Osnove katastarskog vrednovanja zemljišta u Ruskoj Federaciji. Pravna regulativa katastarske procjene vrijednosti nekretnina
Odjel za obrazovanje i znanost Primorskog teritorija
Regionalna državna autonomna stručna obrazovna ustanova
Vladivostok brodograditeljski fakultet
Objašnjenje na diplomski projekt
Katastarska procjena vrijednosti zemljište i druge nekretnine
Student I.I. Rusjajev
Voditeljica E.V. Krasikova
Uvod
Teorijski pristupi katastarskom vrednovanju zemljišta
2 Vrste vrijednosti zemljišta
3 Uredba o katastarskom vrednovanju zemljišta
Teorijske osnove procjene nekretnina
Problemi katastarskog vrednovanja zemljišta i drugih nekretnina i njihovo rješavanje
1 Karakteristike problema
Zaključak
Popis korištene literature
UVOD
Prijelaz Rusije s plansko-administrativnog na tržišno gospodarstvo zahtijevao je ubrzanu transformaciju svih sfera društveno-ekonomskog života, uključujući i područje zemljišnih odnosa, kao i područje prometa nekretnina. Uostalom, zemlja je najvažnija imovina.
Zakonodavstvo se odnosi na nekretnine, zemljišne čestice, zgrade, građevine, prostore, objekte nedovršene izgradnje. Zemljište je u suvremenim uvjetima primarni resurs društvenog razvoja. U državnim i visokourbaniziranim zonama i regijama nedostatak zemljišnih resursa posebno je akutan. Među njima, glavna poljoprivredna zemljišta imaju posebnu ulogu zbog vrijednosti njihovog sloja tla. Sve veća upotreba većeg poljoprivrednog zemljišta za stanovanje i druge nepoljoprivredne svrhe zahtijevala je regulaciju korištenja zemljišta. Glavna sredstva regulacije su katastarsko vrednovanje zemljišta i oporezivanje zemljišta kao nekretnina, učinkovito i ekonomično korištenje u skladu sa zahtjevima zaštite okoliša. Istodobno, racionalno korištenje zemljišta u tržišnim uvjetima podrazumijeva ne samo poboljšanje i očuvanje produktivnog poljoprivrednog zemljišta, već općenito svih zemljišnih resursa zemlje, bez obzira na oblik vlasništva i organizaciju proizvodnje. Neophodan ekonomski uvjet i okolišni zahtjev za povećanje učinkovitosti korištenja zemljišta, očuvanje i povećanje njegove plodnosti je opsežna studija, kvalitativne karakteristike, kvantitativna i troškovna procjena zemljišta kao sredstva proizvodnje. Stoga je objektivna potreba za katastarskim vrednovanjem zemljišta izravno proizašla iz položaja koji zemljište zauzima kao prirodne osnove materijalne proizvodnje, uloge koju u tom procesu ima zemljište, bez obzira na bilo koji oblik komunikacije. U poljoprivredi zemlja također funkcionira kao sredstvo rada i proizvodnje.
Svrha diplomskog rada je otkriti probleme katastarskog vrednovanja zemljišta i drugih nekretnina i njihovo rješavanje. Za postizanje ovog cilja potrebno je riješiti sljedeće zadatke: proučavanje pravnog okvira za katastarsko vrednovanje zemljišta i drugih nekretnina, razmatranje metoda katastarske procjene zemljišta i drugih nekretnina, razmatranje postojećih problema i metoda. njihovog rješenja:
) teorijsko utemeljenje katastarske procjene zemljišta;
) pokazati praktičnu potrebu za procjenom vrijednosti zemljišta;
) prikazuju probleme katastarskog vrednovanja zemljišta i drugih nekretnina i njihovo rješavanje.
Objekt državnog katastra nekretnina je jedinstveni zemljišni fond Ruska Federacija, kao i zgrade, objekti, prostori i objekti nedovršene gradnje.
Državni katastar nekretnina je sustavna zbirka podataka o upisanim nekretninama, kao i informacija o prolasku državne granice Ruske Federacije, o granicama između konstitutivnih entiteta Ruske Federacije, granicama općina, granicama naselja, o teritorijalnim zonama i zonama s posebnim uvjetima za korištenje teritorija, o područjima, objektima kulturne baštine (spomenici povijesti i kulture) naroda Ruske Federacije, druge informacije predviđene ovim Saveznim zakonom.
Državni katastar nekretnina je savezni državni informativni izvor.
Državni katastar nekretnina osigurava potrebne uvjete za postizanje sljedećih ciljeva:
uređenje zemljišnih odnosa i procesa korištenja zemljišta;
planiranje ulaganja i porezna politika;
izvođenje različitih vrsta planiranja i projektiranja u području korištenja i zaštite zemljišta (uređenje zemljišta, planiranje i dr.);
procjena gospodarskih i drugih djelatnosti subjekata prava na zemljištu;
stvaranje učinkovitog i održivog prometa zemljišta;
osiguravanje zaštite prava fizičkih i pravnih osoba na zemljišnim česticama i rješavanje zemljišnih sporova;
osiguravanje priznavanja od strane države postojanja ili prestanka postojanja knjigovodstvenog objekta;
vođenje državne evidencije zemljišta, nadzor nad njihovim korištenjem i zaštitom;
planiranje i uređenje korištenja zemljišnih resursa;
provedba procjene vrijednosti zemljišta, uspostavljanje razumne naknade za zemljište;
sigurnost državna registracija prava na nekretnina i bavi se njime.
S tim u vezi, poslovi vođenja državnog katastra nekretnina su prikupljanje, sistematizacija, pohranjivanje, sažimanje, ažuriranje i pružanje korisnicima podataka o zemljištima i nekretninama koje se na njima nalaze.
Trenutno su najvrjednija zemljišta zemljišta naselja koja daju značajan dio ukupnog iznosa plaćanja zemljišta. Posljedično, utvrđivanje katastarske vrijednosti naselja naselja i njihova diferencijacija po teritorijalnim zonama imaju važnu ulogu kao glavni izvori nadopune proračuna.
Predmet istraživanja bit će sustav procjene i računovodstva zemljišta i drugih nekretnina u okviru tržišnog gospodarstva.
Predmet elaborata je postupak katastarskog vrednovanja zemljišta i drugih nekretnina, kao osnova za naknadne mjere za učinkovito upravljanje zemljišnim resursima.
1. TEORIJSKI PRISTUPI KATASTARSKOJ PROCJENI ZEMLJIŠTA
1 Normativno-pravno uređenje procjene vrijednosti zemljišnih čestica u Ruskoj Federaciji
U skladu sa Zakonom o zemljištu Ruske Federacije, prava na zemljišne parcele proizlaze iz osnova utvrđenih građanskim zakonom, saveznim zakonima i podliježu državnoj registraciji u skladu sa Federalnim zakonom br. 122-FZ „O državnoj registraciji prava na nekretnine i transakcije s njima." Ako saveznim zakonodavstvom nije drugačije određeno, prava na zemljišnim parcelama ovjeravaju se ispravama u skladu s navedenim zakonom.
U odnosu na zemljišne čestice mogu se izdati sljedeća prava:
vlasništvo;
trajno (neograničeno) korištenje;
doživotno naslijeđeni posjed;
ograničeno korištenje tuđeg zemljišta (služnost);
besplatno fiksno korištenje.
Zemljišne čestice mogu biti u državnom, općinskom i privatnom vlasništvu. Istodobno, državna imovina je podijeljena na federalnu imovinu i imovinu konstitutivnih entiteta Ruske Federacije.
Imovina građana i pravnih osoba (privatna imovina) su zemljišne čestice koje su građani i pravne osobe stekle na osnovama predviđenim zakonodavstvom Ruske Federacije.
DO državna imovina obuhvaćaju zemljišne čestice koje nisu u vlasništvu građana i pravnih osoba, kao ni u vlasništvu općina.
Posebnu pozornost treba obratiti na činjenicu da je trenutno oko 90% zemljišta Ruske Federacije u državnom nepodijeljenom vlasništvu, au narednim godinama će se provesti postupak razgraničenja državnog vlasništva nad zemljištem na temelju Zemljišnog zakona. van na njih.
U postupku takvog razgraničenja, zemljišne čestice iz državne nepodijeljene imovine bit će prebačene u federalnu imovinu, vlasništvo konstitutivnih entiteta Ruske Federacije ili općinsku imovinu. Ovaj trenutak je vrlo važan zbog činjenice da promjena oblika vlasništva povlači promjenu vlasnika, te, sukladno tome, prijenos ovlasti upravljanja i raspolaganja zemljištem.
Nakon usvajanja novog Zemljišnog zakona Ruske Federacije, zemljišne čestice daju se na trajno (neodređeno) korištenje samo državnim i općinskim institucijama, saveznim državnim poduzećima, kao i državnim tijelima i lokalnim samoupravama. Sva druga pravna lica kojima su zemljišne čestice dodijeljene prema ovom pravu, u skladu sa Federalnim zakonom "O donošenju Zemljišnog zakona Ruske Federacije", prije 1. siječnja 2010. godine dužne su ponovno registrirati pravo trajnog ( neograničeno) korištenje za pravo zakupa ili vlasništva (tj. dužni su izdati zakup ili otkupiti zemljište).
Analiza učinkovitosti zemljišnih pravnih odnosa trebala bi okarakterizirati stupanj usklađenosti registracije prava na zemljišnu parcelu sa zakonodavstvom Ruske Federacije.
Preporučljivo je ovu analizu podijeliti u dvije faze:
) analizu oblika vlasništva zemljišne čestice;
) analiza prava korištenja zemljišta.
Glavni izvori analitičkih informacija o obliku vlasništva zemljišne čestice mogu biti potvrde o upisu vlasništva nad zemljištem koje izdaju pravosudne institucije za upis prava na nekretninama i transakcije s njima, savezni zakoni, uredbe predsjednika Ruske Federacije, rezolucije Vlade Ruske Federacije, naredbe Vlade Ruske Federacije o odobravanju popisa zemljišnih čestica odgovarajućeg oblika vlasništva prilikom razgraničenja vlasništva nad zemljištem, kao i drugi važeći regulatorni pravni akti Ruske Federacije. Ruska Federacija, pravni i vlasnički dokumenti.
U postupku analize podataka potrebno je utvrditi ne samo stvarni oblik vlasništva zemljišne čestice (državno neograničeno, federalno, subfederalno općinsko ili privatno), već i predvidljivo vlasništvo (za slučajeve kada je državno vlasništvo zemljišta još nije ucrtano za ovu zemljišnu česticu).
Osim toga, potrebno je uspostaviti ovlaštena državna i općinska tijela, čija nadležnost, u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije, uključuje upravljanje i raspolaganje ovim zemljištem i prije i nakon razgraničenja državnog vlasništva nad zemljištem.
Analiza zemljišnopravnih odnosa trebala bi odražavati usklađenost upisanog vlasništva nad zemljišnom česticom s vlasničkim ispravama i odrediti postupak upisa i upisa vlasništva nad zemljištem u nedostatku takvog upisanog prava.
Istovremeno s pravom vlasništva na zemljištu potrebno je analizirati prava korištenja zemljišnih čestica (trajno trajno korištenje, zakup i sl.), rok za njihovu dodjelu, uvjete preknjižbe danog prava na drugu vrsta prava, u skladu sa Saveznim zakonom od 25.10.2001. br. 137- Federalni zakon “O donošenju Zemljišnog zakona Ruske Federacije”.
U zaključcima i preporukama analize zemljišnopravnih odnosa potrebno je utvrditi sve povrede ili nedosljednosti datih prava na zemljištu s važećim zakonodavstvom te predložiti mjere za otklanjanje takvih povreda i upis prava.
Analiza postojećeg federalnog i regionalnog regulatornog okvira koji regulira kupnju zemljišta od strane vlasnika poduzeća pokazuje da su glavni problemi s kojima su se poduzeća morala suočiti u procesu otkupa zemljišta prilikom formiranja tržišta zemljišta sljedeći:
Nedosljednost i nesavršenost savezno zakonodavstvo u ovom području.
Visoka razina otkupnih cijena, koja se pokazala nepodnošljivom za značajan dio poduzeća. Štoviše, samo privatizirana poduzeća mogla su računati na „povlaštenu“ cijenu otkupa zemljišta; novostvorene privatne tvrtke najčešće su morale otkupljivati zemljište po standardnoj cijeni.
Položaj lokalnih vlasti i birokratska kašnjenja. Promjene u sastavu upravnih tijela uprava regija ili gradova dovode do usporavanja i zastoja procesa otkupa zemljišta.
Vrijeme kupnje i registracije prava na zemljište jedan je od najhitnijih problema. Često cijeli postupak traje 2,5-3 godine, a poduzeće dobiva potvrdu o državnoj registraciji vlasništva nad zemljištem u roku od šest mjeseci, ili čak godinu dana nakon sklapanja ugovora o kupoprodaji. zemljišna parcela.
Nedostatak koordinacije između odbora i upravnih odjela nadležnih za privatizaciju zemljišta. Kao nepremostiva prepreka može poslužiti “posebna pozicija” koju zauzima barem jedna od brojnih karika (npr. Odjel za arhitekturu i urbanizam).
Proizvoljno tumačenje federalnih akata na terenu i primjena proizvoljnih koeficijenata na otkupnu cijenu od strane regionalnih tijela za privatizaciju u gotovo svim gradovima, predstavnici uprava priznali su da su koeficijenti "urbanističko-vrijednih zona" koji djeluju u tim gradovima neopravdani i zahtijevaju prilagodbu i diferenciran pristup svakom poduzeću koje želi otkupiti zemljište...
Prijenos zemljišne čestice u vlasništvo u veličini obodnog područja zgrade, građevine, građevine koja se na njoj nalazi, tj. prodaja bez susjednog teritorija potrebnog za njegovo održavanje i normalno funkcioniranje. Zapravo, u takvim slučajevima možemo govoriti o profanaciji same ideje privatizacije zemljišta.
Razmotrimo detaljnije jedan od glavnih problema koji koče proces privatizacije zemljišnih čestica od strane vlasnika nekretnina, a to je problem utvrđivanja otkupne cijene.
Nakon izdavanja Uredbe predsjednika Ruske Federacije broj 631 i do donošenja Uredbe predsjednika Ruske Federacije broj 1535, t.j. Do srpnja 1994. godine na snazi je bila norma prema kojoj se zemljište otkupljivalo po cijeni jednakoj normativnoj. U ovoj fazi, normativna cijena zemljišta utvrđena je uredbom Vlade Ruske Federacije od 25. veljače 1992. br. 112 u iznosu od 50 puta stope poreza na zemljište. U razdoblju od listopada 1991. do 1997. godine, kada je donesena Uredba predsjednika Ruske Federacije br. 485, normativna cijena zemljišta određena je u stopama poreza na zemljište pomnoženim s 50, 200 ili 10. porez na zemljište postavljen je kao fiksna vrijednost, prosjek za određenu regiju. Lokalne samouprave imale su pravo diferencirati ovu prosječnu vrijednost unutar općine, uzimajući u obzir "ekonomsko" zoniranje. Svake godine, prosječne stope poreza na zemljište revidirane su (pomoću povećanja koeficijenata) posebnim zakonom ili Zakonom o proračunu Ruske Federacije za odgovarajuću godinu. Primjerice, 2003. godine primjenjuju se stope poreza na zemljište s faktorom usklađivanja od 1,8.
Dekretom predsjednika Ruske Federacije od 22. lipnja 1999. odobrene su odredbe državni program privatizacija državnih i općinskih poduzeća u Ruskoj Federaciji (u daljnjem tekstu glavne odredbe). Promijenjene su osnovne odredbe za određivanje cijene zemljišta. U skladu s točkom 4.10. ovih odredaba, izgrađene zemljišne čestice u gradovima i mjestima prodavale su se po cijeni koja nije niža od standardne cijene zemljišta i ne veća od trostruke vrijednosti. Istovremeno, nadležno tijelo izvršne vlasti (tijelo lokalne samouprave), u roku od mjesec dana od dana davanja suglasnosti na Temeljne odredbe, bilo je dužno odlučiti o cijeni izgrađenih zemljišnih čestica (u navedenim granicama) unutar navedenih granica. granice administrativno-teritorijalne cjeline ili funkcionalnih zona koje postoje na njenom području. U nedostatku takve odluke, prodaja je trebala biti obavljena po cijeni koja je jednaka standardnoj cijeni zemljišta.
Kao rezultat toga, otkupne cijene za pojedine regije bile su postavljene u vrlo širokom rasponu: od 5 stopa poreza na zemljište do 10, 30 ili više stopa poreza na zemljište. Radi jasnoće, načela određivanja otkupnih i standardnih cijena u dinamici njihove promjene prikazana su u obliku tablice.
