u svrhu oporezivanja i druge svrhe utvrđeno zakonom. Kako bi se razjasnili algoritmi za državnu katastarsku procjenu, donesena je Naredba Federalne agencije za katastar nekretnina od 29. lipnja 2007. P / 0152 “O odobravanju tehničkih preporuka za državnu katastarsku procjenu zemljišta u naseljima”. . Prema ovom nalogu, „prilikom utvrđivanja katastarske vrijednosti objekta procjene tržišna vrijednost utvrđuje se metodama masovne procjene, utvrđenim i odobrenim u skladu sa propisima kojima se uređuje katastarska procjena. Katastarsku vrijednost utvrđuje procjenitelj, posebno za porezne svrhe." Jedan od najtežih problema je točnost informacija. To se odnosi i na tržišne informacije o traženim i prodajnim cijenama procijenjene vrijednosti nekretnine, te na podatke o normativima pri izračunu vrijednosti normativnom metodom u troškovnom pristupu. Postojeće informacije koje posjeduju strukture nacionalnog gospodarstva uvelike su zastarjele i nisu uvijek pouzdane. Prema odredbama FSO 4, prilikom utvrđivanja katastarske vrijednosti, korištenjem metoda masovne procjene, svi objekti procjene dijele se u grupe objekata procjene na temelju analize podataka o tržištu objekata procjene, obrazloženja modela procjene katastarske vrijednosti, sastav cjenovnih čimbenika i informacije o vrijednostima cjenovnih faktora objekata vrednovanja za svaku ispitivanu vrstu objekata procjene. U tom slučaju skup čimbenika cijene treba uključivati samo one čimbenike koji imaju značajan utjecaj na vrijednost predmeta procjene i koji se mogu pouzdano utvrditi i objektivno izmjeriti. Dakle, metode masovne procjene podrazumijevaju grupiranje objekata procjene na temelju jedinstva karakteristika svih objekata uključenih u jednu skupinu, dovoljnog za izgradnju modela procjene katastarske vrijednosti, koji omogućuje određivanje katastarske vrijednosti svakog od objekata procjene, 57
4 što bliže njihovoj tržišnoj vrijednosti (tržišna vrijednost dobivena metodama masovnog vrednovanja). Međutim, ovaj pristup ne uzima u obzir pojedinačne karakteristike parcela uključenih u ovaj ili onaj katastarski okrug. Stoga se za procjenu vrijednosti zemljišnih parcela predlaže izvođenje svih izračuna na temelju intervala vjerojatnosti korištenjem suvremenih metoda statistike varijacija, posebno neparametarskih kriterija. Kao rezultat ovih izračuna, vrijednost imovine bit će prikazana u obliku skraćene distribucije. Procjenu srednjeg troška treba preporučiti kao ponudu cijene troška. U tom su slučaju šanse prodavatelja i kupca jednake: vjerojatnost kupca da kupi po cijeni nižoj od ponuđene jednaka je vjerojatnosti da će prodavač prodati po cijeni većoj od ponuđene. U tom slučaju i prodavatelj i kupac imaju pune informacije o mogućim kupoprodajnim cijenama i njihovoj vjerojatnosti. Ovisno o hitnosti predložene transakcije, druge strane mogu donijeti informirane odluke: da kupac čeka i potraži drugi predmet stjecanja, ako vrijeme trpi; za prodavatelja smanjenje tražene cijene ako postoji hitnost u provedbi transakcije. U ovom slučaju, u slučaju promjene katastarske vrijednosti utvrđene u postupku državne katastarske vrijednosti kao rezultat njezinog spora pred sudom ili u povjerenstvu za razmatranje sporova o rezultatima utvrđivanja katastarske vrijednosti, predložio izmjenu akta o odobrenju takve katastarske vrijednosti kako bi se ista zamijenila vrijednošću utvrđenom pobijanjem rezultata. To je u korelaciji s pojmom katastarske vrijednosti utvrđenim u Saveznom zakonu od 29. srpnja 1998. 135-FZ "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji" i FSO 2. U skladu s člankom 18. navedenog FSO-a, prema kojem se metodologija bilo kojeg od pristupa ocjenjivanju može koristiti za izgradnju modela procjene: troškovno, usporedno i profitabilno. A odabir pristupa ili razumno odbijanje njegove uporabe provodi procjenitelj na temelju karakteristika vrste dopuštene uporabe ili namjene, kao i dostatnosti i pouzdanosti dostupnih tržišnih informacija. Na temelju toga možemo zaključiti da je postupak „prikupljanje i analiza tržišnih informacija 58
5 objekata ocjenjivanja i obrazloženje za odabir vrste modela ocjenjivanja ”primarno. A usmjeren je na odlučivanje o mogućnostima korištenja metodologije jednog ili drugog pristupa vrednovanju pri izgradnji modela za procjenu katastarske vrijednosti na temelju rezultata odgovarajuće studije tržišta nekretnina. Takvi prilično široki zahtjevi za provođenje katastarske procjene povezani su kako s nedostatkom iskustva u izvođenju takvih radova, tako i s potrebom da se formuliraju zahtjevi koji su jedinstveni za sve regije Rusije na potpuno različitim razinama razvoja. tržišnih odnosa u njima. Odredbe Saveznog zakona od 29. srpnja 1998. 