Hipoteka po definiciji zakona. Koja je razlika između hipoteke na osnovu zakona i hipoteke temeljem sporazuma: kako ukloniti teret
Hipoteka (od lat. hypotheca - zalog, od grč. hypoteke) - to je vrsta zaloga, u kojoj nekretnina, ali i ostaje vlasništvo dužnika. Ako dužnik ne izvrši svoje obveze, vjerovnik ima pravo dobiti zadovoljstvo prodajom ove imovine.
Potrebno je razlikovati pojmove hipoteke i u kojima kredit izdaje banka na osiguranje nekretnina. Hipotekarni kredit - jedna od komponenti hipotekarni sustav, Nakon primitka zajma za kupnju nekretnine, stečena imovina sama ulazi u hipoteku (zalog) banci kao jamstvo otplate kredita.
Pozvane su usluge odabira, izvršenja i primanja hipotekarnih kredita hipotekarno posredovanje, Specijalist pripremljen za ovu aktivnost uključen je u hipotekarno posredovanje - hipotekarni posrednik.
Hipoteka je također zalog postojeće nekretnine vlasnika da će dobiti zajam ili zajam koji će se koristiti ili za popravak ili izgradnju ili za druge potrebe, po nahođenju dužnika zajmodavca.
U slučaju neispunjavanja glavne obveze, kazna se primjenjuje samo na založene nekretnine, a založni vlasnik ima prednostno pravo udovoljiti svojim potraživanjima prema drugim dužnicima dužnika.
Razlozi za nastanak hipoteke i njezino reguliranje
Postojeće zakonodavstvo predviđa dvije vrste razloga za nastanak hipoteke:
- silom zakona;
- na osnovu ugovora.
Hipoteka po sili zakona
Hipoteka po sili zakona (zakonska hipoteka) - ovo je hipoteka koja nastaje nastupanjem određenih činjenica navedenih u zakonu, bez obzira na volju stranaka u vezi s nastankom hipoteke, kada je prijenos vlasništva nad nekretninom s jedne osobe na drugu, tačnije kada novi vlasnik stekne to pravo, ali nakon obaveznog nastupa statutarne činjenice.
Hipoteka na osnovu zakona nastaje u sljedećih pet glavnih i uobičajenih slučajeva:
- Nabava stambenih zgrada, stanova, zemljišne parcele koristeći kreditna sredstva Banka ili druga kreditna institucija ili sredstva ciljanog zajma.
- Izgradnja stambenih kuća, zgrada, građevina ili stanova pomoću kreditnih sredstava banke ili druge kreditne institucije ili sredstava posebnog zajma.
- Prodaja na kredit.
- Najam.
- Založna prava vlasništva.
Hipoteka na osnovu sporazuma
Hipoteka na osnovu sporazuma (ugovorna hipoteka) - ovo je hipoteka koja nastaje na temelju ugovora o hipoteci (zalog nekretnine).
Hipotekarni ugovor nije neovisna obveza, ali sastoji se u osiguravanju obveze iz ugovora o zajmu, ugovora o zajmu ili druge obveze.
Hipoteka se po zakonu razlikuje od hipoteke koja nastaje na temelju sporazuma samo po tome što prva nastaje izravnim uputama zakona i automatski se registrira drugim ugovorom, čak i bez izjave stranaka, a hipoteka na temelju sporazuma podliježe upisu zasebnom prijavom stranaka. Budući da se hipoteka, po zakonu, pojavljuje kod ciljanog zajma za kupnju stambenog prostora, upisom takve hipoteke mijenja se vlasnik imovine, a točnije, takva se hipoteka pojavljuje istodobno s stjecanjem nekretnina od strane dužnika.
Imovina koja može biti predmet hipoteke
Imovina koja može biti predmet hipoteke definirana je člankom 5. Zakona o hipoteci - nepokretnosti navedene u članku 130. Građanskog zakona Ruske Federacije, čija su prava upisana na način utvrđen u državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcija s njom.