Sumirajući, možemo reći da su razlike u stupnju uspješnosti razvoja otkupa zemljišta u pojedinim regijama/gradovima tijekom tog razdoblja ovisile o sljedećim glavnim čimbenicima:
Političari lokalne samouprave u ovom pitanju - jesu li promovirali ili ometali privatizaciju zemljišta od strane vlasnika poduzeća i nekretnina;
razina otkupne cijene zemljišnih čestica utvrđenih u određenoj regiji;
omjer stopa poreza na zemljište i plaćanja zakupnine, manipulacija tim omjerom od strane lokalnih vlasti;
stupanj zrelosti u određenim regijama gospodarskih uvjeta koji omogućuju učinkovito korištenje mogućnosti i pogodnosti za poduzeća koja sa sobom nose pravo vlasništva nad zemljom.
U posljednje vrijeme donesen je velik broj regulatornih pravnih akata koji se izravno ili neizravno odnose na odnose na tržištu nekretnina, uključujući kupoprodaju zemljišta:
) Porezni zakon Ruske Federacije dopunjen je poglavljima koja reguliraju postupak naplate državnih pristojbi i poreza na zemljište. U skladu s novim pravilima, porezna osnovica se definira kao katastarska vrijednost zemljišne čestice. Istodobno, porezne stope utvrđuju se regulatornim pravnim aktima predstavničkih tijela općina (zakoni saveznih gradova Moskve i Sankt Peterburga) i ne mogu prelaziti 0,3 ili 1,5%, ovisno o kategoriji zemljišnih čestica. Zakon dopušta utvrđivanje diferenciranih poreznih stopa ovisno o kategorijama zemljišta i (ili) dopuštenoj uporabi zemljišne čestice. Nedvojbeno treba spomenuti i novine koje se tiču pitanja hipoteke (hipoteke) nekretnina. Sukladno izmjenama poreznog zakonodavstva, javnobilježnička naknada za ovjeru ugovora o hipoteci maksimalno je smanjena. I ako je ranije iznosio 1,5% iznosa transakcije, što je često bila financijska prepreka za certificiranje velikih transakcija, sada je navedena pristojba smanjena na 200 rubalja. (u odnosu na hipoteku stambenih prostora) i 0,3% iznosa ugovora, ali ne više od 3000 rubalja. (u odnosu na zalog druge nekretnine). Donesena je izmjena zakona o hipoteci kako bi se uklonila zabrana hipoteke (hipoteke) poljoprivrednog zemljišta. Istodobno, za razliku od uobičajene izravne prodaje ovih čestica, kada se prodaju kao hipoteka, država nema pravo prvenstva na njihovu stjecanje.
) Slijedeći liniju liberalizacije normi stambenog i srodnog zakonodavstva, zakonodavac je od 2005. godine ukinuo oporezivanje PDV-om na transakcije prodaje zemljišnih čestica, stambenih zgrada i prostora, kao i udjela u njima. Ova će inovacija nedvojbeno pozitivno utjecati na aktivnost prodavača i kupaca zemljišnih čestica. Važnu odluku o oporezivanju nekretnina donio je Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije, koji je utvrdio da tvrtke koje su kupile zemljište pod svojim poduzećima ne bi trebale plaćati PDV, budući da se takve transakcije odnose na privatizacijske odnose. državna imovina... Tako su tvrtke koje su prethodno plaćale PDV na otkup zemljišta dobile pravo na povrat. Govoreći o poreznim inovacijama u zakonodavstvu, vrijedi spomenuti inicijativu Ministarstva financija Ruske Federacije koja zaslužuje posebnu pozornost. U bliskoj budućnosti će krenuti s izradom dokumenta u kojem će biti precizirani kriteriji za razvrstavanje poreznog obveznika u kategoriju dobronamjernih ili loših.
) Inovacije u sustavu državne registracije prava na nekretninama i prometa s njima.
Ministarstvo pravosuđa Ruske Federacije odobrilo je upute kojima se uspostavljaju jasnija pravila za državnu registraciju prava na transakcije prodaje zemljišta i nekretnina. Uputom o postupku državnog upisa prava maloljetnika na nekretnini i prometa s njom utvrđuju se posebnosti državnog upisa prava maloljetnika na nekretnini i prometa s njom, uključujući postupak podnošenja isprava za državnu registraciju, provođenje njihovog pravnog pregleda i provjera zakonitosti transakcije, upis u Jedinstveni državni registar prava na nekretninama i transakcija s njima.
Uputom o postupku izdavanja primjeraka ugovora i drugih dokumenata koji izražavaju sadržaj jednostranih transakcija sklopljenih u jednostavnom pisanom obliku nositeljima autorskih prava, na njihove pismene prijave, utvrđena su pravila za davanje preslika ugovora od strane pravosudnih institucija za državnu registraciju. prava na nekretnini i promet s njima, kao i druge isprave koje izražavaju sadržaj jednostranih poslova sklopljenih u jednostavnom pisanom obliku. Utvrđen je postupak razmatranja zahtjeva za izdavanje (izrada) primjerka ugovora, kao i razlozi za odbijanje davanja istog. Ovom uputom želi se ujednačiti postojeća procedura za rad registracijskih tijela, koja je u pravilu različita u svakom okrugu ili regiji.
Konačno, Ministarstvo pravosuđa Ruske Federacije odobrilo je uputu o postupku državne registracije ugovora o zakupu nekretnina (uključujući transakcije za kupnju i prodaju zemljišnih parcela). Strukturirao je sve važne faze povezane s državnom registracijom ovih sporazuma. To će, naravno, olakšati zadatak stanara i najmodavaca koji nemaju iskustva s državnom registracijom ugovora.
1.2Vrste vrijednosti zemljišta
U Ruskoj Federaciji zakonski su propisane sljedeće vrste vrijednosti zemljišta:
katastarski (članak 66. Zemljišnog zakona Ruske Federacije),
normativni (čl. 25. Zakona Ruske Federacije od 11. 10. 91., br. 1738-1 "O plaćanju zemljišta" (sa izmjenama i dopunama od 26. lipnja 2007.),
tržište (čl. 66. Zakona o zemljištu Ruske Federacije).
Katastarska vrijednost zemljišta utvrđuje se u granicama zona procjene i utvrđuje se na temelju državne katastarske procjene zemljišta. Za porezne svrhe potrebna je katastarska vrijednost zemljišta. U slučajevima kada nije utvrđena katastarska vrijednost zemljišta, primjenjuje se standardna vrijednost zemljišta.
Standardna cijena zemljišta je pokazatelj koji karakterizira trošak parcele određene kvalitete i lokacije, na temelju potencijalnog prihoda za procijenjeno razdoblje povrata.
Tržišna vrijednost zemljišne čestice izravno ovisi o ponudi i potražnji na tržištu te o prirodi konkurencije između kupaca i prodavača. Istodobno, ne bi trebao premašiti najvjerojatnije troškove stjecanja drugog mjesta slične korisnosti. Tijekom vremena, kao i kada se promijeni namjena zemljišta, mijenja se i njegova tržišna vrijednost, stoga se procjena vrijednosti zemljišta uvijek provodi na određeni datum.
Vrednovanje zemljišta vrši se ovisno o njihovoj namjeni.
Dakle, zemljišta naselja (gradovi, sela i druga naselja) procjenjuju se na temelju analize tržišnih podataka o kupoprodajnim transakcijama, cijenama najma, cijenama ponude za objekte nekretnina (uključujući neizgrađena zemljišta), informacija o inženjeringu i prometu. infrastruktura, sadržaji društvenog domaćinstva, stanje okoliša, povijesna i arhitektonsko-estetska vrijednost krajolika i dr. Prilikom procjene poljoprivrednog zemljišta uzimaju se u obzir sljedeći podaci: stvarni prinos glavnih poljoprivrednih kultura, produktivnost višegodišnjih nasada, pašnjaka i sjenokoša, struktura zasijanih površina, prodajne cijene poljoprivrednih proizvoda u ovoj regiji Rusije. Federacije, kao i potrebne troškove uzgoja usjeva.
Određivanje vrijednosti zemljišnih parcela u dacha zadrugama i vrtnim partnerstvima temelji se na analizi cijena kupoprodajnih transakcija ili cijena ponude za neizgrađene parcele, dostupnosti i intenziteta prometnih veza, dostupnosti elektrifikacije, opskrbe plinom i vodom , blizina ili udaljenost od glavnih infrastrukturnih centara, stanje okoliša na tom području itd.
Katastarska vrijednost zemljišnih čestica je procijenjena vrijednost, koja se utvrđuje kao rezultat državne katastarske procjene zemljišta, uzimajući u obzir njihovu razvrstavanje prema namjeni. U "Pravilima za provođenje katastarske procjene zemljišnih čestica" i "Metodologiji za državnu katastarsku procjenu zemljišta naselja" utvrđeno je da se katastarska vrijednost zemljišnih čestica temelji na podacima o visini tržišnih cijena, stopama zakupnine za zemljišne čestice. unutar granica naselja (uzimaju se u obzir izgrađene i neizgrađene zemljišne čestice).
Za utvrđivanje katastarske vrijednosti novonastalih zemljišnih čestica u 2006. godini izrađen je poseban dokument: „Metodološke smjernice za utvrđivanje katastarske vrijednosti novonastalih zemljišnih čestica i postojećih zemljišnih čestica u slučajevima promjene kategorije zemljišta, vrste zemljišta. dopušteno korištenje ili pojašnjenje površine zemljišne čestice." Katastarsku vrijednost ovih zemljišnih čestica utvrđuje Federalna agencija za katastar nekretnina za svaki sastavni entitet Ruske Federacije.
Katastarska vrijednost zemljišta nije samo osnova za obračun poreza (porez na zemljište danas je vezan uz katastarsku procjenu), već i osnova za sve vrste ograničenja korištenja parcele. Mnogi postupci predviđeni Zakonom o zemljištu Ruske Federacije (otkup zemljišne čestice, zakup zemljišne čestice, itd.) sadrže reference na katastarsku vrijednost. Dakle, riječ je o mjerilu koje je utvrdila država, na temelju kojeg se izračunava otkupna cijena zemljišta i drugi standardi.
Tržišna vrijednost zemljišta je vrijednost koja se najčešće pojavljuje na otvorenom tržištu. Bit Tržišna vrijednost može se definirati kao najvjerojatnija cijena po kojoj se predmet procjene može otuđiti na otvorenom tržištu u konkurentskom okruženju.
Govoreći o tržišnoj vrijednosti zemljišnih čestica, treba imati na umu da je ona tipična uglavnom za sekundarno tržište. U većini slučajeva primarno tržište zemljišta karakterizira standardna vrijednost (otkup državnih i općinskih zemljišnih čestica u vlasništvo). Drugim riječima, za izračun tržišne vrijednosti potrebno je razvijeno tržište. Samo analizom izvršenih transakcija, uzimajući u obzir potrebne izmjene, može se odrediti najvjerojatnija cijena određenog zemljišta.
Tržišna i katastarska vrijednost zemljišnih čestica dva su različita pojma koji se međusobno razlikuju otprilike na isti način kao tržišna i inventarna vrijednost zgrada i građevina. Razlika između ovih pokazatelja ponekad je vrlo značajna.
Neki vlasnici zemljišta i zakupci smatraju porez na zemljište i plaćanja najma za zemljišne čestice nerazumno visoke. Ovdje se radi o razlici između tržišne i katastarske vrijednosti. U nekim slučajevima katastarska vrijednost je niža od tržišne, u drugima - obrnuto.
Dakle, pokazatelji katastarske vrijednosti zemljišta koje se koristi za smještaj i poslovanje isplativih nekretnina u središnjem dijelu grada (kafići, restorani, trgovački centri, hoteli, poslovni centri i dr.) su niži od tržišne. Istodobno, zemljište koje zauzimaju industrijski objekti često ima katastarsku vrijednost veću od tržišne. Naravno, u potonjem slučaju, porez na zemljište i plaćanja zakupa za zemljišne čestice vlasnici i zakupci percipiraju kao precijenjene.
1.3Uredba o katastarskoj vrijednosti zemljišta
Prema čl. 66. Zakona o zemljištu Ruske Federacije radi utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišnih čestica provodi se državna katastarska procjena zemljišta. Postupak za državnu katastarsku procjenu zemljišta utvrđuje Vlada Ruske Federacije.
Izvršne vlasti konstitutivnih entiteta Ruske Federacije odobravaju prosječnu razinu katastarske vrijednosti za općinski okrug (gradski okrug).
Državna katastarska procjena zemljišta uspostavljena je Pravilima za državnu katastarsku procjenu zemljišta (u daljnjem tekstu Pravila), odobrenim Uredbom Vlade Ruske Federacije od 8. travnja 2000. br. 316.
Pravila određuju postupak državne katastarske procjene zemljišta svih kategorija na teritoriju Rusije za porezne svrhe. Organizaciju državne katastarske procjene zemljišta provode Federalna agencija za katastar nekretnina i njena teritorijalna tijela. Za izvođenje ovih radova uključuju se procjenitelji ili pravne osobe koje imaju pravo na ocjenu temeljem sklopljenog ugovora o procjeni.
Državna katastarska procjena zemljišta provodi se radi utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišnih čestica za različite namjene najmanje jednom u 5 godina, a ne češće od jednom u 3 godine. Katastarska procjena zemljišta temelji se na klasifikaciji zemljišta prema namjeni i vrsti funkcionalne namjene.
Istovremeno, državna katastarska procjena zemljišta u gradskim i seoskim naseljima, hortikulturnim, povrtlarskim i dacha udrugama provodi se na temelju statističke analize tržišnih cijena i drugih podataka o nekretninama, kao i drugim metodama masovna procjena vrijednosti nekretnina.
Državna katastarska procjena poljoprivrednog zemljišta izvan granica gradskih i seoskih naselja i šumskog zemljišta provodi se na temelju kapitalizacije procijenjenog prihoda od zakupnine.
Katastarsko vrednovanje ostalih kategorija zemljišta izvan gradskih i seoskih naselja provodi se na temelju kapitalizacije procijenjenog prihoda od zakupnine ili polazeći od troškova potrebnih za reprodukciju i (ili) očuvanje i održavanje njihove vrijednosti. prirodni potencijal.
U postupku državnog katastarskog vrednovanja zemljišta vrši se procijenjeno zoniranje teritorija. Pritom se procjenskom zonom priznaje dio zemljišta koji je po namjeni, vrsti funkcionalne namjene homogen i po vrijednosti blizak katastarskoj vrijednosti zemljišnih čestica. Ovisno o teritorijalnoj veličini procijenjenih zona, njihove se granice kombiniraju s granicama zemljišnih čestica, uzimajući u obzir postojeći razvoj i korištenje zemljišta, postavljanje linearnih objekata (ulice, ceste, rijeke, vodotoci, nadvožnjaci, željeznice i drugo), kao i granice katastarskih četvrti ili katastarskih četvrti.
Na temelju rezultata procijenjenog zoniranja izrađuje se karta (dijagram) procijenjenih zona i utvrđuje katastarska vrijednost jedinice površine unutar granica tih zona.
Katastarska procjena zemljišta provodi se uzimajući u obzir podatke zemljišnog, urbanističkog, šumarskog, vodnog i drugog katastra. Rezultati državne katastarske procjene zemljišta upisuju se u državni katastar zemljišta.
Izvršna tijela konstitutivnih entiteta Ruske Federacije, na preporuku teritorijalnih tijela Federalne agencije za katastar nekretnina, odobravaju rezultate državne katastarske procjene.
Metodološke smjernice za državnu katastarsku procjenu zemljišta i regulatorne i tehničke dokumente potrebne za državnu katastarsku procjenu zemljišta izrađuje i odobrava Ministarstvo gospodarskog razvoja Rusije u dogovoru sa zainteresiranim saveznim izvršnim tijelima.
Sporovi koji proizlaze iz državne katastarske procjene zemljišta rješavaju se pred sudom.
Prilikom provođenja državnog katastarskog upisa novoformiranih zemljišnih čestica, kao i tekućih promjena povezanih s promjenom kategorije zemljišta, vrste dopuštene uporabe ili pojašnjenja površine zemljišnih čestica, utvrđuje se njihova katastarska vrijednost. na temelju rezultata državne katastarske procjene zemljišta.