135-FZ "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji" uspostavile su koncept tržišne vrijednosti. Sukladno navedenom saveznom zakonu, „prilikom utvrđivanja tržišne vrijednosti predmeta procjene utvrđuje se najvjerojatnija cijena po kojoj se procijenjeni predmet može otuđiti na dan procjene na otvorenom tržištu u konkurentskom okruženju, kada su stranke na transakciju postupaju razumno, imajući sve potrebne informacije, a vrijednost transakcijske cijene ne odražavaju nikakve izvanredne okolnosti." To pak ne isključuje uzimanje u obzir utjecaja opcije najučinkovitijeg korištenja nekretnina u tržišnim podacima, uključujući i na temelju psiholoških karakteristika donošenja odluka od strane tržišnih subjekata prema logici maksimiziranja prihoda dok minimiziranje troškova. I uz ovu poziciju, podaci o cijenama stvarnih transakcija najprikladniji su podatak za utvrđivanje katastarske vrijednosti. Prema Međunarodni standardi procjenama tržišna vrijednost definira se kao procijenjena vrijednost koja može nastati u transakciji između dobro upućenog prodavača i kupca koji su neovisni jedan o drugome, djelujući u vlastitom interesu i bez prisile. I spremni su sklopiti posao nakon provođenja odgovarajućeg marketinškog istraživanja, koje omogućuje utvrđivanje razine vrijednosti predmeta transakcije na tržištu i prodaju ga po najvišoj mogućoj cijeni u određenom trenutku, što podrazumijeva uzimanje u obzir najučinkovitije korištenje u tržišnim informacijama. Dakle, prema Međunarodnim standardima vrednovanja, tržišno prilagođeni podaci formiraju se uzimajući u obzir utjecaj najučinkovitijih 59
6 korištenje uspostavljeno u određenom trenutku u određenom tržišnom segmentu. U skladu s dijelom 3. čl. 66. Zakona o radu RF, katastarska vrijednost zemljišnih čestica utvrđena u skladu sa zakonom utvrđenim postupkom ne može prelaziti njihovu stvarnu tržišnu vrijednost. Međutim, do danas nije donesen niti jedan normativni pravni akt kojim se utvrđuje postotni omjer tržišne i katastarske vrijednosti. Međutim, nepostojanje takvog akta ne poništava učinak norme iz dijela 3. čl. 66. ZK-a, budući da ima izravan učinak na teritoriju Ruske Federacije. Osim čl. 66. u Zemljišnom zakoniku Ruske Federacije postoji i čl. 36., točka 1.2., utvrđuje da otkupna cijena zemljišnih čestica koje se nalaze ispod zgrada, građevina, objekata u vlasništvu građana i organizacija ne može biti veća od njihove katastarske vrijednosti. Dok to ne utvrdi ovlaštena Vlada Ruske Federacije savezno tijelo izvršne vlasti, tijela državne vlasti sastavnice Ruske Federacije ili tijela lokalne samouprave u postupku utvrđivanja takve cijene, ova se cijena utvrđuje u visini njezine katastarske vrijednosti. Ako se pretpostavi da katastarska vrijednost zemljišnih čestica može biti veća od tržišne, onda građani i pravne osobe koje žele steći zemljište nakon isteka godine po osnovi utvrđenim čl. 36. Zakona o radu Ruske Federacije, naći će se u neravnopravnom pravnom položaju s osobama koje stječu zemljišne čestice u druge svrhe. Budući da će se u ovom slučaju cijena parcele obračunati u skladu sa Zakonom „O privatizaciji državne i općinsko vlasništvo", tj. na temelju tržišne vrijednosti. Okolišni i prirodni čimbenici mogu igrati važnu ulogu u formiranju vrijednosti zemljišnih čestica i ne uzimaju se uvijek u obzir pri izračunu katastarske vrijednosti zemljišnih čestica. Na primjer, do prirodni čimbenici Povoljni klimatski uvjeti mogu se pripisati utjecaju na regionalnoj razini. Preporučene numeričke vrijednosti koeficijenata za prirodne i okolišni čimbenici u svim slučajevima su 0,2, dok je za rekreacijske površine preporučena vrijednost 0,5, estetski vrijedna i slikovita zemljišta su 0,4. Istovremeno, naziv i struktura 60
7 trenutno procijenjenih pokazatelja može se mijenjati uzimajući u obzir lokalne karakteristike formiranja tržišta zemljišta i drugih nekretnina. Stoga postoji objektivna mogućnost usklađivanja katastarske vrijednosti zemljišnih čestica na temelju sveobuhvatnog obračuna ekološkog stanja teritorija. Nesavršenost metoda katastarskog vrednovanja potvrđuju i statistički podaci već godinama. u Ruskoj Federaciji vođena su 343 sudska postupka vezana za poslove državne katastarske procjene zemljišta (GKOZ), od čega su se 242 predmeta odnosila na protest protiv katastarske vrijednosti zemljišnih čestica. Predlaže se utvrđivanje tržišne vrijednosti zemljišta na nekoliko metoda: usporedbom prodaje, dodjelom, raspodjelom, kapitalizacijom zemljišne rente, ostatkom i načinom namjene. Ali oni nisu bili uključeni u proces evaluacije. operacije namire prema procjeni sastavnica prirodnog okoliša (klimatski uvjeti, reljef, geološka, geomorfološka, hidrogeološka struktura teritorija) i prirodnih resursa (šuma, voda, podzemlje itd.) koji se nalaze unutar granica područja koje se razmatra. Podcjenjivanje stanja prirodnog potencijala, kako proizlazi iz praktičnog iskustva, dovodi do rezultata koji ne odražavaju na odgovarajući način objektivnu vrijednost zemljišnih resursa. Suvremeni katastar zemljišta karakterizira povećana potreba za prikupljanjem podataka, zbog procesa preraspodjele zemljišnog fonda po kategorijama zemljišta (poljoprivredno zemljište, industrijsko zemljište, promet i drugo); formiranje novog i racionalizacija postojećeg korištenja zemljišta i posjeda zemljišta. Problemi formiranja informacijske osnove državne katastarske procjene (GKO) zemljišta povezani su s unapređenjem metoda prikupljanja i obrade informacija (topografske izmjere, digitalna kartografija, softver). Trenutno postoji potreba da se rezultati katastarske procjene koriste ne samo za oporezivanje, već iu proizvodne svrhe. V novije vrijeme razvija se novi znanstveni smjer, povezan s razvojem koncepta adaptivnih krajobraznih poljoprivrednih sustava. Razvijaju se znanstvene osnove na farmi.