To uključuje:
- zemljišne čestice, osim zemljišnih čestica navedenih u članku 63. Zakona o hipoteci;
- poduzeća, kao i zgrade, građevine i druge nekretnine koje se koriste u poduzetničkoj djelatnosti;
- stambene zgrade, stanovi i dijelovi stambenih zgrada i stanova, koji se sastoje od jedne ili više izoliranih soba;
- vikendice, vrtne kuće, garaže i druge građevine za upotrebu potrošačima;
- zrakoplova i brodova, plovila za unutarnju plovidbu i svemirskih objekata.
Procjena solventnosti korisnika kredita
Procjena solventnosti korisnika kredita (pokroviteljstvo) - ovo je procjena Klijentove sposobnosti da servisira izdani hipotekarni kredit, odnosno izračunava iznos kredita koji će zajmoprimac moći platiti, uzimajući u obzir karakteristike zajmoprimca (vrsta zaposlenja, mjesečni dohodak i mogućnost potvrde, prisutnost suosnivača ili jamca, sastav obitelji, prisustvo maloljetnih uzdržavanih članova) itd.). Klijent dva puta prolazi postupak preuzimanja ugovora: prilikom kontaktiranja hipotekarnog posrednika (provodi ga osiguravatelj brokerske kuće) prije sklapanja ugovora o usluzi, kao i kod banke (koja provodi analizu bankovnog kredita) prilikom razmatranja zahtjeva za hipotekarni kredit.
Kratak opis postupka preuzimanja ugovora u banci. Izračun koeficijenata:
Te su omjere banke razvile u suradnji s Federalnom agencijom za stambeno hipotekarno kreditiranje na temelju iskustva Sjedinjenih Država i europskih zemalja. Upravo ovaj skup pokazatelja odražava cjelovitu sliku solventnosti zajmoprimca, a također omogućuje standardiziranje postupka odobravanja i izdavanja hipotekarnog kredita. U svakom se bankarskom programu ti omjeri odobravaju unaprijed, ali u nekim se slučajevima mogu prilagoditi i na primjer metodom potvrđivanja dohotka. K / Z, O / D i P / D mogu se razlikovati ovisno o predmetu Ruske Federacije, veličini prosjeka plaća i sklonosti banke.
Nakon izračuna po tim koeficijentima obično se odabire minimalni iznos, koji će biti iznos zajma. Prihod i kako to potvrditi jedan su od glavnih faktora koji utječu na iznos zajma. Većina banaka razumije da se ne odražavaju svi prihodi budućih dužnika u računovodstvu poslodavca, pa se i razvijaju razne načine dokaz o dohotku, na primjer: potvrda o dohotku slobodnog oblika.
Značajke hipoteke
Zajam se odobrava na dugo razdoblje (do 50 godina). Kamata na hipotekarni kredit niža je nego na ostale vrste zajmova. Hipotekarni dužnik mora imati takozvani „predujam“ - dio vrijednosti nekretnina kupljenih bez uzimajući u obzir hipotekarni kredit (iako to nije potrebno u nekim bankama). Zajam obično utječe kamatna stopa zajam i varira od 0% do 70% vrijednosti hipotekarne nekretnine. Banka postavlja niz posebnih zahtjeva za hipotekarni zajmoprimac: o dokazu o primanjima, o dostupnosti kontinuiranog radnog iskustva itd. Obvezni sudionici hipotekarno kreditiranje su osiguravajuća društva za ocjenjivanje koja banci pružaju sigurnost transakcija. Otplata hipotekarnog kredita obično se vrši u jednakim ratama - anuitetima. Veličina takve trajne anuitetne isplate (A) izračunava se formulom.