Funkcije državnog upisa prava na nekretninama i prometa s njima, za pružanje javnih usluga u području vođenja državnog katastra nekretnina, provođenje državnog katastarskog upisa nekretnina, upravljanje zemljištem, državno praćenje zemljišta, geodezija i kartografija, podrška navigaciji transportni kompleks(osim pitanja usluga zračne navigacije za korisnike zračnog prostora Ruske Federacije), kao i funkcije državne katastarske procjene, saveznog državnog nadzora u području geodezije i kartografije, državnog nadzora nad zemljištem, nadzora samostalnih djelatnosti. -regulatorne organizacije procjenitelja, kontrola (nadzor) nad aktivnostima samoregulacijskih organizacija arbitražnih upravitelja, u skladu s Uredbom Vlade Ruske Federacije od 01.06.2009. br. 457 (s izmjenama i dopunama od 27.12.2014.), provodi Federalna služba za državnu registraciju, katastar i kartografiju.
Osim toga, ova služba, kao savezno izvršno tijelo, obavlja, posebno:
Državna registracija<#"justify">Savezni zakon "O državnom katastru nekretnina" koristi pojmove "teritorijalne zone", "zone s posebnim uvjetima za korištenje teritorija", "teritorija objekata kulturne baštine uključenih u jedinstveni državni registar objekata kulturne baštine (povijesni i spomenici kulture) naroda Ruske Federacije."
Ovi pojmovi označavaju dio teritorija koji je karakteriziran posebnim pravnim režimom korištenja zemljišnih čestica, a čije se granice utvrđuju zoniranjem zemljišta u skladu sa zemljišnim zakonodavstvom, zakonodavstvom o urbanizmu, zakonodavstvom u šumarstvu, zakonodavstvom o vodama, zakonskom regulativom. o porezima i pristojbama, zakonima o zaštiti okoliša i drugim zakonima Ruske Federacije i konstitutivnih entiteta Ruske Federacije.
Napominjem da se navedene formulacije koriste za određivanje kategorija zemljišta s posebnim pravnim režimom. Činjenica da je upravo pravni režim kriterij za dodjelu teritorijalnih, uključujući i procijenjenih zona, posredno potvrđuje i zahtjev da se granice tih zona kombiniraju s granicama zemljišnih čestica, uzimajući u obzir postojeću uređenost, zemljište korištenje, postavljanje linearnih objekata (ulice, ceste, rijeke, vodotoci, nadvožnjaci, željeznice), kao i granice katastarskih četvrti ili katastarskih četvrti.
Državna katastarska procjena zemljišta provodi se uzimajući u obzir podatke zemljišnog, urbanističkog, šumarskog, vodnog i drugog katastra.
Metode državne katastarske procjene razlikuju se ovisno o namjeni i funkcionalnoj namjeni zemljišta:
zemljišta gradskih i seoskih naselja, hortikulturnih, povrtlarskih i dacha udruga ocjenjuju se na temelju statističke analize tržišnih cijena i drugih podataka o objektima nekretnina, kao i drugim metodama masovne procjene nekretnina;
poljoprivredno zemljište izvan granica gradskih i seoskih naselja i šumsko zemljište - temeljem kapitalizacije procijenjenog prihoda od zakupnine;
ostale kategorije zemljišta izvan granica gradskih i seoskih naselja - na temelju kapitalizacije procijenjenog prihoda od zakupnine ili na temelju troškova potrebnih za reprodukciju i (ili) očuvanje i održavanje vrijednosti njihovog prirodnog potencijala.
Prema stavku 14. čl. 396 Poreznog zakona Ruske Federacije, na temelju rezultata državne katastarske procjene zemljišta, katastarska vrijednost zemljišnih čestica od 1. siječnja kalendarske godine mora biti dostavljena poreznim obveznicima na način utvrđen Vlada Ruske Federacije, najkasnije do 1. ožujka ove godine.
Kako je objasnilo Ministarstvo financija Ruske Federacije, porezna osnovica, čija veličina ovisi o katastarskoj vrijednosti zemljišne čestice, utvrđuje se za određeni datum i ne može se mijenjati u porezne svrhe tijekom poreznog razdoblja, ako postoji nije bilo promjena u rezultatima državne katastarske procjene zemljišta zbog ispravka tehničkih grešaka, sudskih odluka i sl., upisanih retroaktivno na navedeni datum. Promjene koje su nastale tijekom poreznog razdoblja, kao što su prijenos zemljišta iz jedne kategorije u drugu, promjena vrste dopuštene uporabe zemljišne čestice, koje utječu na vrijednost katastarske vrijednosti zemljišne čestice, uzimaju se u obzir prilikom utvrđivanja poreznu osnovicu koja će se koristiti za obračun poreza na zemljište u sljedećem poreznom razdoblju.
2. TEORIJSKE OSNOVE PROCJENE NEKRETNINA
1 Pojam nekretnine i njezine vrste. Tržište nekretnina
Sukladno čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije (u daljnjem tekstu - Građanski zakonik Ruske Federacije): „nepokretne stvari (nekretnine, nekretnine) uključuju zemljišne čestice, podzemne čestice i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, tj. objekti čije je kretanje nemoguće bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni, uključujući zgrade, građevine, građevine u tijeku.
Nepokretne stvari također uključuju zrakoplove i pomorska plovila, plovila unutarnje plovidbe i svemirske objekte koji podliježu državnoj registraciji. Ostala imovina se također može po zakonu klasificirati kao nekretnine”.
Prema 1. dijelu članka 132. Građanskog zakona Ruske Federacije: "poduzeće u cjelini kao imovinski kompleks priznaje se kao nekretnina."
Razmotrimo svaku vrstu nekretnine posebno.
Zemljišne čestice se odnose na one nekretnine za koje se zakonom mogu utvrditi ograničenja sudjelovanja u prometu imovine. O tome svjedoče, posebice, norme dijela 3. čl. 129 Građanskog zakonika Ruske Federacije, prema kojem se "zemljište i drugi prirodni resursi mogu otuđiti ili prenijeti s jedne osobe na drugu na druge načine u mjeri u kojoj je njihov promet dopušten zakonima o zemljištu i drugim prirodnim resursima. "
Možda je to zbog povijesne činjenice da je pitanje zemlje oduvijek bilo "bolesno" za Rusiju. Doista, donedavno nije uopće moglo biti riječi o otuđivanju zemlje („sovjetsko“ razdoblje).
Kao i zemljišne čestice, podzemne čestice i odvojena vodna tijela priznaju se kao samostalni objekti nekretnina. Oni su nekretnine zbog svojih prirodnih fizičkih svojstava, a ne zato što čine jedinstvenu cjelinu sa zemljištem. U protivnom bi bilo nemoguće utvrditi vlasništvo nad zemljom, bez obzira na vlasništvo zemljišta.
Posebnost ovakvih objekata je u tome što se na njih primjenjuje pretpostavka državnog vlasništva: sukladno čl. 214 Građanskog zakonika Ruske Federacije, prirodna bogatstva koja nisu u vlasništvu građana, pravnih osoba ili općina su državno vlasništvo. Stoga se ti objekti u načelu ne mogu prepoznati kao bezvlasnički. Što se tiče pravnog uređenja prometa ovih nekretnina, ne može se ne složiti s OM Kozyrom, koji napominje: „Budući da Rusija zadržava isključivo pravo državnog vlasništva nad zemljom, a njihov prijenos na korištenje vrši se na temelju upravnog akta - licence, ozbiljno govoriti o civilnom prometu ove vrste objekata čini se preuranjenim."
Dakle, vidi se da podzemlje uopće ne može biti predmet kupoprodaje, već se može samo prenijeti na korištenje, a pravo vlasništva prepušta državi.
Objekti nekretnina poput šuma i višegodišnjih zasada svrstavaju se u nekretnine zbog neraskidive povezanosti sa zemljištem i nemogućnosti kretanja bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni.
Međutim, profesor N. I. Vetrov napominje „Od ugovora o prodaji ovih objekata kao nekretnina (odnosno uz prijenos relevantnih prava na zemljišnu česticu) treba razlikovati poslove u kojima se šume i višegodišnji nasadi prodaju kao pokretnine kada je npr. prodaje se stajaća građa ili posječena stabla. U potonjem slučaju se ne primjenjuju norme Građanskog zakona Ruske Federacije o prodaji nekretnina, a odgovarajući ugovori sklapaju se prema pravilima o prodaji pokretne imovine.
Zgrade i objekti su također objekti nekretnina zbog znakova neraskidive povezanosti sa zemljištem i zbog toga nemogućnosti njihovog kretanja bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni.
Pravo vlasništva nad zgradama, građevinama i drugim novonastalim nekretninama koje podliježu državnoj registraciji nastaje od trenutka takve registracije (članak 219. Građanskog zakona Ruske Federacije). No, među odvjetnicima je bilo prijepora oko toga jesu li objekti izgradnje u tijeku nekretnine. Prema nekim autorima, nepostojanje obvezne državne registracije građevina u tijeku izaziva sumnju u njihovu pravnu prirodu kao nekretnine. To znači da se prije državne registracije novostvorena imovina ne može smatrati nepokretnom.
Na primjer, prema OM Kozyru, "zadatak takvih informacija je samo osigurati pravnu čistoću transakcije s takvim objektom, ako se objekt mora otuđiti drugoj osobi kako bi se dovršila njegova konstrukcija." O tome svjedoči uporaba u Zakonu netipičnog za zakonodavni akt izraza "potreba dovršetka transakcije", orijentiranog na nestandardnu situaciju. “Opće pravilo Zakona o registraciji”, piše OM Kozyr, “ostaje upis prava na novonastali objekt nekretnine na temelju dokumenata koji potvrđuju činjenicu njegovog nastanka”.
Dakle, možemo doći do zaključka da je stjecanje prava vlasništva na objektima nedovršene gradnje moguće, ali samo uz poštivanje određene procedure i priloženu odgovarajuću dokumentaciju.
Što se tiče poduzeća, čl. 22 Saveznog zakona "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njima" kaže se da "prvo, državna registracija prava na zemljišnim parcelama i nekretninama koji su dio poduzeća kao imovinskog kompleksa i transakcija s njima provode se u instituciji pravosuđa za upis prava na mjestu ovih objekata; drugo, upisano pravo na poduzeće kao imovinski kompleks temelj je za upis prava na svakoj nekretnini koja je dio ovog poduzeća u Jedinstvenom državnom registru prava na lokaciji objekta. Dakle, možemo zaključiti da poduzeće djeluje u civilnom prometu kao jedinstveni objekt nekretnine u obliku imovinskog kompleksa, a vlasnička prava na svakom objektu nekretnine koji je u njemu uključena podliježu državnoj registraciji. zemljišno vlasništvo katastarska nekretnina
Tržište nekretnina je mehanizam koji osigurava interakciju fizičkih ili pravnih osoba s ciljem zamjene postojećih prava na nekretninama za novac ili drugu imovinu. Tržište nekretnina je dio investicijsko tržište i predstavlja njegov realni sektor koji funkcionira paralelno sa sektorom financijskih ulaganja.
Realni sektor tržišta ulaganja podijeljen je, pak, na ulaganja u nekretnine i ulaganja u nekretnine. Ulaganja u nekretnine su ulaganja u materijalnu imovinu poduzeća ili osobnu nekretninu (inventar, drago kamenje i metale, kolekcionarska dobra itd.). Nekretnine su zemljište, zgrade i sve ono što je stalno "vezano" za zemljište.
Nekretnine se smatraju jednim od načina ulaganja kapitala, osiguravajući očuvanje (povećanje) cijene kapitala i dobivanje pozitivne vrijednosti tekućeg prihoda. Transakcije nekretninama sadrže sve elemente procesa ulaganja i zahtijevaju određivanje roka ulaganja, njegove veličine, oblika i razine rizika s kojim je povezano. Kapitalna ulaganja u nekretnine temelje se na tržišnim cijenama koje uravnotežuju interese kupaca i prodavača.
Neizostavan uvjet za utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine je analiza funkcioniranja tržišta nekretnina, koja značajno utječe na tok prihoda za razdoblje vlasništva, razinu rizika ulaganja i moguću prodajnu cijenu nekretnine. nekretnine na određeni datum u budućnosti, koje su informacijska potpora prihodovnom pristupu. Uzimanje u obzir specifičnosti tržišta nekretnina omogućit će razumniju procjenu trenutnog utjecaja glavnih cjenovnih parametara na vrijednost vrijednosti analoga i procijenjenog objekta u okviru tržišnog pristupa. Osim toga, utvrđivanje investicijske atraktivnosti nekretnine kao objekta za ulaganje (ako je procjenu naručio potencijalni investitor) zahtijeva obvezno predviđanje trendova u razvoju tržišta nekretnina. Poznavanje procjenitelja tržišnog segmenta pojedinog objekta nekretnine omogućuje mu da razvije kriterije za proučavanje, odabir i tumačenje usporedivosti drugih nekretnina.
Komparativna analiza karakteristika tržišta nekretnina i ostalih sektora tržišta ulaganja (financijski, robni i dr.) omogućuje utvrđivanje niza najznačajnijih razlika. Tržišta nekretnina razlikuju se od ostalih tržišta po ekonomskim karakteristikama i učinkovitosti u bitnim parametrima kao što su:
formiranje cijene
načini financiranja transakcije
stupanj likvidnosti.
ravnoteža ponude i potražnje.
broj potencijalnih kupaca.
svijest sudionika u transakciji.
metode regulacije.
pouzdanost predviđanja stanja na tržištu.
2 Načela vrednovanja nekretnina
Glavni čimbenici koji utječu na trošak, a to su: korisnost, oskudica (scarcity), potreba i stvarnost kupovna moć, očituju se kroz temeljna načela procjene, koja određuju njihov utjecaj na vrijednost nekretnine tijekom njenog poslovanja.
Osnovna načela procjene nekretnina grupirana su u četiri skupine:
Načela temeljena na ideji vlasnika o korisnosti objekta.
Načela temeljena na izvedbi ocjenjivanog objekta.
Načela temeljena na utjecaju tržišnog okruženja.
Najbolji i najučinkovitiji princip korištenja.
Proces stvaranja vrijednosti usmjeren je na stjecanje budućih koristi. Tržišna vrijednost nekretnine nije ekvivalentna kupovnoj cijeni nekretnine u prošlosti ili proizvodnim troškovima njezina stvaranja, njezina vrijednost odražava percepciju sudionika na tržištu o budućim koristima od njezina stjecanja.
Za vlasnika nekretnine vrijednost uglavnom ovisi o očekivanim koristima od posjedovanja i života u toj nekretnini. Cijena poslovne nekretnine odredit će prihod koji može ostvariti u budućnosti. Stoga procjenitelji nekretnina uzimaju u obzir lokalne, regionalne i nacionalne karakteristike percepcije kupaca i prodavača.
Korisnost leži u sposobnosti proizvoda da zadovolji specifične potrebe potrošača. Nekretnine imaju mnoge osobne pogodnosti za najmoprimca, vlasnika i najmoprimca.
Načelo supstitucije kaže da ako na tržištu postoji više sličnih ili usporedivih nekretnina, najpoželjnija će biti nekretnina s najnižom cijenom. Ovo načelo pretpostavlja racionalno ponašanje sudionika na tržištu, koji nisu opterećeni dodatnim troškovima zbog kašnjenja u plaćanju. Prema ovaj princip, kupac neće platiti više za nekretninu nego za drugi objekt sa sličnim potrošačkim parametrima. Načelo zamjene priznaje da kupci i prodavači imaju pravo odabrati nekretnine s istim karakteristikama.
Oportunitetni trošak je iznos gubitka povezan s propuštenom prilikom kao rezultat određenog izbora. Investitor, donoseći odgovarajuću odluku, odbija druge mogućnosti ulaganja kapitala. Preferencije određenog investitora uzimaju u obzir njegove interese: to je ili maksimalna profitabilnost s relativno niskom razinom rizika ili stjecanje pouzdano predvidljivog prihoda na dugoročnoj osnovi. Troškovi neiskorištenih prilika za ulagača su alternativne mogućnosti ulaganja koje su se pokazale učinkovitijima uz usporedivu razinu rizika. Na primjer, ako je vlasnik kupio kuću u zoni ograničenog broja katova, lišen je mogućnosti ostvarivanja dodatnih prihoda od zakupa izgrađenih katova, ako postoji odgovarajuća potražnja.
Načelo ravnoteže kaže da se vrijednost nekretnine stvara i održava pod uvjetom ravnoteže različitih suprotstavljenih i međusobno povezanih elemenata, kao što su komponente nekretnine, proizvodni čimbenici: zemljište, rad, kapital i upravljanje. Potrebna ravnoteža postiže se optimalnim omjerom zemljišta i drugih objekata, a ulaganje dodatnog kapitala nije popraćeno dodatnim pogodnostima. Načelo ravnoteže očituje se i u odnosu nekretnine i vanjskog okruženja.
Načelo doprinosa znači da vrijednost svake pojedine komponente nekretnine odgovara njezinom doprinosu vrijednosti cjelokupnog objekta nekretnine ili iznosu za koji se ukupna vrijednost smanjuje, ako te komponente u nekretnini nema.