8 prirodni dizajn poljoprivrednih sustava na adaptivnoj krajobraznoj osnovi. U tu svrhu potrebno je procijeniti agroekološki potencijal teritorija, međutim, postojeće metode procjene tla slabo uzimaju u obzir agroekološke zahtjeve usjeva za uvjete uzgoja na tom području. Treba napomenuti da projektne i proizvodne organizacije trebaju osigurati svrsishodnu interpretaciju predloženih znanstvenih podataka i spoznaja, a pritom osigurati tehnološke operacije koje pridonose razumnoj raspodjeli sredstava u gospodarstvu. S druge strane, metode za procjenu tehnoloških svojstava zemljišnih čestica su radno intenzivne i u modernim GKO se koriste generalizirajući pokazatelji za gospodarstvo u cjelini. GKO poljoprivrednog zemljišta koristi posebno razvijen softver Ozemwin. Međutim, nije integriran s geografskim informacijskim sustavima. Upravo sposobnosti GIS tehnologija omogućuju objektivniju procjenu tehnoloških svojstava i agroekološkog potencijala svake zemljišne čestice. U tom smislu relevantna su istraživanja razvoja tehnologije za katastarsko vrednovanje poljoprivrednog zemljišta temeljena na GIS tehnologijama. Analiza literaturnih izvora pokazuje da za sada ne postoji jedinstveno stajalište o optimizaciji katastarskog vrednovanja zemljišnih čestica. Međutim, većina istraživača se slaže oko potrebe poboljšanja katastarskog sustava. Jedan od predloženih načina za poboljšanje učinkovitosti državnog katastarskog upisa zemljišnih čestica je izrada i provedba softver automatizirani informacijski sustav katastra zemljišta. Popis korištene literature: 1. Federalni standard procjene "Svrha vrednovanja i vrste vrijednosti (FSO 2)", odobren naredbom Ministarstva ekonomskog razvoja Rusije od 20. srpnja 2007. Federalni standard procjene "Određivanje katastarske vrijednosti ( FSO 4)", odobren naredbom Ministarstva ekonomskog razvoja Rusije od 22. listopada 2010. 508 (u daljnjem tekstu FSO 4). 62
9 3. Tehničke preporuke o državnoj katastarskoj procjeni zemljišta u naseljima // Rosnedvizhimost P / Federalni zakon od 21. srpnja 1997. br. 122-FZ "O državna registracija prava na nekretnina i bavi se njime." 5. Savezni zakon od 29. srpnja 1998. br. 135-FZ "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji". 6. Federalni standard procjene " Opći pojmovi procjene, pristupi procjeni i zahtjevi za procjenu (FSO 1) ", odobrene naredbom Ministarstva ekonomskog razvoja Rusije od 20. srpnja 2007. Metodološke upute za državnu katastarsku procjenu zemljišta u naseljima, odobrene naredbom Ministarstva ekonomskog razvoja Rusije od 15. veljače 2007. 39. UDK: 681.3 PRAVNA PODRŠKA REŽIMU PAŠNJAKA SOBOVA NA PRIMJERU ZAKONODAVSTVA JAMALSKO-NENETSKOG AUTONOMNOG OKRUGA Raevskaya O.B., Ph. resursni potencijal Rusija. Industrijski razvoj ovih područja utječe na vitalne interese autohtonog stanovništva, vodeći na njima tradicionalno ekonomska aktivnost, koji se sastoji od bavljenja uzgojem sobova, lovom, ribolovom i drugim zanatima. Upravo su sa sjevernim uzgojem sobova u našoj zemlji povezani interesi značajnog dijela autohtonog stanovništva. Gotovo 75% ruske populacije sobova koncentrirano je na farmama populacije Yamal-Nenets autonomna regija... U tom smislu postaje potrebno analizirati pravni okvir pravni režim pašnjaci sobova na saveznoj i regionalnoj razini. U listopadu 2010. Državna duma Jamalo-Neneckog autonomnog okruga (u daljnjem tekstu Jamalo-Nenecki autonomni okrug) usvojila je Zakon br. 46-CJSC „O uzgoju sobova“. Ciljevi ovog zakona su uspostavljanje pravnih, gospodarskih, ekoloških i socijalnih jamstava za stabilan razvoj uzgoja sobova, bez obzira na oblik vlasništva;
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE DEFINICIJA 49-APG15-19 Moskva 12. kolovoza 2015. Ruske Federacije u sastavu: predsjedavajući sudac V. I. Anishina, suci T.E. Korchashkina, E.V. Gorchakova, u
VRHOVNI SUD RUJSKE FEDERACIJE DEFINICIJA Predmet 19-APG15-2 Moskva 26. kolovoza 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu predsjedavajući sudac
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE DEFINICIJA 24-ALL 5-1 Moskva 22. srpnja 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu predsjedavajući sudac
Određivanje tržišne vrijednosti prava na zakup zemljišnih parcela Odobreno Naredbom Ministarstva upravljanja imovinom Rusije od 10. travnja 2003. N 1102-r.