Pitanja vezana za hipoteke po zakonu i ugovoru uzrokuju mnogo problema i sporova. To je zbog prilično zamućene linije između korištenih izraza. U okviru ovog članka analiziramo što hipoteka znači na osnovu zakona, koja su obilježja, slučajevi primjene i kako se hipoteka na osnovu ugovora razlikuje od one predviđene zakonom.
Hipoteka po sili zakona
Točna definicija pojma hipoteka na osnovu zakona, što ona znači i koje su norme regulirane, moguća je samo uz ispravnu uporabu sljedećih osnovnih financijskih definicija:
- hipoteka;
- hipoteka (zajam).
Mnogi građani pogrešno identificiraju te koncepte i pretpostavljaju da su u oba slučaja dolazi na dobivanje zajma za kupnju stanova, što je tipično samo za hipoteku.
Hipoteka je jedan od načina da se osigura ispunjenje obveza iz sporazuma, uključujući i kreditne kredite, u okviru kojih se daje zalog na nekretnine. Vlasnik takve imovine zapravo je lišen prava raspolaganja bez dobivanja pristanka nositelja zaloga, naime, obavljati transakcije prodaje, razmjene, darova i drugih.
Obveze prema zakonu temelje se na djelovanju normativnih akata kojima se neovisno o želji stranaka utvrđuje obveza prijenosa nekretnina u zalog. Normativna osnova takvih odnosa je:
Građanski zakonik Ruske Federacije;
- Savezni zakon od 13. srpnja 2015. N 218-FZ "O državnoj registraciji nekretnina";
- Savezni zakon od 16.07.1998. N 102-FZ „O hipoteci (zalog nekretnine)“;
- Savezni zakon od 21. srpnja 1997. N 122-FZ „O državnoj registraciji prava na nekretninama i prometima s njima“ (ističe u potpunosti na snazi \u200b\u200bod 1. siječnja 2020.).
Iz značenja ovih normi možemo zaključiti da hipoteka, na osnovu zakona, ima sljedeće karakteristične značajke:
- vjerovnik i založnik je banka ili druga kreditna institucija;
- nekretnine se stječu na teret posuđenih sredstava;
- uvjeti i zahtjevi za osiguranje sadrže ugovor o zajmu;
- za upis hipotekar ili hipotekar mora podnijeti zahtjev za hipoteku po zakonu i dostaviti ugovor o zajmu, na temelju kojeg državni registar unose se podaci o strankama;
- prijava vlasništva nad stečenim predmetom i zalogom vrši se istodobno.
Analiza nam omogućuje da klasificiramo vrste hipoteka na temelju zakona, ovisno o razlozima za nastup:
- korištenje kreditnih sredstava pri kupnji nekretnina u fazi izgradnje - unatoč nepostojanju nekretnine u trenutku registracije ugovor o zajmu treba se založiti;
- prijava zajma za kupnju gotove imovine - upis prava založnika vrši se u trenutku prenosa prava na nekretninu na založnika;
- koji proizlaze iz uvjeta najma;
- ostali slučajevi izričito propisani zakonom.
Treba napomenuti da stranke podliježu posebnom preferencijalnom režimu, koji oslobađa od plaćanja državne dažbine prilikom registracije.
Hipoteka na osnovu sporazuma
Iako zakon spominje vrstu zaloga na imovini koja proizlazi iz uvjeta ugovora, on to ne regulira jasno i ne sadrži pojam o tome koja je hipoteka po ugovoru. Iz značenja gornjih normi treba razumjeti sve vrste osiguranja nekretnina koje nemaju znakove hipoteke uspostavljene na zakonodavnoj razini.
Zalog koji proizlazi iz sporazuma može nastati u različitim situacijama, na primjer, prilikom podnošenja zahtjeva za kredit ili kao jamstvo za ispunjenje drugih obveza. Bez obzira na razlog nastanka založnih obveza, mora se sklopiti zasebni neovisni ugovor o hipoteci koji sadrži podatke o strankama i predmetu zaloga.