Stvarni troškovi koje ima vlasnik za pretvorbu nekretnine mogu biti popraćeni promjenom njezine vrijednosti, kako naviše, tako i na niže, ili ne mijenjati vrijednost. Primjerice, stvarno obavljena obnova prostora, uz procjenu nastalih troškova, ovisno o usklađenosti uvedenih poboljšanja sa zahtjevima tržišta i vrsti pojedinog objekta, može promijeniti trošak za iznos jednak ili premašuju troškove, a pod nepovoljnim uvjetima dovode do smanjenja konačnog rezultata.
Princip preostale produktivnosti. Pod viškom proizvoda podrazumijeva se neto prihod koji ostvaruje zemljište na kojem se nekretnina nalazi, isključujući sve troškove proizvodnje. Klasična ekonomska škola poistovjećivala je višak proizvoda sa zemljišnom rentom, koja je, po njezinu mišljenju, bila temelj vrijednosti zemlje.
Načelo prilagođavanja tržištu pretpostavlja da nekretnina ima vrijednost, pod uvjetom da njene karakteristike odgovaraju potražnji određenih tržišta. Smjer korištenja nekretnine na određenom području mora zadovoljiti potražnju za širokim rasponom čimbenika, uključujući ekonomske okolnosti, preferencije vlasnika, trenutne propise o zoniranju i regulaciju korištenja zemljišta itd.
Specifična tržišta također postavljaju standard za uklapanje na tržište. Dakle, prema načelu progresije, nekretnina s niskom cijenom u području s visokim cijenama koštat će više nego u području s usporedivim nekretninama. Prema principu regresije, nekretnine s visokom cijenom u području s niskim cijenama koštat će manje nego u području s usporedivim nekretninama.
Nekretnina je više izložena vanjskim čimbenicima zbog svoje neraskidive povezanosti sa zemljištem. Vanjski faktori može utjecati i na svrhu nekretnine i na njezine fizičke parametre. Na primjer, u Moskvi otvaranje metro stanice u području novih zgrada dovodi do povećanja njegove cijene za oko 25%. Vanjski čimbenici mogu biti međunarodni, nacionalni, regionalni i lokalni.
Čimbenici koji utječu na vrijednost nekretnina obično uključuju: društvena kretanja, gospodarsku situaciju, mjere državne regulative i okoliš. Interakcija ovih čimbenika određuje tržišnu vrijednost svake nekretnine. Ocjenjivač proučava i analizira trendove čimbenika koji utječu na vrijednost kako bi odredio smjer promjene, brzinu kojom se one događaju, razdoblje tijekom kojeg će trajati, kao i stupanj utjecaja i mogući raspon.
Društveni čimbenici koje analiziraju evaluatori povezani su s karakteristikama stanovništva. Proučavanje demografskih trendova uključuje razmatranje sastava stanovništva prema dobi i spolu, veličini stanovništva, obrazovnoj razini, stopi potražnje za stambenim nekretninama itd.
Ekonomski čimbenici utječu na glavne veze između sadašnje i buduće ponude i potražnje, kao i na kupovnu moć stanovništva. U ovom slučaju procjenitelji uzimaju u obzir takve tržišne karakteristike kao što su zaposlenost, razina prihoda, industrijski razvoj, infrastruktura, razina cijena, kao i mogući uvjeti za financiranje stjecanja nekretnina. Osim toga, ekonomski čimbenici uključuju količinu i kvalitetu postojeće nekretnine, mogućnost izgradnje novih objekata, razinu troškova izgradnje, tržišne koeficijente stope popunjenosti, dinamika najma i raspon cijena sličnih nekretnina.
Državni čimbenici uključuju političke i pravne aktivnosti na svim razinama vlasti, koje mogu utjecati na prirodu i trendove funkcioniranja tržišta nekretnina i vrijednost nekretnina. Najvažniji čimbenici uključuju savezne, državne i lokalne porezne zakone, lokalne propise o zoniranju, građevinske propise, zdravstvene propise i posebne zakone koji utječu na vrijednost imovine.
Najvažniji čimbenici koji utječu na trošak: korisnost, oskudica (scarcity), potreba i stvarna kupovna moć, u procesu njihove interakcije oblik ekonomski princip ponuda i potražnja. Potrošačka svojstva proizvoda, obujam njegove ponude, mogućnosti i potrebe kupaca u njegovom stjecanju u zbiru čine potražnju i ponudu proizvoda u određenoj tržišnoj situaciji.
Posjedovanje i uspješno upravljanje nekretninama daje investitorima priliku da ostvare ekonomske koristi. Iako su tržišta nekretnina nestabilna, nekretnine su glavni predmet procjene, a tržišta nepokretne imovine važna su pokretačka snaga. ekonomski razvoj.
Promjene stanja na tržištu posljedica su dinamike čimbenika koji utječu na vrijednost nekretnina: prirodnih, ekonomskih, društvenih, okolišnih i političkih. Priroda promjena ovisi o aktivnosti tržišta. Promjene društvenih, ekonomskih, političkih i okolišnih čimbenika utječu na ponudu i potražnju nekretnina, a time i na vrijednost pojedinih nekretnina.
Načelo konkurencije. Natjecanje nastaje između kupaca ili zakupaca i rezultat je interakcije nekoliko potencijalnih kupaca ili zakupaca u poslu. Konkurencija nastaje i između prodavača ili vlasnika nekretnina u procesu interakcije između nastojanja više potencijalnih prodavača ili vlasnika nekretnine prilikom njihove prodaje ili iznajmljivanja. Kupci i prodavači nekretnina imaju za cilj maksimizirati povrat uz odgovarajuću razinu rizika. Dakle, u uvjetima tržišnog natjecanja, svaki objekt nekretnine konkurira ne samo svim drugim objektima prikladnim za ovu vrstu namjene u određenom tržišnom sektoru, već i objektima u drugim tržišnim segmentima.
Optimalno korištenje nekretnina odražava osnovnu pretpostavku o ponašanju tržišta nekretnina. Uzimajući u obzir tržišne čimbenike koji određuju vrijednost nekretnine, procjenitelj utvrđuje optimalno korištenje nekretnine. Takva analiza ima značajnu ulogu u određivanju vrijednosti nekretnine, budući da određuje mjesto objekta na tržištu u smislu alternativnih mogućnosti korištenja zemljišta na određeni datum.
Dakle, tržišna vrijednost, odnosno cijena koju je kupac spreman platiti, a prodavatelj je spreman prihvatiti za nekretninu, temelji se na ideji procjenitelja o najisplativijem korištenju zemljišta ili zgrada. Unatoč činjenici da se prazne i izgrađene zemljišne čestice obično optimalno koriste, zaključak procjenitelja o optimalnom korištenju nekretnine možda se neće podudarati s sadašnjom namjenom. Budući da se mogućnost korištenja zemljišta može ograničiti na postojeće građevine, optimalna uporaba određuje se kako za zemljište kao uvjetno slobodno, tako i za nekretninu u cjelini. Formulirana varijanta optimalnog korištenja nekretnine temelji se na sveobuhvatnoj analizi tržišnih uvjeta i trendova.
3 Faze procjene nekretnine
Proces procjene tržišne vrijednosti nekretnine uključuje sustav uzastopnih radnji procjenitelja - od postavljanja nekretnine na procjenu, do predaje naručitelju pisanog izvješća o procjeni objekta koji sadrži nekretninu, izraženog u novčanim jedinicama.
Univerzalni model ocjenjivanja je prilično fleksibilan algoritam, koji istovremeno ima strogo definiran slijed radnji ocjenjivača, reguliran zakonskim aktima, teorijom i metodologijom ocjenjivanja.
Osnovna svrha procjene nekretnine je utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine i dogovor o rezultatima s naručiteljem. Postavljanjem objekta za procjenu sukladno vrsti nekretnine i naknadnom primjenom rezultata procjene određuju se zahtjevi za informacijskom podrškom i obradom podataka. Analiza informacija obuhvaća informacije od općeg stanja gospodarstva do specifičnih karakteristika procijenjenog objekta. Time se procjenitelju omogućuje utvrđivanje odnosa i međuovisnosti načela, čimbenika i parametara koji određuju vrijednost određene nekretnine. Prikupljanje i obrada retrospektivnih informacija omogućuje dobivanje podataka za predviđanje tržišnih trendova, dinamike profitabilnosti i vrijednosti nekretnina u doglednoj budućnosti.
Stvarna procjena vrijednosti nekretnine uključuje korištenje tradicionalnih metoda koje su dio troškovnog, usporednog i dohodovnog pristupa.
Usporednim pristupom utvrđuje se vrijednost procijenjene nekretnine na temelju tržišnih cijena nedavno prodanih sličnih nekretnina, prilagođenih za utvrđene razlike.
Troškovni pristup definira vrijednost nekretnine kao zbroj troškova u tekućim cijenama za stjecanje zemljišta i obnovu zgrada i građevina, usklađenih za njihovu amortizaciju.
Prihodovni pristup procjenjuje vrijednost na temelju sposobnosti imovine da generira tekući prihod i promjena u vrijednosti nekretnine tijekom vremena, kao i investicijskog rizika povezanog s ovom nekretninom.
Međutim, nedavno su kombinirane tehnike postale široko rasprostranjene, uključujući statističke i ekonomske modele. Izbor metoda ovisi o problemu vrednovanja, tržišnim uvjetima, svrsi vrednovanja i drugim čimbenicima. Stoga je u određenoj situaciji moguće koristiti maksimalan broj metoda, što vam omogućuje procjenu troškova s različitih pozicija. Istodobno, u nizu slučajeva procjenitelj je iz objektivnih razloga primoran ograničiti se na jednu metodu, što zahtijeva odgovarajuće obrazloženje u izvješću.
U završnoj fazi procjene formulira se zaključak procjene u kojem se ukupni trošak može prikazati u obliku nedvosmislenog rezultata ili raspona vrijednosti troškova.
Shematski, faze procjene nekretnine uključuju:
Postavljanje objekta nekretnine za procjenu;
Prikupljanje informacija i preliminarna analiza podataka;
Analiza najboljeg i najučinkovitijeg korištenja nekretnine;
Odabir odgovarajućih metoda ocjenjivanja i njihova primjena;
Usklađivanje preliminarnih rezultata procjene i izvođenja konačnog troška;
Izrada izvješća o ocjeni i njegovo odobrenje s kupcem.
Izjava o objektu nekretnine za procjenu je početna faza u kojoj se utvrđuju i formuliraju osnovni parametri zadatka procjene. Za cjelovito i nedvosmisleno tumačenje prirode zadatka ocjenjivanja, izbora metoda ocjenjivanja i tumačenja rezultata koji se odražavaju u izvješću potrebno je jasno naznačiti zadatak.
Prikupljanje informacija i preliminarna analiza podataka. Sastav i obujam potrebnih informacija, postupak njihove obrade i analize, broj uključenih procjenitelja, uključujući uključene stručnjake, kao i vrijeme potrebno za obradu podataka, ovise o postavljenom zadatku, vrsti imovine. ocjenjivane i odabrane metode ocjenjivanja.
Učinkovitost ove faze ovisi o temeljitosti preliminarnih organizacijskih radova, koji zahtijevaju utvrđivanje prirode i obujma potrebnih podataka, izvora informacija, kao i izradu rasporeda rada, što je posebno potrebno za procjenu velikih nekretnina.
Ovisno o vrsti objekta i opsegu radova, procjenu može obaviti jedan procjenitelj ili grupa stručnjaka. Plan rada ocjenjivača izrađuje se u skladu sa strukturom budućeg evaluacijskog izvješća i vremenom potrebnim za završetak svake faze.
Informacije koje se koriste u postupku ocjenjivanja moraju biti dovoljno potpune, reprezentativne i pouzdane. Trebao bi pomoći procjeniteljima u određivanju najvažnijih cjenovnih čimbenika, analiziranju stanja u gospodarstvu općenito, a posebno na tržištu nekretnina, uključujući teritorijalne i segmentne aspekte. Procjenitelj mora dobiti predodžbu o fizičkim svojstvima objekta procjene i njegovog okoliša, prikupiti podatke za ekonomske i procjeniteljske izračune. Karakteristike informacija prikupljenih i korištenih u različitim fazama procjene trebale bi se na odgovarajući način odraziti u izvješću.
Analiza najbolje i najučinkovitije uporabe nekretnine provodi se kako bi se na adekvatan način procijenio postojeći slučaj uporabe procijenjenog objekta, izradile preporuke za njegovu optimalnu uporabu kako bi se odredio najveći mogući trošak.
Koncept najučinkovitijeg korištenja nekretnine tržišni je koncept koji je od ključne važnosti za analizu vrijednosti. Najučinkovitija je ona vrsta korištenja koja zadovoljava četiri kriterija: pravnu dopuštenost ili dopuštenost, fizičku izvedivost, financijsku sigurnost i maksimalnu cijenu objekta.
Za određivanje najučinkovitijeg korištenja zemljišne čestice, procjenitelj može koristiti dvije sheme, u skladu s kojima se parcela smatra neizgrađenom (uvjetno besplatnom), ili se analizira najučinkovitija opcija za njezino korištenje s postojećim zgradama.
Procjena vrijednosti imovine obično se provodi sa stajališta tri glavna pristupa:
skup pristup;
komparativni pristup;
profitabilan pristup.
Troškovni pristup temelji se na pretpostavci da razborit ulagač neće platiti nekretninu više od iznosa koji bi ga koštao stjecanje sličnog zemljišta i izgradnja zgrade sa sličnim potrošačkim svojstvima.
Objektivnost rezultata troškovnog pristupa ovisi o mogućnosti točnog izračuna na dan procjene punog zamjenskog troška građevina, gubitku vrijednosti procijenjene zgrade iz svih mogućih razloga, te tržišnoj vrijednosti građevine. zemljišne čestice na kojoj se nalazi procijenjeni objekt.
Kada se koristi troškovni pristup, vrijednost nekretnine rezultat je zbrajanja preostale vrijednosti zgrada i procijenjene vrijednosti zemljišne čestice. U ovom slučaju rezidualna vrijednost građevina predstavlja razliku između sadašnje vrijednosti građevinskih radova obnove ili zamjene zgrada i zbroja ukupne akumulirane amortizacije građevina, a u izračun se može uključiti i dohodak poduzetnika.
Informacije o trenutnim cijenama građevinskih proizvoda mogu se dobiti od projektnih instituta, ugovornih građevinskih i instalacijskih organizacija, u referentnim knjigama koje su dio SNiP-a, zbirkama koje sadrže informacije o dinamici tržišnih cijena u građevinskom sektoru. Procjena amortizacije temelji se na posebnim metodama za izračun iznosa gubitaka i istraživanje tržišta nekretnina.
U troškovnom pristupu proces utvrđivanja vrijednosti zemljišne čestice izdvaja se kao samostalna faza. Dodjela vrijednosti zemljišne čestice u ukupnoj vrijednosti nekretnine omogućuje vam da utvrdite je li postojeća opcija za njezino korištenje optimalna. Osim toga, promjena vrijednosti glavnih sastavnica nekretnina - zgrada i zemljišnih čestica - može imati različitu dinamiku zbog propadanja zgrada, promjena stanja na tržištu itd.
Za procjenu tržišne vrijednosti zemljišne čestice koriste se sljedeće metode: usporedba prodaje, raspodjela vrijednosti između zemljišta i zgrada, raspodjela vrijednosti, raščlanjivanje na čestice, rezidualna tehnika i kapitalizacija prihoda od najma zemljišta.
Usporedni pristup temelji se na pretpostavci da razuman kupac neće platiti za predmet više od iznosa za koji može kupiti predmet slične korisnosti na otvorenom tržištu. Određivanje vrijednosti temelji se na podacima o nedavno obavljenim kupoprodajnim transakcijama sa sličnim objektima.
Segmentacija tržišta nekretnina i prikupljanje potrebnih pouzdanih informacija najvažnija je faza komparativnog pristupa. Informaciju procjenitelj može koristiti u daljnjim izračunima ako su stranke u transakciji imale dovoljno razumijevanja o stanju na tržištu, nisu međusobno povezane odnosima koji utječu na cijenu transakcije, a podaci o cijeni transakcije dobiveni su od osobe koja nije zainteresirana za njegovo iskrivljavanje.
Pristup prihodima temelji se na tvrdnji da razuman kupac neće platiti nekretninu više od iznosa koji će imovina koja se procjenjuje u budućnosti donijeti u obliku neto dohodak prilagođen riziku ulaganja. U ovom slučaju, vrijednost objekta određena je njegovom sposobnošću da stvara prihod u budućnosti. Novčani tokovi generirani nekretninama, uključujući trošak povrata, mogu se pretvoriti u trenutnu ukupnu vrijednost.