VRHOVNI SUD RUJSKE FEDERACIJE DEFINICIJA Slučaj 81-APG15-17 Moskva 7. rujna 2015., Ruska Federacija u sastavu predsjedavajući sudac V.N. Alexandrov, suci I.D. Abakumova, T.E. Korchashkina.
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE DEFINICIJA 89-APG15-10 Moskva 3. lipnja 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu: predsjedavajući sudac Korčaškina
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE DEFINICIJA 6-APG15-6 Moskva 17. lipnja 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu predsjedavajući sudac Aleksandrov
VRHOVNI SUD RUSKE FEDERACIJE DEFINICIJA Predmet 31-APG15-9 Moskva 10. lipnja 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu predsjedavajući sudac
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE DEFINICIJA 16-APG15-5 Moskva 22. travnja 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu: predsjedavajući sudac Hamenkov
Posebnosti izrade izvještaja u svrhu osporavanja katastarske vrijednosti Druga Tumakovska čitanja 10.-11. listopada 2009., Sankt Peterburg Govornik: M. Karpova [e-mail zaštićen] 1 Katastarska vrijednost
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE Predmet 41-SVE 5-39 DEFINICIJA Moskva 8. srpnja 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije koji se sastoji od predsjedavajućeg suca
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE DEFINICIJA Slučaj 25-APP 4-7 Moskva 4. veljače 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije, sastavljen od predsjedavajućeg suca
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE DEFINICIJA 16-APG15-17 Moskva 26. kolovoza 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu predsjedavajući sudac
Ispis Odluka u građanskom predmetu ODLUKA U ime Ruske Federacije 19. lipnja 2017. Krasnogorsk Informacije o predmetu Slučaj 3a 346/17 Moskovska regija Okružni sud Moskve u sastavu: predsjedavajući sudac
Odluka 3A-717/2017 3A-717/2017 ~ M-553/2017 M-553/2017 od 18. listopada 2017. u predmetu 3A-717/2017 Okružni sud u Tuli (regija Tula) - Građanski i upravni spor Suština : 3.098 - Pogl. 25 CAS
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE DEFINICIJA 6-APG15-14 Moskva 2 9. srpnja 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu: predsjedavajući sudac Hamenkov
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE Predmet 48-APG 15-8 DEFINICIJA Moskva 1. srpnja 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu predsjedavajući sudac
NAREDBA od 22. listopada 2010. br. 508 O ODOBRAVANJU FEDERALNOG STANDARDA VRIJEDNOSTI "UTVRĐIVANJE KATASTARSKE VRIJEDNOSTI OBJEKATA NEKRETNINA (FSO 4)"
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE DEFINICIJA Predmet 49-APG 15-39 Moskva 14. rujna 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu predsjedavajući sudac
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE Predmet 67-APG15-12 DEFINICIJA Moskva 8. travnja 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu predsjedavajući sudac
FEDERALNI STANDARD PROCJENE ZA UTVRĐIVANJE KATASTARSKE VRIJEDNOSTI OBJEKATA NEKRETNINA (FSO N 4) 1 FEDERALNI STANDARD PROCJENE "ODREĐIVANJE KATASTARSKE VRIJEDNOSTI OBJEKATA NEKRETNINA" (FZS br. 4) Odobren
Ministarstvo obrazovanja i znanosti Ruske Federacije FEDERALNA DRŽAVNA PRORAČUNSKA OBRAZOVNA USTANOVA VISOKOG OBRAZOVANJA "NACIONALNO ISTRAŽIVAČKO DRŽAVNO SVEUČILIŠTE SARATOV
OSNOVNE METODE PROCJENE ZEMLJIŠTA Kuzina A.V. Državno sveučilište za arhitekturu i građevinarstvo Nižnji Novgorod Nižnji Novgorod, Rusija GLAVNE METODE PROCJENE ZEMLJIŠTA Kuzina
Grad Biškek, Zgrada Vlade od 2. rujna 2004. 660 REZOLUCIJA VLADE REPUBLIKE KIRGIZ
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE DEFINICIJA Predmet 53-APG15-19 Moskva 13. svibnja 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu predsjedavajući sudac
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE DEFINICIJA 46-APG15-21 Moskva 2. rujna 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu predsjedavajući sudac Aleksandrov
UDK 332.6 T.I. Čistjakova, L.N. Churina podružnica FGUP FKTs "Zemlya", NRC "Zemlya", Novosibirsk
VRHOVNI SUD RUJSKE FEDERACIJE KASACIONA ODLUKA 5-KG18-274 Moskva 16. siječnja 2019. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije kao dio predsjedavajućeg
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE DEFINICIJA 6-APG15-2 Moskva 18. ožujka 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu predsjedavajući sudac Anishina
VRHOVNI SUD RUJSKE FEDERACIJE DEFINICIJA Predmet 56-APG15-3 Moskva 1. travnja 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu predsjedavajući sudac
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE DEFINICIJA Slučaj 66-APG 15-6 Moskva 24. lipnja 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije kao dio predsjedavajućeg
Analiza sudska praksa u slučajevima osporavanja katastarske vrijednosti zemljišta, koje je razmatrao Arbitražni sud Omske regije 2008. - 1 sq. 2011 2007. godine podružnica u Omsku Federalnog državnog jedinstvenog poduzeća "Federal
9 (144) 213 Procjena zemljišnih čestica i ispitivanje procjeničkih izvještaja za osporavanje katastarske vrijednosti Yu.V. Sharipov Direktor NEKO LLC, član stručnog vijeća Stručnog vijeća NP SROO (Sankt Peterburg)
VRHOVNI SUD RUJSKE FEDERACIJE DEFINICIJA Predmet 58-APG14-24 Moskva 4. veljače 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu predsjedavajući sudac
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE Predmet 22-APG15-2 DEFINICIJA Moskva 10. lipnja 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu predsjedavajući sudac
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE DEFINICIJA 9-APG15-10 Moskva 10. kolovoza 2015. Ruske Federacije u sastavu: predsjedavajući sudac V.B. Khamenkov, suci T.E. Korchashkina, O.V. Nikolaeva. na
Utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišnih čestica. Mehanizmi za promjenu katastarske vrijednosti Osnovni pojmovi Govorni plan 1. Utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišnih čestica. 1.1 Pravni
Odobrio: Stručni i savjetodavni odbor NRO ROO Protokol 2 od 11.12.2014. Odobrio: Odbor NRO ROO Protokol 5 od 22.12.2014. METODOLOŠKE PREPORUKE MR-1/2014 NRO ROO O RAČUNOVODSTVENIM ZNAČAJKAMA
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE Predmet 53-APG15-9 DEFINICIJA Moskva 13. svibnja 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu predsjedavajući Aleksandrov
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE Predmet b6-apg15-16 DEFINICIJA Moskva 15. srpnja 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije kao dio predsjedavajućeg suca
VRHOVNI SUD RUJSKE FEDERACIJE DEFINICIJA Predmet 67-APG15-22 Moskva 17. lipnja 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu predsjedavajući sudac
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE Predmet 67-ALL 5-21 DEFINICIJA Moskva 17. lipnja 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu predsjedavajući sudac
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE 81-APG15-53 Žalbena odluka Moskva 21. rujna 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije kao dio predsjedavajućeg suca
SUDSKA PRAKSA Neki primjeri prakse Federalne antimonopolske službe Zapadnosibirskog okruga u sporovima vezanim za katastarsku vrijednost zemljišta 1. Odjel Federalne službe za državnu registraciju, katastar i kartografiju
NP "Samoregulatorna organizacija procjenitelja" Stručno vijeće "Osporavanje rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti Pravni aspekti 28. svibnja 2015. Samoregulatorna organizacija procjenitelja www.srosovet.ru
Pregled predloženih izmjena i dopuna važećeg zakonodavstva uvedenih nacrtom 444365-6 saveznog zakona "O izmjenama i dopunama Zemljišnog zakona Ruske Federacije i određenim zakonodavnim
INOVACIJE U ZEMLJIŠNOM ZAKONODAVstvu 2015.-2016. Vodeći konzultant Odjela za razvoj integriranih rješenja 20.01.2017.
VRHOVNI SUD RUJSKE FEDERACIJE DEFINICIJA Predmet 41-APG15-45 Moskva 7. rujna 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu predsjedavajući sudac
Test za polaganje ispita 1. Faktor lokacije nekretnine ne uključuje: A) dostupnost bankarske institucije na području gdje se objekt nalazi za dobivanje kredita za kupnju nekretnine;
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE DEFINICIJA 50-APG15-8 Moskva 14. rujna 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu predsjedavajući sudac
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE DEFINICIJA 35-APG15-38 Moskva 29. srpnja 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu predsjedavajući sudac Merkulov
VRHOVNI SUD RUSKE FEDERACIJE DEFINICIJA Predmet 55-APG15-15 Moskva 7. rujna 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu predsjedavajući sudac
Test za polaganje ispita 1. Nepokretne stvari (nekretnine, nekretnine) uključuju: A) zemljišne čestice, zgrade, građevine i sve što se u njima nalazi; B) sva imovina na kojoj se prodaje
ODOBRENO od strane Odbora Nekomercijalnog partnerstva samoregulatorne organizacije "Nacionalni kolegij procjenitelja" Protokol 82 od 24. svibnja 2011. Sustav standardizacije samoregulativne organizacije
Vlada Ruske Federacije predstavila Nacrt FEDERALNOG ZAKONA o izmjenama i dopunama nekih zakonodavni akti Ruske Federacije u smislu državne registracije prava na nekretninama
DODATAK ODOBREN odlukom uprave od 14.02.2014. 140 Općinski program Mordovske regije Tambov "Učinkovito upravljanje općinskom imovinom" za 2014.-2020. (sa izmjenama i dopunama
PRIVATNA OBRAZOVNA USTANOVA VISOKOG OBRAZOVANJA "AKADEMIJA SOCIJALNOG ODGOJA" FOND ZA OCJENJIVANJE OPD.F.16. "Zemljišno pravo" (s dopunama i izmjenama) Razina visokoškolske specijalnosti
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE DEFINICIJA Predmet 11-APG15-25 Moskva Južni rujan 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu predsjedavajući sudac
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE Predmet 35-APG 15-1 DEFINICIJA Moskva 4. ožujka 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu predsjedavajući sudac
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE Predmet 48-APG15-44 DEFINICIJA Moskva 12. studenog 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije kao dio predsjedavajućeg
Pristojba. Odlučujući čimbenik u korištenju šumskih resursa je veličina ovih plaćanja i, ne manje važno, obrazac (metodologija) po kojem će se ona mijenjati tijekom vremena. Korisnik
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE DEFINICIJA 86-APG15-4 Moskva 7. rujna 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu: predsjedavajući sudac
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE DEFINICIJA 5-APG15-53 Moskva 3. 1. kolovoza 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu predsjedavajući sudac
INDUSTRIJE I INTERINDUSTRIJSKI KOMPLEKSI N.I. Kresnikova RAZVOJ PROMETA ZEMLJIŠTA U RUSIJI Članak ističe pitanja tržišnog prometa zemljištem u Ruskoj Federaciji. Dinamika glavnih vrsta transakcija i pokrivena
P R A V K A Analiza sudske prakse u vezi s ocjenjivačkim poslovima za drugo tromjesečje 2010. U biti, sporovi prijavljeni i razmotreni za drugo tromjesečje 2010. arbitražni sudovi ruski
UDK 336.02 Kryukov S.V. Doktor ekonomije, profesor, Južno federalno sveučilište Lapshin A.S. Student poslijediplomskog studija Ekonomskog fakulteta, Južno federalno sveučilište PRIJELAZ NA NOVI SUSTAV PROCJENE IMOVINE
VRHOVNI SUD RUSKOG FEDERACIJE Predmet 41-APG15-9 DEFINICIJA Moskva 20. svibnja 2015. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije u sastavu predsjedavajući sudac
Federalna agencija katastar nekretnina O rezultatima i izgledima državne katastarske procjene Voditelj odjela za procjenu nekretnina Rosnedvizhimost Moskva, 2008 O.A.