Registracija opterećenja provodi se u skladu sa sljedećim pravilima:
- potrebna je zajednička izjava hipotekarne osobe i hipotekarnog klijenta ili izjava javnog bilježnika koji je ovjerio sporazum;
- podaci u USRN-u unose se strogo u skladu s izvršenom transakcijom;
- registracija se vrši odvojeno i ne podrazumijeva promjenu vlasništva ili drugih imovinskih prava na objektu;
- izvršenje upisa u državni registar vrši se nakon plaćanja državne pristojbe - 1000 rubalja (klauzula 28 h.
Iznajmljivanje imovine provodi se na dobrovoljnoj osnovi, na primjer, radi dobivanja većeg iznosa potrošački zajam ili zajam s minimalnom kamatnom stopom.
Prepoznatljiva svojstva
Točna klasifikacija postojećih pravnih odnosa u okviru kolateralnih obveza omogućit će ne samo da se teret prijavi u skladu s pravilima, već i da se utvrdi je li plaćanje državne pristojbe potrebno u određenom slučaju.
Radi lakše percepcije, u tablici su predstavljene karakteristične karakteristike.
Registracija hipoteke na osnovu zakona relevantna je za sve hipotekarne kredite, uključujući one izdane za posebne vladini programi, Opterećenje imovine prema hipotekarnim pravilima na osnovu sporazuma koriste predstavnici velikih i srednjih poduzeća za otvaranje kreditne linije ili zajam za razvoj svojih aktivnosti, kao i pojedinci uzajamnim zajmom osiguranim nekretninama.
Razlozi za nastanak hipoteke - ova se fraza odnosi na čimbenike kao rezultat nastanka jedne od sljedećih vrsta hipoteka:
- Hipoteke po zakonu.
- Hipoteka na osnovu ugovora.
Hipoteka po sili zakona
Hipoteka na osnovu zakona (pravna hipoteka) nastaje kao posljedica okolnosti navedenih u saveznom zakonu (članak 1. stavak 2. Federalnog zakona od 16.07.1998. N 102-FZ "O hipoteci") (u daljnjem tekstu: Zakon N 102-FZ) , Takva hipoteka nastaje isključivo ciljanim kreditom za kupnju stanova, pa stoga njezino upis nužno prati promjena vlasništva nad nekretninom.
Jednostavnim riječima: hipoteka je, po zakonu, kada se stan kupljen kreditnim sredstvima prebacuje u vlasništvo kupca-zajmoprimca i kada isti stan postane jamstvo za uzeti kredit (što je standardna shema za pružanje hipotekarnog kredita).
Primjer: dužnik uzima zajamčni kredit od banke za kupnju stana, što postaje zalog za taj zajam.
Ruski zakon predviđa sljedeće zakonske hipoteke:
- Hipoteka kuća i stanova. Dnevna soba (stambene zgrade i stanovi) kupljene ili sagrađene kreditnim sredstvima banke (ili bilo koje druge kreditne institucije) založio je vjerovnik od trenutka državne registracije hipoteke (stavak 1. članka 77. Zakona br. 102-FZ). Isto se odnosi na otkup zemljišta (stavak 1. članka 64.1. Zakona N 102-FZ), kao i na stjecanje i izgradnju nestambene prostorije (Članak 69.1. Zakon N 102-FZ).
- Prodaja na kredit, Osim ako ugovorom o kupoprodaji nije drugačije određeno, prodavac smatra da robu koja se prodaje na kredit od trenutka prijenosa kupcu i prije plaćanja, zadržava prodavač (klauzula 5 članka 488 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Ista pravila primjenjuju se na prodaju robe na kredit, uz uvjet plaćanja na rate (stavak 3. članka 489. Građanskog zakona Ruske Federacije).