Izračun sadašnje vrijednosti svih budućih prihoda može se provesti metodom izravne kapitalizacije ili metodom diskontiranih novčanih tokova. Metoda izravne kapitalizacije najviše je primjenjiva na imovinu koja stvara prihod sa stabilnim, predvidljivim iznosima prihoda i rashoda. Metoda diskontiranja novčanog toka je primjenjivija na imovinu koja stvara prihod s nestabilnim tokovima prihoda i rashoda.
Izbor pojedinog pristupa i metode od strane ocjenjivača ovisi o postojanju određenih uvjeta koji osiguravaju mogućnost ili primjerenost njihove primjene.
Usklađivanje rezultata dobivenih na temelju različitih pristupa i metoda posljednja je faza u određivanju vrijednosti nekretnine koja se ocjenjuje. Konačni rezultat procjene može se prikazati u obliku jedne novčane vrijednosti ili raspona najvjerojatnijih vrijednosti vrijednosti, predstavljenih minimalnim i maksimalnim vrijednostima.
U ovoj fazi procjene, prije svega, potrebno je provjeriti dobivene rezultate kako bi se identificirale matematičke i logičke pogreške koje povećavaju stupanj neslaganja između rezultata prihoda, troškova i usporednog pristupa.
U posljednjoj fazi ocjenjivanja naručitelju se predaje pisano izvješće o ocjeni, koje je dokumentarni dokaz o pravilnom obavljanju svojih dužnosti. Izvješće o ocjeni obično sadrži kratak sažetak i prošireni obrazac.
Sažeto izvješće sadrži ograničene informacije o zadatku procjene, imovini, korištenim metodama i dobivenom rezultatu, te omogućuje klijentu razumijevanje radnji koje stoje iza zaključaka procjenitelja o vrijednosti.
Postupak utvrđivanja vrijednosti pojedinog objekta ovisi o čimbenicima uključujući: svrhu korištenja rezultata procjene, vrstu vrijednosti koja se utvrđuje, prirodu procijenjenih prava na nekretnini, vrstu procijenjenog objekta, kompletnost. procjene nekretnine, datuma procjene i sl. Ovi čimbenici utječu na specifične radnje procjenitelja tijekom procjene.nekretninu koja je jedinstvena. Istodobno, te se radnje uklapaju u okvir univerzalnog modela vrednovanja, koji se može koristiti u bilo kojem zadatku za procjenu, za istraživanje i analizu tržišta, primjenu pristupa i metoda za utvrđivanje vrijednosti nekretnina, uključujući njihovu modifikaciju i kombinacija.
3. PROBLEMI KATASTARSKE PROCJENE ZEMLJIŠTA I DRUGIH NEKRETNINA TE NJIHOVO RJEŠENJE
1 Opis problema
Trenutno su razdvojeni sustavi obračuna zemljišta i drugih nekretnina, što nositeljima prava značajno povećava vrijeme koje troše na upis nekretnina i upis prava na njima, kao i na dobivanje informacija iz računovodstvenih sustava, budući da za državni katastarski upis zemljišno zemljište i objekt koji je s njim čvrsto povezan s nekretninama i dobivanjem informacija o objektima nekretnina, morate kontaktirati svaki od sustava. Rok za upis zemljišne čestice u državni katastar, kao i davanje podataka iz državnog katastra je 1 mjesec. Podaci o objektima nekretnina nalaze se u bazama podataka sustava državnog katastra zemljišta, tehničkog upisa objekata urbanističkih aktivnosti, kao i katastri voda, šuma i drugih prirodnih dobara.
U računovodstvenim sustavima dolazi do dupliciranja funkcija i prisutnosti pogrešaka u informacijama o objektima nekretnina zbog ponovljenog ručnog unosa, razlika u identifikaciji objekata i pravnih osoba, kao i složenosti provjere međusobnog rasporeda objekata i dosljednost informacija sadržanih u različitim informacijskim sustavima.
Trenutno je samo 7,7 posto spisa u arhivima tehničkih inventarskih organizacija pretvoreno u elektronički oblik. Za izradu državnog katastra nekretnina, Federalna agencija za katastar nekretnina treba izvršiti popis i unijeti podatke u državni katastar nekretnina o više od 42 milijuna zemljišnih čestica i 70 milijuna drugih objekata nekretnina.
Nedostatak suvremene digitalne (kartografske) osnove za državni katastarski upis zemljišnih čestica stvara probleme u određivanju i odobravanju granica zemljišnih čestica, što je negativan čimbenik u upisu prava vlasništva i drugih imovinskih prava na zemljištu.
Postojeći nedostaci utječu na investicijsku politiku i obim hipotekarnog kreditiranja, budući da ne dopuštaju ulagaču da bude siguran u ispravno izvršenje obveza, kao ni korištenje nekretnine kao punopravne likvidne imovine.
Drugi veliki problem u području zemljišno-imovinskih odnosa su neriješena pitanja vezana za reformu sustava poreza na imovinu. U skladu s Poreznim zakonikom Ruske Federacije, 2006. godine uvodi se postupak za obračun poreza na zemljište na temelju katastarske vrijednosti zemljišne čestice. Međutim, u nedostatku mehanizma za ažuriranje katastarske vrijednosti zemljišta, ekonomski učinak uvođenja poreza bit će značajno smanjen.
Postoje 2 moguća rješenja za probleme navedene u ovom odjeljku.
Prva opcija je prijelaz na centralizirano vođenje državnog katastra nekretnina na razini katastarskih registarskih tijela konstitutivnih entiteta Ruske Federacije prema jedinstvenoj uredbi.
Prednosti ove opcije u odnosu na postojeći računovodstveni sustav nekretnina su:
kombiniranje podataka o svim nekretninama u jednom informacijskom resursu na razini sastavnog entiteta Ruske Federacije i osiguravanje dosljednosti informacija;
izgradnja učinkovitog sustava praćenja aktivnosti tijela državne katastarske evidencije tijekom računovodstvenog poslovanja, čime se značajno povećavaju jamstva prava građana i pravnih osoba u prometu nekretnina;
organizacijska i tehnološka podjela mjesta neposrednog rada s naručiteljima i mjesta odlučivanja o upisu objekata nekretnina u državni katastarski upis.
Održavanje državnog katastarskog upisa nekretnina na razini sastavnog entiteta Ruske Federacije ima sljedeće nedostatke:
ne rješava se problem povećanja učinkovitosti ispunjavanja izvještajnih, analitičkih i kontrolnih funkcija Federalne agencije za katastar nekretnina;
ne postoji mogućnost prijenosa informacija Federalnom Porezni ured u svrhu njegove operativne upotrebe za prognostičke, analitičke i kontrolne funkcije poreznih tijela;
potrebni su dodatni troškovi za obradu ekstrateritorijalnih zahtjeva u automatiziranom načinu i postaje teže pružati informacije organizacijama i građanima o objektima državnog katastarskog upisa, bez obzira na njihovu lokaciju;
razvoj državnog katastarskog upisa nekretnina na razini sastavnog entiteta Ruske Federacije u određenoj mjeri ovisi o gospodarskom stanju regije i, kao rezultat toga, katastarski informacijski sustavi regija razvijat će se na različite načine. stope i imaju razlike u tehničkim mogućnostima.
Druga mogućnost je stvaranje i održavanje državnog katastra nekretnina na saveznoj razini.
Ova opcija isključuje mogućnost dvostrukog brojanja objekata nekretnina, omogućuje potpuniju kontrolu nad radom tijela katastarskog upisa, pojednostavljuje postupke međuresorne razmjene informacija i obrade ekstrateritorijalnih zahtjeva za davanje podataka o objektima katastarskog upisa, bez obzira na njihovu lokaciju. .
Pozitivan aspekt ove opcije je smanjenje ukupnih državnih troškova za skupe topografsko-geodetske, aerosmjerne i kartografske radove, otklanjanje njihovog neopravdanog umnožavanja, kao i formiranje prostorne baze podataka državnog katastra nekretnina s mogućnost daljinskog pristupa i višenamjenske uporabe informacija u interesu potrošača.
Integracija na federalnoj razini ažurnih i potpunih informacija iz državnog katastra nekretnina, mogućnost njihovog brzog prijenosa u Federalnu poreznu službu povećavaju učinkovitost izvještajnih, analitičkih i kontrolnih funkcija ne samo Federalne agencije za Katastar nekretnina, ali i porezna uprava. Istodobno, državne vlasti i tijela lokalne samouprave, te organizacije i građani imaju dodatne mogućnosti za kompleksnu analizu i predviđanje u svrhu donošenja odluka.
Međutim, treba napomenuti da implementacija ove opcije postavlja veće zahtjeve za tehničku infrastrukturu, ali će njezino korištenje biti nadoknađeno pozitivnim učinkom.
Potprogram "Izrada sustava katastra nekretnina (2006. - 2011.)" saveznog ciljnog programa "Izrada automatiziranog sustava za vođenje državnog katastra zemljišta i državnog upisa objekata nekretnina (2002. - 2007.)" (u daljnjem tekstu - potprogram) usmjeren je na stvaranje sustava državnog katastarskog upisa nekretnina kojim se osigurava provedba državne politike učinkovitog i racionalnog korištenja i upravljanja zemljišnim resursima i drugim nekretninama u interesu jačanja nacionalnog gospodarstva, povećanja blagostanja građana, osiguravajući državna jamstva prava vlasništva i drugih imovinskih prava na nekretninama, stvarajući potpun i pouzdan izvor informacija o objektima nekretnina, a također i za poboljšanje javnih usluga koje se pružaju organizacijama i građanima, državnim tijelima i jedinicama lokalne samouprave.
Prilikom razvoja potprograma, druga je opcija uzeta kao osnova.
2 Aktivnosti rješavanja problema
Implementacija potprograma provodi se u sljedećim područjima:
) stvaranje regulatornog i pravnog okvira, uključujući osiguranje uvođenja normi i pravila za izradu i održavanje državnog katastra nekretnina, formiranje katastarskih objekata, kao i razvoj institucije porezne procjene nekretnina nekretnine;
) provedba prijelaznih procesa za prijenos informacijskih resursa iz prethodno izrađenih katastara i upisnika u baze podataka državnog katastra nekretnina, uključujući:
razvoj tehnologija i softvera za prijenos podataka iz prethodno izrađenih baza podataka sustava državnog katastra zemljišta, tehničkog upisa objekata urbanizma, kao i katastra voda, šuma i drugih prirodnih dobara i upisnika u državni katastar nekretnina;
popis i prijenos podataka iz prethodno kreiranih baza podataka u državni katastar nekretnina;
obavljanje poslova na pretvaranju informacija s papirnatih nosača u elektronički oblik, kreiranje arhive elektroničkih slika dokumenata, uključujući dokumente iz arhive Zavoda za tehnički inventar, katastarskih tijela, kao i fondova zemljišno-gospodarske dokumentacije;
identifikacija neobjavljenih nekretnina poboljšanjem metodološke i tehničke podrške državne kontrole zemljišta;
) izrada infrastrukture prostornih podataka državnog katastra nekretnina, uključujući:
izrada digitalne kartografske osnove za vođenje državnog katastra nekretnina i njegovo ažuriranje u skladu s utvrđenom učestalošću;
uklanjanje ograničenja točnosti određivanja koordinata zemljopisnih objekata, formiranje jedinstvenog otvorenog koordinatnog sustava;
zgušnjavanje referentne granične mreže, stvaranje diferencijalnih satelitskih navigacijskih sustava, uvođenje tehnologija daljinskog otkrivanja za stvaranje i ažuriranje digitalne osnove za održavanje katastarskih karata;
izrada klasifikatora prostornih podataka, razvoj i implementacija geoinformacijskih tehnologija, uvođenje metoda i tehnologija satelitske navigacije s mogućnošću masovnog pristupa korisnika GPS mjerenjima, osiguravanje javnog pristupa kartografskoj građi državnog katastra nekretnina;
) obavljanje poslova na procjeni nekretnina za porezne svrhe, uključujući:
razvoj institucije porezne procjene nekretnina;
unaprjeđenje metoda državne katastarske vrijednosti zemljišta, organizacija rada na ažuriranju katastarske vrijednosti zemljišta različitih kategorija i vrsta namjene;
razvoj i ispitivanje metoda državne katastarske procjene objekata nekretnina, analiza rezultata ispitivanja, primjena ovih metoda nakon završetka formiranja državnog katastra nekretnina i pojave relevantnih podzakonskih akata;
unošenje podataka o katastarskoj vrijednosti u državni katastar nekretnina s ciljem daljnjeg prijenosa poreznim tijelima;
) stvaranje infrastrukture državnog katastra, uključujući organizacijski razvoj sustava i uvođenje na teritoriju Ruske Federacije automatiziranog informacijskog sustava državnog katastra nekretnina, uključujući:
provođenje mjera za unapređenje strukture Federalne agencije za katastar nekretnina i njoj podređenih organizacija;
optimizacija broja zaposlenika teritorijalnih tijela na temelju standarda rada do 69 tisuća ljudi, uključujući u teritorijalnim tijelima Agencije do 29 tisuća ljudi, u organizacijama koje su joj podređene - do 40 tisuća ljudi;
razvoj i implementacija automatiziranih informacijskih sustava za vođenje državnog katastra nekretnina, elektroničko upravljanje dokumentima kako u strukturama Federalne agencije za katastar objekata, tako iu interakciji s vanjskim korespondentima;
razvoj usluga u interesu građana, poslovnih subjekata, državnih tijela i jedinica lokalne samouprave temeljenih na portalskim Internet/Intranet tehnologijama;
stvaranje i implementacija multiservisnog telekomunikacijskog sustava, mreže certifikacijskih centara koji osiguravaju korištenje tehnologija temeljenih na elektroničkom digitalnom potpisu;
nabava novih prostorija, izgradnja, rekonstrukcija i tehnička modernizacija objekata Federalne agencije za katastar nekretnina, uključujući zgrade središnjice, teritorijalnih ureda Agencije i njoj podređenih organizacija;
) osposobljavanje osoblja teritorijalnih tijela Federalne agencije za katastar nekretnina i njoj podređenih organizacija, uključujući naprednu obuku i prekvalifikaciju stručnjaka koji obavljaju poslove na državnom katastarskom upisu, procjeni, administraciji mreža i softverskih i hardverskih kompleksa, osiguravajući sigurnost informacija podataka iz državnog katastra nekretnina, uz korištenje suvremenih informacijskih tehnologija, uključujući učenje na daljinu i sustave testiranja.
3 Procjena socio-ekonomske učinkovitosti djelatnosti
Društveno-ekonomska učinkovitost provedbe potprograma postiže se stvaranjem razvijene informacijske infrastrukture države, koja omogućuje racionalno korištenje zemljišta i drugih nekretnina kao najvažnijih sastavnica nacionalnog bogatstva države. Rusija.
Potprogramom je predviđena izrada državnog katastra nekretnina radi osiguranja jamstava prava vlasništva i drugih imovinskih prava na nekretninama, njihove socijalne i ekonomske zaštite.
Učinkovitost provedbe aktivnosti potprograma sastoji se u stvaranju uvjeta za redoviti rast porezne osnovice za porez na zemljište i poreze na imovinu, kao i naknade koje se primaju za vođenje državnog katastarskog upisa nekretnina i davanje podataka iz državne nekretnine. katastar posjeda.
Značajan doprinos povećanju prihodovne strane proračuna svih razina ostvarit će se već u prvoj fazi provedbe potprograma zbog potpunijeg državnog katastarskog upisa nekretnina i državnog katastarskog vrednovanja, uključujući i od dodatno identificiranih objekata oporezivanja. Kao rezultat provedbe aktivnosti potprograma, do 2011. godine formirat će se porezna osnovica koja će osigurati godišnju naplatu poreza na zemljište i imovinu na razini od 250 milijardi rubalja. Izračun je napravljen na temelju povećanja do kraja 2011. prihoda od naplate poreza na zemljište i imovinu za 30 posto (u 2004. prihodi su iznosili 192,4 milijarde rubalja, uključujući od naplate poreza na zemljište - 46,6 mlrd. rubalja, porez na imovinu poduzeća - 142,7 milijardi rubalja, porez na osobnu imovinu - 3,1 milijardu rubalja). Ukupno će se tijekom provedbe potprograma prikupiti oko 1300 milijardi rubalja kroz poreze na nekretnine, uključujući kroz provedbu aktivnosti potprograma - 138,5 milijardi rubalja.