VRHOVNI SUD RUSKE FEDERACIJE ŽALBENA ODLUKA 66-ALL 7-13 Moskva 4. svibnja 2017. Sudski kolegij za upravne predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije kao dio predsjedavajućeg suca
21. prosinca 2004. N 172-FZ FEDERALNI ZAKON RUSKE FEDERACIJE O PRIJENOSU ZEMLJIŠTA ILI ZEMLJIŠNIH PARCELA IZ JEDNE KATEGORIJE U DRUGU (izmijenjen i dopunjen saveznim zakonima od 21.07.2005. N 111-FZ, od 04.2006.
PROBLEMI PROCJENE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI PRAVA NA ZEMLJIŠTA, UZIMAJUĆI U OBZIR (USLUGE) U RUSKOJ FEDERACIJI
3. Zemljište se može koristiti kao višenamjensko ili imati određenu funkcionalnu i dopuštenu namjenu.
4. Zemljište djeluje kao sredstvo za proizvodnju sirovina potrebnih za gotovo sve sektore gospodarstva, kao i hranu.
5. Zemljište djeluje kao sredstvo za društveno-ekonomski razvoj.
6. Zemljište je temelj za smještaj raznih objekata nekretnina.
Kao rezultat toga, utvrđeno je da je tržište zemljišta tek u povojima i nije toliko razvijeno kao tržište nekretnina. Istodobno, ovaj segment tržišta dobiva značajan zamah u regijama Ruske Federacije. Prava na zemljišnim česticama korištenim u procjeni, kao analogni objekti, stavljaju se na prodaju, uglavnom u obliku zakupa i prava vlasništva. Zemljišne čestice, s obzirom na terete (služnosti), nisu zastupljene na tržištu zemljišta.
Konkretno, najrazvijenije tržište zemljišta (od gore navedenih regija) je u Moskvi i Moskovskoj oblasti, Lenjingradu, Nižnjem Novgorodu, Rostovskoj regiji i Krasnodarskom teritoriju. U tim regijama, s vremenom i usvajanjem zakona Ruske Federacije i lokalnih propisa, zemljišne parcele samo povećavaju vrijednost.
Zemljišna služnost
Nastanak i razvoj instituta služnosti u izravnoj je proporciji s razvojem instituta privatnog vlasništva nad zemljištem. Samostojeća zemljišna čestica u pravilu nema sve one osobine i kvalitete potrebne za njezino normalno korištenje: na primjer, na ovoj parceli nema vode ili ova parcela nema izravan pristup zajedničkoj cesti i sl. lokacija bila moguća i ekonomski svrsishodna, postoji potreba za korištenjem (u odgovarajućem pogledu) susjednog zemljišta.
Takva su se pitanja lako rješavala u vrijeme kada je zemlja bila u javnom vlasništvu (pleme, rod, zajednica). No s nastankom prava privatnog vlasništva nad zemljištem, vlasnik zemljišne čestice nije bio dužan pomagati susjedu koji na svom zemljištu nije imao vodu, pašnjak i sl. S tim u vezi javila se hitna potreba za osiguranjem vlasnik jedne zemljišne čestice pravo korištenja, u određenom pogledu, tuđeg zemljišta, najčešće susjedovog zemljišta.
Zemljišne čestice koje su zemljištem drugih vlasnika odsječene od javne ceste ili lišene vode i drugih prirodnih pogodnosti ne mogu se koristiti bez davanja prava vlasniku ove čestice na korištenje tuđim zemljištem u odgovarajućem pogledu.
Pojam i sadržaj služnosti
Na temelju navedenog, služnost je moguće definirati kao stvarno pravo korištenja tuđe stvari na ovaj ili onaj način. Takvo pravo uzrokovano je potrebom da se izglade neugodnosti i poteškoće koje proizlaze iz postojanja prava privatnog vlasništva nad zemljištem zbog neravnomjerne raspodjele prirodnih dobara između pojedinih zemljišnih čestica.
Uloga služnosti je utoliko značajnija što je zemljišno vlasništvo u određenoj zemlji manje. Naprotiv, veliko zemljišno vlasništvo, opskrbljeno na velikom području raznim prirodnim pogodnostima koje takvu imovinu čine samodostatnom, primjerice za poljoprivredu, daje malo razloga za razvoj institucije služnosti.
Kako bi se utvrdili hitni problemi procjene tržišne vrijednosti zemljišnih čestica, uzimajući u obzir terete (služnosti), potrebno je prije svega razmotriti zakonsku regulativu koja regulira takav pojam kao što su tereti (služnosti) i mogućnost utvrđivanja njegovu tržišnu vrijednost.