- Iznajmljivanje (održavanje koje traje do kraja života). Prilikom prijenosa bilo koje nepokretne imovine radi plaćanja anuiteta, primatelj rente, kao jamstvo za platiteljevu obvezu, stječe založno pravo na ovu nekretninu (klauzula 1, članak 587. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Registracija hipoteka po zakonu
Državna registracija hipoteke na osnovu zakona događa se istovremeno s registracijom kupoprodajnog ugovora. Odnosno, potvrda za stan koji ste kupili, u odjeljku "teret", već će naznačiti da je stanovanje kupljeno kreditnim sredstvima i ne možete ga prodati bez pristanka vjerovnika (banke).
Zakonska hipoteka upisuje se na temelju zahtjeva nositelja zaloga (dužnik) ili založnika (vjerovnika), odnosno javnog bilježnika koji je ovjerio ugovor koji je doveo do nastanka ove vrste hipoteke (stavak 2. članka 20. Zakona br. 102-FZ). Pročitajte više o registraciji hipoteke.
Bilješka! Za državnu registraciju hipoteka nastalih na osnovu zakona - naknada se neće naplaćivati \u200b\u200b(stav 6 stav 3 članka 333,35 Poreznog zakonika).
Hipoteka na osnovu sporazuma
Hipoteka na temelju ugovora (ugovorna hipoteka) nastaje na temelju hipotekarnog ugovora (članak 1. stavak 2. Zakona N 102-FZ). Drugim riječima, nastanak takve hipoteke postaje moguć samo ako postoji poseban dogovor između stranaka o zalogu.
Jednostavnim riječima: hipoteka na osnovu sporazuma - ovo je kada zajmoprimac:
- Sastavlja stan kupljen za kreditna sredstva u njihovom posjedu (dok primaju "čistu" potvrdu, to jest, bez opterećenja).
- Prikuplja paket dokumenata (obično se daje do 3 mjeseca) za taj određeni stan koji bi trebao postati predmet zaloga (tj. u ovom slučaju predmet hipotekarnog zaloga može biti i kreditni stan i bilo koja druga imovina u vlasništvu dužnik).
- Zajedno s vjerovnikom (bankom) sastavlja i registrira zaseban hipotekarni ugovor (tek nakon toga opterećenje se nameće na nekretnini - to jest, od tog trenutka hipoteka stupa na snagu).
Primjer: dužnik uzima ciljani zajam za kupnju nekretnina uz osiguranje postojećeg stanovanja.
Pristanak na ugovornu hipoteku banka je u riziku, Doista, sve do trenutka kada je hipotekarni ugovor registriran, zajmodavac (banka) formalno neće imati nikakva prava na imovinu kupljenu pod hipotekarnim zajmom. Kreditne institucije pronalaze izlaz iz ove situacije kod žiranata. Tijekom razdoblja do zalaganja za stan, oni moraju dužniku pružiti nekoliko fizičkih ili pravne osobe spreman jamčiti za njega. Istodobno, u istom vremenskom razdoblju banke obično precjenjuju kamatnu stopu na kredit.
Upis hipoteke na osnovu sporazuma
Hipoteka na temelju ugovora ne upisuje se zajedno s ugovorom o prodaji stana, kao što je slučaj s zakonskom hipotekom, već odvojeno, na temelju posebnog hipotekarni ugovor.
Državna registracija hipoteke temeljem sporazuma provodi se na temelju zajedničke prijave hipoteka i hipoteka. Ako je hipoteka nastala na osnovu ovjerenog ugovora o hipoteci, tada se registracija može obaviti na temelju izjave javnog bilježnika koja potvrđuje taj sporazum (stavak 1. članka 20. Zakona br. 102-FZ). Više o registraciji hipoteke možete saznati više.