Osim toga, kao rezultat plaćanja državne pristojbe za državni katastarski upis objekata nekretnina i davanja podataka iz državnog katastra nekretnina, konsolidirani proračun Ruske Federacije (nakon uvođenja državnog katastarskog upisa sustav u cijeloj zemlji) dobit će više od 10 milijardi rubalja godišnje. Izračun je napravljen na temelju prosječnog godišnjeg broja prijava (12 milijuna), njihovog godišnjeg rasta (od 2008. za 20 posto), kao i veličine državne pristojbe (500 rubalja). Dodatni godišnji primici, uzimajući u obzir planirane troškove održavanja sustava, iznosit će više od 5 milijardi rubalja. Planirani troškovi utvrđuju se na temelju tekućih izdataka Federalne agencije za katastar nekretnina za 2005. godinu (3,6 milijardi rubalja), uzimajući u obzir razvoj njezine infrastrukture.
Točnost opisa objekata nekretnina, njihova nedvosmislena identifikacija i vezanost za teren, dostupnost podataka iz državnog katastra nekretnina za organizacije i građane stvorit će uvjete za jačanje jamstava prava na nekretninama od strane države, smanjiti rok za provođenje državnog katastarskog upisa nekretnina na 20 kalendarskih dana, a razdoblje davanja izvadaka - do 4 radna dana.
Državni katastar nekretnina izrađuje se kao integrirani izvor koji u elektroničkom obliku sadrži potpune i ažurne podatke o objektima nekretnina, koji vam na temelju njega omogućuje primanje kataloga, referentnih i analitičkih materijala kako biste ih dostavili tijelima javne vlasti. i lokalne samouprave, kao i organizacije i građani. Složenost pruženih informacija, mogućnost analize i predviđanja učinit će informacije o nekretninama traženijima, što će značajno utjecati na poboljšanje učinkovitosti odluka koje donose kako državne tako i upravljačke strukture i subjekti koji se bave poduzetničkom djelatnošću.
Učinkovitost provedbe potprograma sastojat će se od aktiviranja transakcija na tržištu zemljišta i drugih nekretnina, stvaranja povoljne poslovne klime i povećanja ulaganja u realni sektor gospodarstva uz jamstva prava na nekretninama, donošenja učinkovitih odluka o teritorijalnom planiranje i upravljanje zemljišnim česticama i s njima čvrsto povezanim objektima. ...
Rezultat provedbe aktivnosti potprograma bit će razvoj tržišnih institucija, uključujući instituciju porezne procjene objekata nekretnina, instituciju formiranja objekata državnog katastarskog upisa nekretnina, što će omogućiti otvarati nova radna mjesta.
Zaključak
Zemljišni odnosi regulirani Ustavom Ruske Federacije, zemljišnim i drugim zakonodavstvom. U procesu zemljišnih odnosa zemljište se smatra nacionalnim vlasništvom. Koristi se i štiti kao temelj života, aktivnosti i dobrobiti naroda Rusije.
Vrednovanje zemljišta u modernom ekonomskih uvjeta Rusija je jedna od najtežih, što je zbog:
specifičnosti zemljišta kao objekta procjene;
nesavršenost regulatornog pravnog okvira;
nerazvijenost tržišta zemljišta u zemlji.
Rezultat procjene zemljišta (zemljišnih čestica) ovisi o namjeni procjene, koja pak određuje vrstu vrijednosti zemljišne čestice i prava koja se na nju odnose.
Trenutno postoje dvije glavne vrste vrijednosti zemljišta u Rusiji:
tržišna cijena;
katastarsku vrijednost.
Tržišno vrednovanje pojedinih zemljišnih čestica gradskog zemljišta, s jedne strane, temelji se na njihovoj katastarskoj vrijednosti, a s druge strane, uključuje konkretnu analizu tržišta za svaku pojedinu lokaciju. Uzima u obzir namjenu zemljišne čestice, tržišne uvjete, kvantitativne karakteristike zemljišta koje se procjenjuje. Složenost tržišnog vrednovanja uvelike je posljedica jedinstvene lokacije koja je svojstvena samo procijenjenom mjestu, kao i potrebe da se utvrde i uračunaju čimbenici koji stvaraju pjenu za svaku specifičnu vrstu korištenja zemljišta.
Dakle, državna katastarska procjena zemljišta je jednoobrazno određivanje katastarske vrijednosti zemljišnih čestica u smislu metoda, koje se provodi na temelju razvrstavanja zemljišta prema namjeni i vrsti funkcionalne namjene i provodi se uzimajući u obzir podatke zemljišnog, urbanističkog, šumarskog, vodnog i drugog katastra. Skupno vrednovanje je sustavno vrednovanje grupa nekretnina na određeni datum korištenjem standardnih postupaka i statističke analize.
Svrha masovne procjene je poštena i učinkovita procjena svih nekretnina koje pripadaju određenoj jurisdikciji u svrhu obračuna poreza na imovinu.
Državni katastarski upis zemljišnih čestica je opis i individualizacija u Jedinstvenom državnom registru zemljišnih čestica, zbog čega svaka zemljišna čestica dobiva takve karakteristike koje joj omogućuju da se jedinstveno razlikuje od ostalih zemljišnih čestica i da izvrši svoju kvalitativno i ekonomska procjena. Državni katastarski upis zemljišnih čestica je popraćen dodjelom katastarskog broja svakoj zemljišnoj čestici.
Zbog povećanja količine podataka koji su predmet knjigovodstva, u vođenju katastra zemljišta postali su rašireni računalni programi temeljeni na geografskim informacijskim sustavima, kao i AIS za računovodstvo nekretnina.
Nedovršenost radova na razgraničenju zemljišta na savezna zemljišta, zemljišta konstitutivnih entiteta Ruske Federacije i općinska zemljišta dovodi ne samo do poteškoća u reguliranju zemljišnih odnosa na odgovarajućim razinama vlasti zbog neriješenog pitanja tko je vlasnik vlasništvo nad zemljišnim česticama koje nisu u privatnom vlasništvu, ali i izravno koči formiranje GZK-a čije podatke treba koristiti prilikom provođenja procjene za utvrđivanje katastarske i/ili tržišne vrijednosti zemljišnih čestica.
Osim toga, ovdje treba imati na umu da je za utvrđivanje vlasništva zemljišta i formiranje podataka za GZK potrebno provesti aktivnosti vezane uz utvrđivanje položaja i granica zemljišnih čestica na terenu. (zemljišne), inventarne, kartografske, zemljišno-gospodarske i druge radove, koordinaciju granica sa susjednim korisnicima zemljišta i njihovo stavljanje u prirodu, tj. obavljanje velikog praktičnog obima posla potrebnih za državni katastarski upis zemljišnih čestica. Kao rezultat, sve će to zahtijevati ne samo materijalne troškove i vrijeme, već i uvođenje odgovarajućih izmjena i dopuna urbanističkog uređenja, uređenja zemljišta, projektno-tehničke i druge dokumentacije, podatke iz kojih se također treba koristiti prilikom procjene zemljišta.
Naravno, to negativno utječe na tempo formiranja jedinstvene informacijske i metodološke baze podataka za vrednovanje zemljišta.
Pitanje nedostatka statističkih podataka (informacija) koji sažimaju akumulirano iskustvo u pitanjima korištenja zemljišta, stvaranja tržišta zemljišta, sustava zakupnih odnosa, posebice podataka o transakcijama za prodaju i kupnju "jednih" stvarnih nekretnine i posebno za zemljišne čestice, ostaje neriješeno u procjeni vrijednosti zemljišta, cijene transakcija sa zemljišnim česticama, o cijenama zakupnine za zemljišne čestice, o glavnim karakteristikama zemljišnih čestica koje su analogne procijenjenoj zemljišnoj čestici, o kriterijima za određivanje stupnja svakog analoga s procijenjene zemljišne čestice, raznih korekcijskih faktora itd.
Dakle, može se zaključiti da svi navedeni problemi vezani uz procjenu vrijednosti zemljišta trenutno čine proces vrednovanja prilično napornim i dugotrajnim. A koliko će oni biti uspješni u mnogim aspektima, odredit će razvoj tržišta zemljišnih odnosa u Rusiji.
POPIS KORIŠTENE LITERATURE
1.građanski zakonik RF (Građanski zakonik Ruske Federacije) od 30.11.1994. br. 51-FZ (izmijenjen 22.10.2014.) (sa izmjenama i dopunama, stupio na snagu 02.03.2015.). - Službena stranica "Konsultant Plus" [Elektronski izvor]
2.Porezni zakon Ruske Federacije (drugi dio) "od 08.05.2000. br. 117-FZ (revidiran 3.8.2015.). - Službena stranica "Konsultant Plus" [Elektronski izvor]
.Zemljišni zakonik Ruske Federacije od 25.10.2001. br. 136-FZ (s izmjenama i dopunama od 08.03.2015.) - Službena stranica "Konsultant Plus" [Elektronski izvor]
.Savezni zakon od 24. srpnja 2007. br. 221-FZ (sa izmjenama i dopunama 28. veljače 2015.) "O državnom katastru nekretnina" (sa izmjenama i dopunama, stupio na snagu 1. ožujka 2015.) - Službena web stranica "Konsultant Plus" [ Elektronički izvor]
.Savezni zakon od 21.07.1997. br. 122-FZ (sa izmjenama i dopunama od 08.03.2015.) "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njima." - Službena stranica "Konsultant Plus" [Elektronski izvor]
.Zakon Ruske Federacije od 11.10.91., br. 1738-1 "O plaćanju zemljišta" (sa izmjenama i dopunama od 26.06.2007.) - Službena stranica "Konsultant Plus" [Elektronski izvor]
.Uredba Vlade Ruske Federacije od 08.04.2000. N 316 (s izmjenama i dopunama od 30.06.2010.) "O odobravanju Pravila za državnu katastarsku procjenu zemljišta" - Službena stranica "Konsultant Plus" [Elektronski izvor]
.Uredba Vlade Ruske Federacije od 01.06.2009. br. 457 (sa izmjenama i dopunama od 27.12.2014.) "O Federalnoj službi za državnu registraciju, katastar i kartografiju" - Službena stranica "Konsultant Plus" [Elektronski izvor]
.Uredba Vlade Ruske Federacije od 07.02.2008. br. 52 "O postupku dovođenja katastarske vrijednosti zemljišnih čestica na znanje poreznim obveznicima". - Službena stranica "Konsultant Plus" [Elektronski izvor]
10.Alpatov A.A. Analiza učinkovitosti korištenja zemljišta // "Ekonomski i pravni glasnik", br. 1, 2005.
11.Vetrov N.I. Građansko pravo... - M .: Svijet knjige, 2006.
12.Gabbasov R.S. Katastarski projekt. Dio II. // Financijske novine. Regionalno izdanje“, broj 15, 2006.
13.Ivanov S.I. Osnove ekonomska teorija... M. - 2003.
.S. I. Kabakova Ekonomski problemi korištenja zemljišta u građevinarstvu. M., Stroyizdat, 2007.
.Kozyrev V.M. Temelji moderne ekonomije. M. Financije i statistika. 2006 godina.
Jedna od glavnih zadaća Rosreestra je organizacija državnog katastarskog vrednovanja zemljišta i prezentacija njegovih rezultata u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije. Utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišnih čestica sastavni je i važan dio formiranja i vođenja državnog katastra nekretnina, potrebno je prilikom obavljanja svih vrsta transakcija s zemljišnim česticama, kao i za izračun porezne osnovice za zemljište. porez.
Regulatorni okvir za državnu katastarsku procjenu objekata nekretnina su podzakonski akti iz područja nekretnina, uključujući
Federalni zakon od 22.07.2010. br. 167-FZ "O izmjenama i dopunama Saveznog zakona" O djelatnosti procjene vrijednosti u Ruskoj Federaciji "i određenim zakonodavnim aktima Ruske Federacije"
Savezni zakon od 29. srpnja 1998. br. 135-FZ "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji"
NAREDBA Ministarstva ekonomskog razvoja Ruske Federacije od 22. listopada 2010. N 508 "O odobrenju Federalnog standarda procjene" Određivanje katastarske vrijednosti (FSO br. 4) "
Naredba Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 04.07.2011. N 328 "O odobravanju federalnog standarda procjene" Vrste ispitivanja, postupak za njegovo provođenje, zahtjevi za stručno mišljenje i postupak za njegovo odobrenje (FSO N 5) "
NAREDBA od 20. srpnja 2007. N 254 o odobravanju saveznog standarda ocjenjivanja "Zahtjevi za izvješće o ocjenjivanju (FSO br. 3)"
NAREDBA od 20. srpnja 2007. N 255 O odobravanju saveznog standarda procjene "svrha procjene i vrste vrijednosti (FSO br. 2)"
NAREDBA od 20. srpnja 2007. N 256 "O odobravanju saveznog standarda ocjenjivanja" Opći koncepti ocjenjivanja, pristupi ocjenjivanju i zahtjevi za ocjenjivanje (FSO br. 1) "
Normativni i tehnički dokumenti
Zemljišta naselja
Metodološke smjernice za državnu katastarsku procjenu zemljišta u naseljima (odobrene naredbom Ministarstva ekonomskog razvoja Rusije od 15. veljače 2007. br. 39).
Poljoprivredno zemljište
Šumska zemljišta
Metodologija za državnu katastarsku procjenu šumskog zemljišta u Ruskoj Federaciji (odobrena naredbom Federalne službe za katastar zemljišta Rusije od 17.10.2002. br. P / 336).
Zemljišta vodnog fonda
Zemljišta za industriju, energetiku, promet, komunikacije, radiodifuziju, televiziju, informatiku, zemljišta za svemirske djelatnosti, obranu, sigurnost i druge posebne namjene i druga zemljišta posebne namjene
Metodologija za državnu katastarsku procjenu industrijskih i drugih zemljišta posebne namjene (odobrena naredbom Federalne službe za zemljišni katastar Rusije od 20. ožujka 2003. br. P / 49).
Tehničke smjernice za državnu katastarsku procjenu industrijskog zemljišta, energetike, prometa, komunikacija, radiodifuzije, televizije, informatike, zemljišta za svemirske djelatnosti, obranu, sigurnost i druga zemljišta posebne namjene (odobrena od strane Federalne službe za zemljišni katastar Rusije od 20.03. .2003).
Zemljišta posebno zaštićenih područja i objekata
Zemljišta hortikulturnih, hortikulturnih i dacha udruga
Metodologija za državnu katastarsku procjenu zemljišta hortikulturnih, povrtlarskih i dacha udruga (odobrena naredbom Federalne službe za zemljišni katastar Rusije od 26.08.2002. br. P / 307).
Tehničke upute za državnu katastarsku procjenu zemljišta hortikulturnih, povrtlarskih i dacha udruga (odobrena od strane Federalne službe za katastar zemljišta Rusije 05.06.2002.).
Na području Oryolske regije postoje:
Uredba Vlade Oryolske regije od 23. prosinca 2011. br. 477 "O odobravanju rezultata ažuriranja državne katastarske procjene zemljišta u posebno zaštićenim područjima i objektima Oryolske regije"
Uredba Vlade Oryolske regije od 28. prosinca 2011. br. 457 "O standardnoj cijeni zemljišta za 2012. godinu"
Uredba Vlade Oryolske regije od 30. prosinca 2011. br. 470 „O odobravanju rezultata ažuriranja državne katastarske procjene industrije, energetike, prometa, komunikacija, radiodifuzije, televizije, informatike, zemljišta za svemirske djelatnosti, obrane , sigurnost i druga zemljišta posebne namjene na području Oryolske regije "
Državna katastarska procjena shvaća se kao skup radnji, uključujući:
donošenje odluke o državnoj katastarskoj procjeni vrijednosti;
formiranje popisa objekata nekretnina koji podliježu državnoj katastarskoj procjeni;
izbor izvođača za utvrđivanje katastarske vrijednosti i sklapanje ugovora s njim za procjenu;
utvrđivanje katastarske vrijednosti i sastavljanje zapisnika o utvrđivanju katastarske vrijednosti;
pregled izvješća o utvrđivanju katastarske vrijednosti;
suglasnost na rezultate utvrđivanja katastarske vrijednosti;
unošenje rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti u državni katastar nekretnina.
Razmatranje sporova o rezultatima utvrđivanja katastarske vrijednosti provodi se uzimajući u obzir specifičnosti utvrđene Federalnim zakonom br. 135-FZ "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji".
Do 1. siječnja 2013. godine ovlaštenje za donošenje odluke o državnoj katastarskoj procjeni vrijednosti i nadležnost naručitelja za utvrđivanje katastarske vrijednosti, osim ovlasti utvrđenih člancima 24.17. i 24.18. ovog zakona (izm. Savezni zakon od 22.07.2010. N 167-FZ), također provodi tijelo koje obavlja poslove državne katastarske procjene.