Građanski zakonik (drugi dio), od 01.01.01., izmijenjen Saveznim zakonom od 26.03.2003., član 553. regulira prava na nekretninama pri prodaji zemljišne parcele. Prilikom sklapanja ugovora o najmu najmodavac je dužan upozoriti najmoprimca na sva prava trećih osoba na zakupljenoj nekretnini (služnost, pravo zaloga i sl.). Neispunjavanje ove obveze od strane najmodavca daje najmoprimcu pravo zahtijevati smanjenje najamnine ili raskid ugovora i naknadu za gubitke.
ZK Poglavlje 4, članak 23. daje potpun opis prava ograničenog korištenja tuđe zemljišne čestice (služnosti). Služnost može biti:
1. Privatna (služnost se uspostavlja u skladu s građanskim pravom).
2. Javna (služnost je uspostavljena zakonom ili drugim regulatornim pravnim aktom Ruske Federacije, regulatornim pravnim aktom sastavnice Ruske Federacije, regulatornim pravnim aktom lokalne samouprave u slučajevima kada je potrebno osigurati interesima države, lokalne samouprave ili lokalnog stanovništva, bez oduzimanja zemljišta) ... Osim toga, uspostava javne služnosti provodi se uzimajući u obzir rezultate javnih rasprava.
Javne služnosti mogu se uspostaviti u sljedećim slučajevima: prolaz ili prolaz kroz zemljišnu česticu; korištenje zemljišne čestice za popravak komunalnih, inženjerskih, električnih i drugih vodova i mreža, te objekata prometne infrastrukture; postavljanje na zemljištu graničnih i geodetskih znakova i ulaza u njih i dr.
Ako uspostava javne služnosti dovede do značajnih poteškoća u korištenju zemljišne čestice, tada njezin vlasnik ima pravo zahtijevati razmjerno plaćanje za to.
Državna tijela, tijela lokalne samouprave ili javna organizacija, koji obrazlažu potrebu uvođenja služnosti, provode ekonomsku ocjenu korisnosti ove služnosti, a vlasnik zemljišta zauzvrat ekonomski opravdava buduće ili sadašnje gubitke zbog ograničenja svoje prava na prirodnu korisnost zemljišta. Drugim riječima, postaje potrebno procijeniti tržišnu vrijednost takozvanog "razmjernog plaćanja" za neugodnosti nanesene vlasniku takve zemljišne čestice.
Bitna razlika između privatne i javne službenosti je uknjižba njihovih prava na jednu ili drugu vrstu službenosti. Prava osoba koje koriste zemljište na temelju privatne služnosti utvrđuju se sporazumom. Prava osoba koje koriste zemljišnu česticu na temelju javne služnosti utvrđuju se zakonom ili drugim podzakonskim aktom kojim se uspostavlja javna služnost.
Jedna od novina u Zakonu od 01.01.2001. je da služnost može biti hitna ili trajna. Odnosno, nameće se vremenski okvir služnosti, što je opet veliki korak u zemljišnim odnosima.
Provedba služnosti trebala bi biti najmanje opterećujuća za zemljišnu česticu na kojoj se osniva. Istodobno, vlasnik zemljišne parcele opterećene privatnom službenošću ima pravo zahtijevati srazmjernu naplatu od osoba u čijem je interesu službenost uspostavljena, osim ako saveznim zakonima nije drugačije određeno.
Služnosti podliježu državnoj registraciji u skladu sa Saveznim zakonom "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcija s njima".
Problemi procjene tržišne vrijednosti zemljišta, uzimajući u obzir terete (služnosti)
Za utvrđivanje tržišne vrijednosti zemljišta u zakonodavni okvir U Ruskoj Federaciji postoje sljedeći dokumenti:
2. Naredba Ministarstva imovine RF od 01.01.2001. "O odobravanju metodoloških preporuka za utvrđivanje tržišne vrijednosti zemljišnih parcela" (izmijenjena naredbom Ministarstva imovine RF od 01.01.2001., s izmjenama i dopunama od 01.01. 2001).
3. Savezni zakon od 01.01.2001. "O djelatnostima ocjenjivanja u Ruskoj Federaciji" (izmijenjen i dopunjen saveznim zakonima od 01.01.2001.).
Određivanje tržišne vrijednosti zemljišne čestice početna je faza troškovno utemeljenog pristupa procjeni bilo kojeg objekta nekretnine. Bez toga je nemoguće izračunati ni ekonomske interese postojećeg vlasnika nekretnine, niti očekivanja budućeg investitora. Upravo potencijal zemljišne čestice, zbog svoje lokacije, tržišnih uvjeta, zakonskih mogućnosti i resursnih parametara, djeluje kao odlučujući argument u korist donošenja odluke o kupnji određene nekretnine.
Prema zemljišnom zakonodavstvu (čl. 66. Zakona o radu RF), tržišna vrijednost zemljišta utvrđuje se u skladu sa Federalnim zakonom o djelatnostima procjene. Zemljišne čestice, podzemne čestice odnose se na nekretninu (nekretninu), čija prava podliježu državnoj registraciji. (1)
Tržišna vrijednost može se utvrditi za zemljišne čestice koje su formirane (ili se mogu formirati) s pravne točke gledišta u skladu sa zakonodavstvom, odnosno posjeduju isprave o vlasništvu.
U pravilu se prilikom procjene tržišne vrijednosti zemljišnih čestica, uzimajući u obzir terete (služnosti), istražuje mogućnost primjene klasičnih pristupa u procjeni zemljišnih čestica (2) Razmotrite mogućnost njihove primjene:
1. Troškovni pristup procjeni vrijednosti zemljišne čestice pretpostavlja da razuman investitor neće platiti višu cijenu za objekt od one koja bi koštala stjecanje pripadajuće građevinske čestice i izgradnju poboljšanja slične namjene. i kvaliteta na njemu kroz određeno vremensko razdoblje. U slučaju procjene opterećene čestice, teško je odrediti njezinu vrijednost u fazi izgradnje (prema troškovniku), jer se u ovom slučaju ne uzima u obzir mogućnost korištenja udjela na zemljišnoj čestici. , uzimajući u obzir teret. Stoga se čini da je primjena pristupa temeljenog na troškovima neprikladna.