Hipoteka: po zakonu, ugovoru - razlike
Dakle, kako se hipoteka po zakonu razlikuje od hipoteke koja proizlazi iz sporazuma:
hipoteka na snazi |
pojavljivanje | predmet zaloga može postati | registracija: 1 - kad 2 - na zahtjev koga |
državna carina za registraciju |
zakon | automatski bez pristanka stranaka | posuđen stan | 1) istodobno s državnom registracijom vlasništva 2) može se provesti na temelju zahtjeva jedne od strana u transakciji (založnik, založnik, javni bilježnik) |
ne naplaćuje se |
ugovor | prilikom sastavljanja zasebnog ugovora | zajam ili bilo koji drugi stan u vlasništvu zajmoprimca | 1) nakon registracije kupoprodajnog ugovora, na temelju posebnog hipotekarnog ugovora 2) provodi se strogo na temelju zajedničke prijave založnika i založnika |
optužen |
Hipoteka je založna imovina koja se kao zaloga izvršava putem ugovora o zajmu, ugovora o zajmu ili iz drugog razloga. Hipotekarni ugovor daje vjerovniku pravo da povuče založenu imovinu ili primi novac ekvivalentan vrijednosti založne nekretnine ako sredstva ne budu uplaćena u dogovorenom roku. Utvrđuje se postupak provođenja postupaka Savezni zakon "Na hipoteku (hipoteka na nekretnine)".
Prema hipotekarnom ugovoru može se založiti sljedeća imovina:
- poduzeća, zgrade i građevine koje se koriste u poduzetništvu;
- stambeni stanovi, kuće ili njihovi izolirani dijelovi;
- zemljište;
- garaže, ljetne rezidencije, ljetne kuće i druge slične građevine;
- plovila za unutarnju plovidbu, svemirske objekte, brodove i zrakoplove.
Hipoteka pretpostavlja da imovina koja je založena za cijelo vrijeme trajanja ugovora ostaje u posjedu i korištenju založnika. Potonji može biti i dužnik i treća osoba koja nije stranka u obvezi.
U Rusiji postoje dvije vrste hipoteka: po zakonu i po ugovoru. Što je to i koje razlike postoje među njima, razmotrit ćemo dalje.
Hipoteka po sili zakona
Ova vrsta kolaterala ne nastaje kao rezultat posebnog sporazuma o kolateralu, već zbog određenih zakonodavnih činjenica. Drugo ime koncepta je pravna hipoteka. Ne uključuje plaćanje državna carina i posjet službi za registraciju zaposlenika bankarske ili druge kreditne organizacije koja je dala kredit za kupovinu stanova. Prema zakonu, hipoteka nastaje na temelju registracije (pod uvjetom da se kreditna sredstva stave u promet) sljedećih dokumenata:
- ugovori o udjelu u građevinarstvu;
- vlasnička prava;
- ugovor o prenosu.
Državna registracija hipoteke na osnovu zakona vrši se na temelju prvobitnog ugovora (zajma, kredita i drugih), što je dovelo do nastanka ove vrste osiguranja. Preko noći se vrši upis prava vlasništva osobe koja je opterećena hipotekom, osim ako zakonom nisu utvrđene druge okolnosti.
Hipoteka se aktivira kada se kreditna sredstva u cijelosti ili djelomično koriste za stjecanje / izgradnju i daljnju državnu registraciju sljedećih objekata:
- Zemljište.
- Nestambeni prostori, zgrade ili građevine sa zemljišnom parcelom.
- Stambeni prostori (kuće, apartmani).
- Roba (prema ugovoru o prodaji).
Također, hipoteka, prema zakonu, nastaje prilikom prijenosa protiv stanarine zemlja ili drugu nekretninu. Dakle, dobiva se glavni razlog za aktiviranje zakonskih hipoteka ciljni zajam i stvaranje uvjeta kada je potrebno steći imovinu i registrirati je na državnoj razini.
Dajemo jasan primjer. Pretpostavimo da stan kupujete kreditom od banke. Budući da taj novac nije vaše vlasništvo, transakcija ima oblik kupoprodajnog ugovora o trošku kreditnih sredstava. Nakon registracije, zajmoprimac zapravo postaje vlasnik stana, ali istodobno, životni prostor založuje banka, jer kredit još nije vraćen.