Donošenje odluke o državnoj katastarskoj procjeni vrijednosti
Državna katastarska procjena provodi se odlukom izvršnog tijela državne vlasti sastavnice Ruske Federacije ili u slučajevima utvrđenim zakonodavstvom sastavnice Ruske Federacije, odlukom lokalne samouprave. tijelo najmanje jednom u pet godina od dana kada je izvršena državna katastarska procjena (u daljnjem tekstu - datum posljednje državne katastarske procjene).
Tijelo koje je donijelo odluku o provođenju državne katastarske procjene je naručitelj radova na utvrđivanju katastarske vrijednosti.
Izrada popisa objekata nekretnina koji podliježu državnoj katastarskoj procjeni
Državna katastarska procjena provodi se u odnosu na objekte upisane u državni katastar nekretnina.
Popis objekata nekretnina koji podliježu državnoj katastarskoj procjeni (u daljnjem tekstu: popis) sastavlja i dostavlja naručitelju radova na utvrđivanju katastarske vrijednosti na njegov zahtjev nadležno savezno tijelo izvršne vlasti u području državne registracije prava. nekretnine i promet s njima, katastarski upis i održavanje državnog katastra nekretnina (u daljnjem tekstu: tijelo za katastarski upis) po postupku koji utvrđuje nadležno savezno tijelo koje obavlja poslove zakonskog uređenja u području vrednovanja. aktivnosti, uključujući, između ostalog, zahtjeve za sadržaj takvog zahtjeva.
Prilikom sastavljanja popisa navode se kvantitativne i kvalitativne karakteristike objekata nekretnina koje su potrebne za državnu katastarsku procjenu i sadržane u državnom katastru nekretnina, kao i u drugim fondovima podataka, bazama podataka i dokumentima dostupnim katastarskom upisu. tijelo.
Sklapanje ugovora o osiguranju odgovornosti za štetu nastalu aktivnostima utvrđivanja katastarske vrijednosti
Izvođač za utvrđivanje katastarske vrijednosti dužan je sklopiti ugovor o osiguranju od odgovornosti za štetu nastalu kao rezultat aktivnosti na utvrđivanju katastarske vrijednosti za osigurana svota u iznosu od najmanje trideset milijuna rubalja.
Prije potpisivanja ugovora o procjeni mora biti sklopljen ugovor o osiguranju od odgovornosti za štetu nastalu kao rezultat obavljanja poslova utvrđivanja katastarske vrijednosti.
Utvrđivanje katastarske vrijednosti i izrada zapisnika o utvrđivanju katastarske vrijednosti
Utvrđivanje katastarske vrijednosti provode procjenitelji u skladu sa zahtjevima ovog Saveznog zakona, aktima ovlaštenog saveznog tijela koje obavlja poslove normativno-pravnog uređenja djelatnosti procjene, standardima i pravilima procjeniteljske djelatnosti kojima se uređuje utvrđivanje katastarske vrijednosti. , osim u slučaju utvrđenom člankom 24.21 ovog saveznog zakona ...
Sastavljanje izvješća o utvrđivanju katastarske vrijednosti vrši se na papirnatom i elektroničkom mediju u najmanje tri primjerka.
Uvjete za izradu izvješća o utvrđivanju katastarske vrijednosti utvrđuje nadležno savezno tijelo nadležno za pravno uređenje djelatnosti procjene.
Vještačenje elaborata o utvrđivanju katastarske vrijednosti
Izvođač utvrđivanja katastarske vrijednosti dužan je u roku od trideset dana od dana sastavljanja zapisnika o utvrđivanju katastarske vrijednosti osigurati pregled ovog izvještaja, uključujući i ponovnu samoregulativnu organizaciju procjenitelja čiji članovi su procjenitelji koji su utvrdili katastarsku vrijednost.
Izvješće o utvrđivanju katastarske vrijednosti prihvaća naručitelj za utvrđivanje katastarske vrijednosti samo ako na navedeno izvješće postoji pozitivno stručno mišljenje.
Na temelju rezultata ispitivanja izvješća o utvrđivanju katastarske vrijednosti, samoregulatorna organizacija procjenitelja daje pozitivno ili negativno stručno mišljenje na navedeno izvješće.
Izvođač radova na utvrđivanju katastarske vrijednosti, uzimajući u obzir utvrđene povrede, sastavlja zapisnik o utvrđivanju katastarske vrijednosti i osigurava njegovo ponovno ispitivanje.
Negativno stručno mišljenje Samoregulativne organizacije procjenitelja na izvješće o utvrđivanju katastarske vrijednosti sadrži iscrpan popis utvrđenih povreda i njihovu odgovarajuću opravdanost.
Do 1. siječnja 2013. godine ovlasti za donošenje odluke o državnoj katastarskoj procjeni i ovlasti naručitelja za utvrđivanje katastarske vrijednosti, osim ovlasti utvrđenih člankom 24.17. funkcije državne katastarske procjene. .
Odobrenje rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti
Naručitelj utvrđivanja katastarske vrijednosti u roku od deset radnih dana od dana prihvaćanja izvješća o utvrđivanju katastarske vrijednosti odobrava rezultate utvrđivanja katastarske vrijednosti.
U roku od pet dana od dana odobravanja rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti, podatke o katastarskoj vrijednosti i jedan primjerak izvještaja o utvrđivanju katastarske vrijednosti naručilac će poslati na utvrđivanje katastarske vrijednosti savezno izvršno tijelo ovlašteno od strane Vlade Ruske Federacije koje obavlja poslove državne katastarske procjene (u daljnjem tekstu: tijelo koje obavlja poslove državne katastarske procjene).
Do 1. siječnja 2013. godine ovlasti donošenja odluke o provođenju državne katastarske procjene i ovlasti naručitelja za utvrđivanje katastarske vrijednosti, osim ovlasti utvrđenih člankom 24.18., obavlja i tijelo koje obavlja poslove. državne katastarske procjene.
Naručitelj radova na utvrđivanju katastarske vrijednosti u roku od deset radnih dana od dana odobravanja rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti objavljuje podatke o odobrenim rezultatima utvrđivanja katastarske vrijednosti, uključujući katastarsku vrijednost, datum posljednjeg stanja. katastarsku procjenu vrijednosti, te druge podatke koje utvrdi savezno tijelo izvršne vlasti nadležno za obavljanje poslova zakonskog uređenja u području vođenja državnog katastra nekretnina, provedbe katastarskog upisa i katastarske djelatnosti.
U slučaju da rezultati utvrđivanja katastarske vrijednosti utječu na prava i obveze fizičkih, pravnih osoba, te osobe imaju pravo podnijeti zahtjev za davanje podataka o katastarskoj vrijednosti organu katastra na području Republike Hrvatske. sastavni entitet Ruske Federacije na mjestu naručitelja za određivanje katastarske vrijednosti, koji je odobrio rezultate svog utvrđivanja, i primiti navedene podatke na način propisan člankom 14. Saveznog zakona od 24. srpnja 2007. N 221-FZ "O državnom katastru nekretnina".
Razmatranje sporova o rezultatima utvrđivanja katastarske vrijednosti
Rezultati utvrđivanja katastarske vrijednosti mogu se pobijati arbitražnom sudu ili povjerenstvu za razmatranje sporova o rezultatima utvrđivanja katastarske vrijednosti (u daljnjem tekstu: komisija) od strane fizičkih i pravnih osoba ako rezultati utvrđivanja katastarske vrijednosti utječu na prava i obveze tih osoba, kao i tijela javne vlasti, lokalne vlasti u odnosu na nekretnine koje su u državnom ili općinskom vlasništvu (u daljnjem tekstu: podnositelji zahtjeva).
U slučaju osporavanja rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti, tržišna vrijednost nekretnine mora se utvrditi na dan od kada je utvrđena njezina katastarska vrijednost.
Komisije osniva tijelo koje obavlja poslove državne katastarske procjene na teritoriju odgovarajućeg sastavnog entiteta Ruske Federacije. Povjerenstvo se sastoji od jednog predstavnika izvršne vlasti sastavnice Ruske Federacije, tijela koje obavlja poslove državne katastarske procjene, tijela za katastarsku registraciju i Nacionalnog vijeća za poslove procjene.
Postupak osnivanja i rada povjerenstva, uključujući i oblik dokumenata koje ono donosi, utvrđuje nadležno savezno tijelo koje obavlja poslove zakonskog uređenja u području ocjenjivačkih poslova.
Odluke komisije mogu se pobijati pred arbitražnim sudom.
Rezultati utvrđivanja katastarske vrijednosti mogu se pobijati u komisiji u roku od šest mjeseci od dana upisa u državni katastar nekretnina.
Za žalbu na rezultate utvrđivanja katastarske vrijednosti, podnositelj se obraća komisiji sa zahtjevom za reviziju rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti (u daljnjem tekstu - zahtjev za reviziju katastarske vrijednosti).
Razlozi za reviziju rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti su:
netočnost podataka o objektu nekretnine koji su korišteni pri utvrđivanju njegove katastarske vrijednosti;
utvrđivanje u odnosu na predmet nekretnine njegovu tržišnu vrijednost na dan utvrđivanja katastarske vrijednosti.
Radi utvrđivanja razloga za reviziju rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti nekretnine, podnositelj zahtjeva ima pravo obratiti se naručitelju za utvrđivanje katastarske vrijednosti i katastarskom tijelu sa zahtjevom za davanje podataka o objekt nekretnine koji se koristi za utvrđivanje njegove katastarske vrijednosti.
U roku od sedam radnih dana od dana zaprimanja navedenog zahtjeva, naručitelj radova na utvrđivanju katastarske vrijednosti i katastarsko tijelo dužni su podnositelju zahtjeva dostaviti relevantne podatke.
U prilogu zahtjeva za reviziju katastarske vrijednosti:
katastarski pasoš nekretnine;
javnobilježnički ovjerena kopija vlasničke ili posjedovne isprave na objektu nekretnine ako zahtjev za reviziju katastarske vrijednosti podnosi osoba koja ima pravo na objektu nekretnine;
isprave kojima se potvrđuje netočnost podataka o objektu nekretnine koji se koriste za utvrđivanje njegove katastarske vrijednosti, ako se zahtjev za reviziju katastarske vrijednosti podnosi na temelju netočnosti navedenih podataka;
izvješće u slučaju da se podnosi zahtjev za reviziju katastarske vrijednosti na temelju utvrđivanja njezine tržišne vrijednosti u odnosu na objekt nekretnine;
pozitivno stručno mišljenje koje je izradio stručnjak ili stručnjaci samoregulatorne organizacije procjenitelja, čiji je član i procjenitelj koji je izradio izvješće, o usklađenosti izvješća o procjeni tržišne vrijednosti predmeta procjene sa zahtjevima zakonodavstva Ruske Federacije o djelatnostima ocjenjivanja, uključujući zahtjeve ovog Federalnog zakona, savezne standarde ocjenjivanja i druge akte ovlaštenog saveznog tijela koje obavlja funkcije pravnog uređenja djelatnosti ocjenjivanja, zahtjeve standarda i pravila za ocjenjivanje takve samoregulativne organizacije procjenitelja u slučajevima koje je ustanovilo nadležno savezno tijelo koje obavlja poslove zakonskog uređenja ocjenjivačkih poslova, po redoslijedu osnivanja i rada povjerenstva.
Zahtjev za reviziju katastarske vrijednosti bez priloga ove isprave ne prima se na razmatranje.
Uz zahtjev za reviziju katastarske vrijednosti mogu se priložiti i druge isprave.
Zahtjev za reviziju katastarske vrijednosti komisija razmatra u roku od mjesec dana od dana zaprimanja.
Povjerenstvo u roku od sedam dana od dana zaprimanja zahtjeva za reviziju katastarske vrijednosti šalje obavijest o primitku ovog zahtjeva i njegovom prihvaćanju na razmatranje s naznakom datuma njegovog razmatranja tijelu lokalne samouprave na čijem se području nekretnina nalazi. nalazi, čiji su rezultati utvrđivanja katastarske vrijednosti sporni, te osobi koja ima pravo na takvoj nekretnini.
Ako je zahtjev za reviziju katastarske vrijednosti podnesen na temelju netočnih podataka o objektu nekretnine, na temelju rezultata razmatranja ovog zahtjeva, povjerenstvo ima pravo donijeti jednu od sljedećih odluka:
o odbijanju zahtjeva za reviziju katastarske vrijednosti u slučaju korištenja pouzdanih podataka o objektu nekretnine pri utvrđivanju katastarske vrijednosti;
o reviziji katastarske vrijednosti u slučaju korištenja lažnih podataka o objektu nekretnine pri utvrđivanju katastarske vrijednosti.
U slučaju da se donese odluka o reviziji rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti, naručitelj radova na utvrđivanju katastarske vrijednosti osigurava utvrđivanje katastarske vrijednosti nekretnine za koju je takva odluka donesena, u na način koji utvrđuje ovlašteno savezno tijelo koje obavlja poslove zakonskog uređenja djelatnosti ocjenjivanja.
U slučaju da je zahtjev za reviziju katastarske vrijednosti podnesen na temelju utvrđivanja tržišne vrijednosti objekta nekretnine u izvješću, povjerenstvo odlučuje o utvrđivanju katastarske vrijednosti objekta u visini njegove tržišne vrijednosti. , osim slučajeva predviđenih postupkom za osnivanje i rad povjerenstva.
Sjednica povjerenstva je nadležna ako joj prisustvuje najmanje polovica članova.
U roku od pet radnih dana od dana donošenja, na temelju rezultata razmatranja zahtjeva za reviziju katastarske vrijednosti odgovarajućeg rješenja, povjerenstvo će obavijestiti osobu koja ima pravo na objektu nekretnine, o rezultatima utvrđivanja čija se katastarska vrijednost osporava, te organ lokalne samouprave na čijem se području nalazi nekretnina.
Upis rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti u državni katastar nekretnina
Tijelo koje obavlja poslove državne katastarske vrijednosti dužno je u roku od deset radnih dana od dana završetka razmatranja sporova o rezultatima utvrđivanja katastarske vrijednosti dostaviti katastarskom tijelu podatke o katastarskoj vrijednosti.
U roku od deset radnih dana od dana primitka podataka o katastarskoj vrijednosti, tijelo za katastarski registar upisuje ih u državni katastar nekretnina, osim ako je drugačije određeno zakonodavstvom Ruske Federacije.
Podaci o katastarskoj vrijednosti koriste se za svrhe propisane zakonodavstvom Ruske Federacije od trenutka upisa u državni katastar nekretnina.
Utvrđivanje katastarske vrijednosti novoupisanih nekretnina i objekata nekretnina u odnosu na koje je došlo do promjene njihovih kvantitativnih i (ili) kvalitativnih karakteristika
Ako je u razdoblju između datuma posljednje državne katastarske procjene i datuma sljedeće državne katastarske procjene izvršena državna katastarska uknjižba prethodno neobračunatih objekata nekretnina i (ili) odgovarajući podaci uneseni u državnu nekretninu. katastar nepokretnosti kada su promijenjene kvalitativne i (ili) kvantitativne karakteristike objekata nekretnine koja povlači promjenu njihove katastarske vrijednosti, tijelo koje obavlja poslove državne katastarske procjene provodi utvrđivanje katastarske vrijednosti takvih objekata u zemlji. na način koji utvrđuje nadležno savezno tijelo za obavljanje poslova normativno-pravnog uređenja djelatnosti ocjenjivanja.
Ovlasti tijela koje obavlja poslove državne katastarske procjene, predviđene ovim člankom, za utvrđivanje katastarske vrijednosti novoupisanih nekretnina i objekata nekretnina u odnosu na koje je došlo do promjene njihove količinske i (ili ) kvalitativne karakteristike, na temelju odluke ovog tijela, ima pravo obavljati državna proračunska ustanova.
Državni fond podataka o katastarskoj vrijednosti
Podaci korišteni tijekom državne katastarske procjene i formirani kao rezultat njezina provođenja čine fond podataka državne katastarske procjene. Radi vođenja fonda podataka državne katastarske procjene, tijelo koje obavlja poslove državne katastarske procjene osigurava prikupljanje početnih podataka, rezultata državne katastarske procjene, kao i praćenje tržišta nekretnina. Postupak vođenja fonda podataka državne katastarske procjene i davanja podataka iz tog fonda utvrđuje nadležno savezno tijelo koje obavlja poslove normativno-pravnog uređenja djelatnosti procjene vrijednosti.
Savezni standard procjene vrijednosti "Utvrđivanje katastarske vrijednosti objekata nekretnina (FSO br. 4)" obvezan je za korištenje pri utvrđivanju katastarske vrijednosti.
Prilikom utvrđivanja katastarske vrijednosti nekretnina, procjenitelj se mora rukovoditi dodatnim zahtjevima i (ili) postupcima za provođenje procjene utvrđenim ovim Federalnim standardom procjene u odnosu na zahtjeve i (ili) postupke utvrđene saveznim standardima procjene.