2. Korištenje komparativnog pristupa moguće je ako postoji dovoljan broj analoga na otvorenom, slobodnom tržištu zemljišnih čestica, uz preduvjet: slične objekte treba odabrati uzimajući u obzir terete, uz ostale jednake uvjete. Na temelju praktičnog istraživanja tržišta zemljišta koje je proveo autor i procjene tržišne vrijednosti prava na zemljišnim česticama u regijama, otkriveno je sljedeće:
Zemljišne čestice s pravilno formaliziranim teretima susrele su se praktički u izoliranim slučajevima: u Sankt Peterburgu i Moskvi. Nije bilo moguće odabrati slične objekte njima zbog činjenice da su na tržištu zemljišta (podaci agencija za nekretnine u Moskvi i Sankt Peterburgu) takve informacije zatvorene i postaju transparentne tek u trenutku transakcije. Ista se situacija razvila i u drugim ispitanim regijama Ruske Federacije.
Stoga je primjena komparativnog pristupa u načelu moguća samo sa stajališta procjene drugih prava analognih objekata, uz naknadnu izmjenu udjela služnosti u objektu procjene. Izmjena postojanja služnosti može se uvesti tek nakon dodjele dijela služnosti koji pripada zemljišnoj čestici koja se procjenjuje. Udio služnosti u zemljišnoj čestici može se odrediti prema površini koju služnost zauzima (navedena na planu zemljišne čestice) prema vlasničkom listu za procijenjenu zemljišnu česticu.
Prihodovni pristup, kao što je gore navedeno, odražava poziciju najvjerojatnijeg kupca (investitora) zainteresiranog za stjecanje prava na zemljišnu česticu. Očito, potencijalni kupac planira ostvariti prihod od zemljišne čestice i važno mu je znati kako će teret (služnost) utjecati na visinu tog prihoda.
Prihodovni pristup utvrđuje trošak objekta tako što se očekivani budući prihod dovede u procjenu njegove trenutne vrijednosti. Ovaj pristup kombinira razumne izračune budućih prihoda i rashoda sa zahtjevima investitora za konačnim povratom. Dohodak od bilo koje imovine izražava se omjerom kapitalizacije. Štoviše, što je niži omjer kapitalizacije objekta, to je veća njegova tržišna vrijednost. U okviru dohodovnog pristupa u pravilu se primjenjuju sljedeće metode: Metoda kapitalizacije zemljišne rente, Tehnika ostatka prihoda od zemljišta, Metoda namjene.
Za procjenu zemljišne čestice s teretima postaje teško odrediti prihod, jer je gotovo nemoguće izdvojiti dio koji će donositi prihod. Stoga autor predlaže da se uzmu u obzir dodatni rizici povezani s uvjetima, zapravo teretima (služnosti), koji će povećati omjer kapitalizacije i donijeti prihod od slične (neopterećene) zemljišne čestice na vrijednost iste zemljišne čestice. , vodeći računa o teretu (služnosti).
zaključke
Na temelju prethodno navedenog moguće je opisati opće probleme procjene tržišne vrijednosti prava na zemljišnim česticama, uzimajući u obzir terete (služnosti) u Ruskoj Federaciji: Nerazvijeno tržište zemljišta u Ruskoj Federaciji.
1. Nerazvijenost institucije služnosti u Ruskoj Federaciji.
3. Poteškoće u procjeni tržišne vrijednosti zemljišnih čestica uzimajući u obzir terete (služnosti) u Ruskoj Federaciji pri određivanju udjela ograničenja u ukupnoj vrijednosti zemljišnih čestica.
4. Poteškoće u formiranju i odrazu u ispravama vlasništva nad udjelom služnosti i visini srazmjerne isplate od osoba u čijem je interesu osnovana služnost.
5. Zemljišne čestice, uzimajući u obzir terete (služnosti), nisu zastupljene na ruskom tržištu zemljišta.
Korištene knjige
1. Članak 1-4 Saveznog zakona od 01.01.2001. "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcija s njima" (izmijenjen i dopunjen saveznim zakonima od 01.01.2001., 01.01.2001., 01.01.2001.)
2. Naredba Ministarstva imovine RF od 01.01.2001. "O odobravanju metodoloških preporuka za utvrđivanje tržišne vrijednosti zemljišnih parcela" (izmijenjena naredbom Ministarstva imovine RF od 01.01.2001., s izmjenama i dopunama od 01.01. 2001).
3. Federalni zakon od 01.01.2001. "O djelatnosti procjene vrijednosti u Ruskoj Federaciji" (izmijenjen i dopunjen saveznim zakonima od 01.01.2001.).
4. Uredba Vlade od 01.01.2001., br. 000 "O odobravanju standarda vrednovanja"
5. Naredba Ministarstva imovine Rusije od 01.01.2001. "O odobravanju metodoloških preporuka za određivanje tržišne vrijednosti prava na zakup zemljišnih parcela"
- Pukovnija smrti: muškarci radnici još uvijek umiru ponekad češće od žena Smrtnost u Rusiji iz godine u godinu
- Plodnost i obiteljska politika u Norveškoj: razmišljanja o trendovima i mogućim vezama Norveška Stanovništvo po godinama
- Kineska nova demografska politika Kineska nova demografska politika
- RBC studija: koliko Rusija zapravo troši na svoje građane