Hipoteka na temelju ugovora: što je?
Ova vrsta osiguranja postoji u slučajevima koji ne podrazumijevaju aktiviranje hipoteke po zakonu. Osnova za zasnivanje hipoteke na osnovu ugovora je zaključivanje ugovornih strana (ugovora) o zalogu nekretnine. Dokument i obveze navedene u njemu stupaju na snagu od trenutka njegove državne registracije. Da bi se registrirali, hipotekar i hipotekar moraju napisati zajedničku izjavu. Ugovor o zalogu nije neovisna obveza i sklapa se istodobno s ugovorom o zajmu.
Dajemo konkretan primjer. Pretpostavimo da želite uzeti veliki zajam od banke koju planirate potrošiti na skupu opremu. Otiđite u banku, uzmete zajam, potpišete ugovor i istovremeno sastavite ugovor o hipoteci, što znači da je vaš stan založio banka.
Razlike između dvije vrste hipoteka
Između označenih pojmova postoji temeljna razlika. Glavne razlike su sljedeće:
- Preduvjet za izdavanje hipotekarnog kredita na osnovu sporazuma je pružanje imovine koju je dužnik već posjedovao kao zalog. Hipoteka po zakonu određuje osiguranje novostečene imovine s namjenskim kreditnim sredstvima.
- Novac uzet u hipoteku na temelju zakona može se potrošiti samo u posebne svrhe navedene u dokumentima. Sigurnost ugovora omogućuje vam da zajam raspolažete po vlastitom nahođenju.
U posljednje vrijeme hipoteka je postala široko rasprostranjena među dužnicima, jer vam omogućuje da se posuđujete od banke ili nekog drugog financijske institucije po povoljnim uvjetima. Glavna svrha pribavljanja osiguranja je kupnja nekretnina, što će biti osiguranje banaka.
Registracija hipotekarnog ugovora; Budite oprezni prilikom sastavljanja ugovora; isplati li se sastaviti hipoteku?
Među mnogim načinima uzimanja stana na kredit, hipoteka je po zakonu najkontroverznija i najrizičnija metoda. Ali ponekad je ova metoda jedina moguća za zajmoprimca, kao i za zajmodavca.
Koje vrste hipoteka postoje
Ako se nekretnina stječe na teret kreditnih sredstava, postoje dvije zakonodavne mogućnosti za upis opterećenja, dvije: hipoteke po zakonu i ugovoru: razlike između tih metoda su male, ali temeljne.
Kad se nekretnine založe u postupku hipoteke na temelju sporazuma, podaci o opterećenju upisuju se u registar na temelju ugovora o zalogu (hipoteci) istodobno s registracijom ugovora o stjecanju nekretnine. U ovom se slučaju uvijek izrađuje ugovor o hipoteci ili se sklapa hipoteka.
Hipoteka na temelju zakona Građanskog zakona Ruske Federacije definira se kao državna registracija ugovora o kupnji nekretnina koji sadrži hipotekarnu obvezu. To može biti bilo koji ugovor, ali najčešće je to kupoprodajni ugovor. Izjava o pravima na takav predmet ukazivat će na postojeća ograničenja opterećenja prava: hipoteka po zakonu.
Što hipoteka znači po zakonu?
Pitanja hipoteke zakonski su regulirana saveznim Zakonom o državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njom „broj 122-FZ od 21. srpnja 1997. godine, kao i saveznim zakonom„ O hipoteci (zalog na nekretninama) “broj 102-FZ od 16. srpnja 1998.
Osnova za stvaranje upisa u registar opterećenja je državna registracija kupoprodajni ugovor, koji sadrži podatke da je kupnja bila na štetu posuđenih sredstava.
govor jednostavnim riječima, hipotekarna obveza (teret) upisuje se u registar kada novi vlasnik dođe u teritorijalni ured Rosreestr s sporazumom o prenosu vlasništva na ponovnom upisu kupljene nekretnine u njegovo ime.
Ako podaci navedeni u ugovoru o prodaji nekretnina nisu dovoljni da se teret upiše u državni registar, hipotekar i hipotekar mogu podnijeti zajednički zahtjev za registraciju hipotekarne obveze. Uz njega je priložen odgovarajući zajam ili zajam.
Uzajamnim dogovorom stranaka u transakciji ne može se primijeniti teret hipoteke u Rosreestr-u. Za to je u ugovoru o prodaji imovine propisana odgovarajuća klauzula.
Područja primjene
Hipoteka se može dogoditi u sljedećim situacijama:
- Nabava zemljišta, stanova, drugih nekretnina na teret posuđen novac, bankovni zajam, ciljani zajam pravne osobe.
- Kupnja, izgradnja nekretnine s potpunim ili djelomičnim plaćanjem na teret posuđenih sredstava.
- Najam ili cjeloživotno održavanje. U ovom slučaju se primatelju rente daje založno pravo na nekretnini.
- Založno pravo vlasništva pri kupnji nekretnina u izgradnji.
Uvijek čitajte hipoteku i ugovori o zajmukako ne bi pala u ruke prevaranata. Tržište nekretnina, posebno u veliki gradovinezakonit je izvor prihoda za ogroman broj kriminalnih elemenata, pa pokušajte obavljati transakcije putem poznatih agencija za promet nekretnina i cijenjenih javnih bilježnika.
Značajke hipoteke po sili zakona
Teško je utvrditi prednosti i nedostatke kolaterala prema zakonu, jer potencijalne nepredviđene okolnosti mogu biti ili negativne ili pozitivne, ovisno o čijem se stajalištu uzima kao osnova.
Razmotrite glavne zamke u izradi hipotekarne obveze prema zakonu.
1. Kompilacija jedinstveni sporazum prodaja nekretnina. Nepostojanje hipotekarnog ugovora smanjuje financijske troškove kupca i prodavatelja tijekom transakcije, ali nosi rizike za zajmodavca, koji nema nikakva sigurnosna prava prije registracije ugovora s Rosreestr.
Uz to, postoji vjerojatnost daljnjeg osporavanja stjecanja nekretnina na sudu, zbog čega se prostori vraćaju prodavatelju, a zajam, zajedno s hipotekom u Jedinstvenom državnom registru, i dalje ostaje kupcu-dužniku.
2. Rizik neplaćanja hipoteke nakon otplate kredita. Može se pojaviti situacija kada je kupac u potpunosti platio iznos zajma, ali ne može potvrditi tu činjenicu zbog nepostojanja ili nestanka vjerovnika u kombinaciji s nedostatkom popratnih dokumenata. Kao rezultat toga, hipoteka može postati "vječna", pa je praktično nemoguće zaobići postojeća ograničenja za opterećenje zakona (hipoteka po zakonu).
3. Prestanak hipoteke do potpune otplate cjelokupnog iznosa zajma. Ova situacija se može dogoditi ako je nekretnina prodana zbog neplaćanja zajma zajma.
Nakon prodaje hipotekarne imovine, obveze zajmoprimca prema banci smatraju se otplaćenim. Međutim, iznos primljen od prodaje možda nije dovoljan za otplatu zajma. U toj situaciji banka postaje stranka koja je pogođena.
4. Osporavanje hipoteke. Zbog niskog pravnog znanja stanovništva, mnogi ne razumiju suštinu potpisanih dokumenata prilikom kupovine nekretnina. Kao rezultat toga, ljudi vjeruju da ugovor o kupoprodaji nije osnova založne imovine i pokušavaju osporiti svoju nadležnost na sudu. Zbog toga je za vjerovnika nepoželjni sudski postupak.