Pod katastarskom vrijednošću podrazumijeva se tržišna vrijednost nekretnine utvrđene u postupku državne katastarske procjene, utvrđena metodama masovne procjene, odnosno, ako je tržišnu vrijednost nemoguće utvrditi metodama masovne procjene, tržišnu vrijednost utvrđenu pojedinačno. za konkretnu nekretninu u skladu sa propisima o procjeniteljskoj djelatnosti.
Katastarska vrijednost utvrđuje se kako za objekte nekretnina na otvorenom tržištu, tako i za nekretnine čije je tržište ograničeno ili odsutno.
Prilikom utvrđivanja katastarske vrijednosti, objekti procjene su objekti nekretnina o kojima se podaci nalaze u državnom katastru nekretnina na dan procjene.
Za potrebe ovog Federalnog standarda vrednovanja pod masovnom procjenom nekretnina podrazumijeva se proces određivanja vrijednosti pri grupiranju objekata procjene sličnih karakteristika, unutar kojeg se koriste matematičke i druge metode modeliranja vrijednosti na temelju pristupa procjene.
Određivanje katastarske vrijednosti metodom masovne procjene uključuje sljedeće korake:
sklapanje ugovora o katastarskoj procjeni, uključujući i zadatak procjene s popisom nekretnina koje se procjenjuju;
prikupljanje i analiza podataka o tržištu objekata procjene i opravdanost izbora vrste modela za procjenu katastarske vrijednosti;
utvrđivanje cjenovnih čimbenika objekata procjene;
prikupljanje informacija o vrijednostima cjenovnih čimbenika objekata procjene;
grupiranje objekata ocjenjivanja;
prikupljanje tržišnih informacija;
izgradnja modela vrednovanja;
analiza kvalitete modela ocjenjivanja;
izračun katastarske vrijednosti;
sastavljanje zapisnika o utvrđivanju katastarske vrijednosti objekata procjene.
Opći zahtjevi za utvrđivanje katastarske vrijednosti
Katastarska vrijednost objekata procjene utvrđuje se na dan sastavljanja popisa objekata nekretnina za potrebe državne katastarske procjene.
Izbor pristupa, metoda i modela za utvrđivanje katastarske vrijednosti provodi procjenitelj i mora biti obrazložen. Utvrđivanje katastarske vrijednosti objekata procjene provodi se pomoću računalnog modeliranja (modela) i (ili) bez njega.
Prilikom primjene metoda masovne procjene ne uzimaju se u obzir vrste prava i ograničenja (opterećenja) na objektima procjene, s izuzetkom služnosti utvrđenih zakonom ili drugim regulatornim pravnim aktom Ruske Federacije, regulatornim pravnim aktom sastavni dio Ruske Federacije, regulatorni pravni akt tijela lokalne samouprave (u nedostatku ocjenjivača takvih informacija).
Prikupljanje informacija o vrijednostima cjenovnih čimbenika i tržišnih informacija
Za izgradnju modela procjene, procjenitelj prikuplja dovoljne i pouzdane tržišne informacije o nekretninama.
Prilikom izrade modela procjene, procjenitelj koristi informacije o cijenama koje odgovaraju prevladavajućoj razini tržišnih cijena.
U slučaju nedostatnih tržišnih informacija za izgradnju modela vrednovanja, procjenjuje se tržišna vrijednost koja se utvrđuje pojedinačno za pojedini objekt nekretnine.
Prikupljanje podataka o vrijednostima cjenovnih čimbenika koji određuju vrijednost predmeta procjene provodi procjenitelj.
Prilikom utvrđivanja katastarske vrijednosti procjenitelj koristi podatke sadržane u fondu podataka državne katastarske procjene, kao i državnom katastru nekretnina, fondu podataka za dokumentaciju o gospodarenju, fondovima podataka i bazama podataka kojima raspolaže organizacija i institucije sastavnice Ruske Federacije i općine. Dopušteno je koristiti podatke iz drugih izvora koji sadrže podatke dokazne vrijednosti.
Za neizgrađeno zemljište, u nedostatku utvrđene vrste dopuštene uporabe, donosi se ona vrsta dopuštene uporabe koja takvoj zemljišnoj čestici daje najveću tržišnu vrijednost, uzimajući u obzir teritorijalno planiranje i urbanističko zoniranje.
Za izgrađenu zemljišnu česticu, u nedostatku utvrđene vrste dopuštene uporabe, pretpostavlja se vrsta dopuštene uporabe na temelju namjene objekata nekretnina (građevina, građevina) koji se nalaze unutar ove zemljišne čestice.
Grupiranje objekata ocjenjivanja
Prilikom utvrđivanja katastarske vrijednosti metodom masovne procjene, svi objekti procjene koji se nalaze u popisu za potrebe provođenja državne katastarske procjene dijele se u grupe objekata procjene na temelju analize podataka o tržištu objekata procjene, obrazloženja katastarske vrijednosti. model procjene, sastav cjenovnih čimbenika i informacije o vrijednostima cjenovnih čimbenika objekata procjene za svaku vrstu predmeta procjene koji se proučava. Skup cjenovnih čimbenika treba uključivati samo one čimbenike koji imaju značajan utjecaj na vrijednost procijenjenih predmeta i koji se mogu pouzdano utvrditi i objektivno izmjeriti.
Za provedbu grupiranja argumentira se izbor pokazatelja, vrijednosti ili raspona vrijednosti ovih pokazatelja za dodjeljivanje objekata ocjenjivanja odgovarajućim skupinama.
Objekti nekretnina čija gradnja nije završena ne mogu se svrstati u istu skupinu s objektima nekretnina čija je gradnja završena.
Za svaku skupinu objekata procjene, procjenitelj treba odabrati model procjene koji omogućuje, na temelju informacija o faktorima cijene, izračunavanje katastarske vrijednosti bilo kojeg objekta procjene uključenog u ovu grupu.
Izgradnja modela vrednovanja
Za izgradnju modela vrednovanja može se koristiti metodologija bilo kojeg od pristupa vrednovanju: troškovni, usporedni i profitabilni. Odabir pristupa ili opravdano odbijanje njegove uporabe vrši procjenitelj na temelju karakteristika vrste dopuštene uporabe ili namjene, kao i dostatnosti i pouzdanosti dostupnih tržišnih informacija.
Odabir modela vrednovanja sastoji se od sljedećih koraka:
izbor strukture modela vrednovanja (oblici komunikacije između katastarske vrijednosti i cjenovnih čimbenika);
odabir konačne vrste modela procjene, uključujući na temelju analize pouzdanosti korištenih informacija i točnosti modela procjene.
Ako postoje dovoljni i pouzdani podaci o cijenama transakcija i ponudama za kupoprodaju procijenjenih objekata, katastarska vrijednost procijenjenog objekta izračunava se uglavnom na temelju usporednog pristupa.
Postupak za izračun katastarske vrijednosti objekata procjene
Kod primjene metoda masovne procjene, katastarska vrijednost objekta procjene utvrđuje se zamjenom vrijednosti faktora cijene koji odgovaraju danom objektu procjene u model procjene koji je odabrao procjenitelj.
Ako je procjenitelj koristio više od jednog pristupa ocjenjivanju, potrebno je usuglasiti rezultate primjene pristupa kako bi se utvrdila konačna vrijednost vrijednosti predmeta procjene.
U slučaju značajnog odstupanja u rezultatima izračuna katastarske vrijednosti objekta procjene, dobivenim različitim pristupima, procjenitelj je dužan analizirati razloge za nastalu neusklađenost.
Metoda usklađivanja koju odabere procjenitelj, kao i sve što je izvršio procjenitelj u provedbi usklađivanja rezultata prosudbe, pretpostavke i korištene informacije moraju biti opravdani. Ako se koristi za dogovor o postupku vaganja, ocjenjivač bi trebao obrazložiti izbor korištenih utega.
Na temelju rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti objekata procjene sastavlja se zapisnik o utvrđivanju katastarske vrijednosti.
Zapisnik o utvrđivanju katastarske vrijednosti mora se sastaviti najkasnije sedam mjeseci od dana sklapanja ugovora o katastarskoj procjeni vrijednosti.
Državna katastarska procjena zemljišta temelji se na razvrstavanju zemljišta prema namjeni i vrsti funkcionalne namjene. Državna katastarska procjena zemljišta u gradskim i seoskim naseljima, hortikulturnim, povrtlarskim i dacha udrugama provodi se na temelju statističke analize tržišnih cijena i drugih podataka o nekretninama, kao i drugim metodama masovnog vrednovanja nekretnina. . Državna katastarska procjena poljoprivrednog zemljišta izvan granica gradskih i seoskih naselja i šumskog zemljišta provodi se na temelju kapitalizacije procijenjenog prihoda od zakupnine. Državna katastarska procjena ostalih kategorija zemljišta izvan gradskih i seoskih naselja provodi se na temelju kapitalizacije procijenjenog prihoda od zakupnine ili polazeći od troškova potrebnih za reprodukciju i (ili) očuvanje i održavanje vrijednosti njihove prirodni potencijal.
U postupku državnog katastarskog vrednovanja zemljišta vrši se procijenjeno zoniranje teritorija. Zona procjene je dio zemljišta koji je po namjeni, vrsti funkcionalne namjene homogen i po vrijednosti sličan katastarskoj vrijednosti zemljišnih čestica. Ovisno o teritorijalnoj veličini procijenjenih zona, njihove se granice kombiniraju s granicama zemljišnih čestica, uzimajući u obzir postojeću uređenost i korištenje zemljišta, smještaj linearnih objekata (ulice, ceste, rijeke, vodotoci, nadvožnjaci, željeznice itd. .), kao i granice katastarskih četvrti ili katastarskih četvrti... Na temelju rezultata procijenjenog zoniranja izrađuje se karta (dijagram) procijenjenih zona i utvrđuje katastarska vrijednost jedinice površine unutar granica tih zona. Državna katastarska procjena zemljišta provodi se uzimajući u obzir podatke zemljišnog, urbanističkog, šumarskog, vodnog i drugog katastra. Rezultati državne katastarske procjene zemljišta upisuju se u državni katastar nekretnina.
Prilikom provođenja državnog katastarskog upisa novoformiranih zemljišnih čestica, kao i tekućih promjena povezanih s promjenom kategorije zemljišta, vrste dopuštene uporabe ili pojašnjenja površine zemljišnih čestica, utvrđuje se njihova katastarska vrijednost. na temelju rezultata državne katastarske procjene zemljišta.
Pitanja za samokontrolu
Koje je godine započela reforma sustava knjigovodstva nekretnina s ciljem stvaranja jedinstvenog državnog katastra nekretnina u našoj zemlji?
Kojim se znakom odvajaju elementi katastarskog broja?
Koliko je katastarskih okruga stvoreno na teritoriju Ruske Federacije?
Koji je informacijski resurs državni katastar nekretnina?
Je li inventar javno dostupan?
Na kojem mediju se vodi državni katastar nekretnina?
Treba li podatke o stvarnim pravima na objektu nekretnine unijeti u upis o takvoj nekretnini u Upisniku objekata nekretnina?
Od kojeg trenutka se potvrda katastarskog inženjera priznaje valjanom?
Je li potrebno da katastarski inženjer ima dozvolu za obavljanje geodetske djelatnosti?
Podaci sadržani u registru katastarskih inženjera su -?
Tko su stranke ugovora o izvođenju katastarskih radova?
Koji su dokumenti rezultat katastarskih radova?
Koji se dokument prenosi na naručitelja prilikom izvođenja katastarskih radova, zbog čega je predviđena priprema dokumenata za podnošenje zahtjeva za upis građevine tijelu katastra?
Čijim potpisom ovjerava potvrdu o položenom ispitu?
Kako se prilikom izrade tehničkog plana utvrđuje položaj zgrade na zemljišnoj čestici?
Sistematizirana zbirka podataka o upisanim nekretninama, kao i informacije o prolasku državne granice Ruske Federacije, o granicama između konstitutivnih entiteta Ruske Federacije, granicama općina, granicama naselja, o teritorijalnim zone i zone s posebnim uvjetima za korištenje teritorija i drugih informacija je ...
Radnje ovlaštenog tijela za unos podataka o nekretnini u Odbor za državnu imovinu, koji potvrđuju postojanje takve nekretnine sa obilježjima koja omogućavaju da se takva nekretnina definira kao individualno određena stvar ili potvrđuje prestanak postojanja takvih nekretnina - ovo je ...
Koje podatke o građevini nije moguće navesti u tehničkom planu na temelju izjave koju je sastavio i ovjerio nositelj autorskog prava na nekretnini?
Može li izjava koju je sastavio i ovjerio katastarski inženjer može biti temelj za navođenje podataka o nekretnini u tehničkom smislu?
Što utvrđuju Zahtjevi za izradu graničnog plana?
Koji dio podliježe obveznom uključivanju u sastav geodetskog plana, bez obzira na vrstu katastarskog posla?
Koji su glavni dijelovi graničnog plana
Treba li sašiti papirnati plan granica?
Kojom se metodom mogu odrediti koordinate karakterističnih točaka granica zemljišnih čestica?
Nastavite rečenicu. "Pri ugovaranju položaja granica zemljišne čestice dotična osoba nema pravo ..."
Je li položaj granica zemljišnih čestica usklađen s građanima koji posjeduju susjedne zemljišne čestice na pravu vlasništva?
Koje tijelo ima pravo provoditi katastarski upis i državnu registraciju prava na nekretninama i prometa s njima?
Objekti katastarskog upisa su ...
Katastarska vrijednost znači:
Koje tijelo u našoj zemlji provodi pravno uređenje u oblasti katastarskih odnosa?
Primjenjuju li se odredbe saveznog zakona? « O državnom katastru nekretnina" u odnosu na zemljišne parcele, zrakoplove i brodove, plovila unutarnje plovidbe i svemirske objekte, poduzeća kao imovinske komplekse?
Koje tijelo uspostavlja postupak za katastarsku podjelu teritorija Ruske Federacije?
Tko utvrđuje postupak dodjele katastarskih brojeva objektima nekretnina?
Državni katastarski upis koje se nekretnine provodi u skladu sa Saveznim zakonom "O državnom katastru nekretnina"?
Što se smatra katastarskim odnosom?
Izvor katastarskih podataka može biti -?
Planski i kartografski materijali koji se koriste u katastru mogu uključivati ...
Kakav je trenutno koordinatni sustav u provedbi geodetskih i kartografskih radova?
Na temelju kojih točaka mreže se stvaraju stalne diferencijalne stanice kako bi se osigurala mogućnost određivanja koordinata od strane potrošača u načinu bliskom stvarnom vremenu?
Koja je površina najmanja parcela katastarskog područja?
Kakva je struktura katastarskog broja katastarske četvrti?
Ovisi li popis dionica u geodetskom planu o vrsti katastarskog posla?
Od kojih se dijelova sastoji plan granica?
Koje se metode mogu koristiti za određivanje koordinata karakterističnih točaka granica zemljišnih čestica?
Kako se prilikom izrade tehničkog plana utvrđuje lokacija nedovršenog građevinskog objekta na zemljišnoj čestici?
Koji se dokument prenosi na naručitelja katastarskih radova prilikom izvođenja katastarskih radova, uslijed čega se osigurava priprema dokumenata za podnošenje zahtjeva za odjavu nedovršenog građevinskog objekta tijelu katastra?
Koji dokument daje pravo obavljanja katastarske djelatnosti?
Koji je normativni pravni akt izvor pravnog uređenja katastarskih odnosa?
Može li temelj za navođenje podataka o objektu nekretnine u tehničkom smislu biti izjava koju je sastavio i ovjerio nositelj autorskog prava na objektu nekretnine?
Na kojem listu međnog plana od navedenih su stavljeni potpis i pečat katastarskog inženjera?
Na listovima kojeg formata se iscrtavaju presjeci koji su dio tekstualnog dijela međnog plana?
Na temelju kojih dokumenata se u tehničkom planu navode podaci o objektu nekretnine?
Osnova za pravnu regulaciju državne katastarske vrijednosti je:
Je li lokacija granica zemljišnih čestica usklađena s građanima kojima su susjedne zemljišne čestice koje su u općinskom vlasništvu dane u doživotni nasljedni posjed?
Nastavite rečenicu. "Predmet dogovora o položaju granica zemljišnih čestica sa zainteresiranom osobom pri izvođenju katastarskih radova je ..."
Što je povezano s rezultatima katastarskih radova?
Što je tehnički plan?
Koja je odgovornost katastarskog inženjera po ugovoru o izvođenju katastarskih radova?
Čijim potpisom ovjerava tehnički plan?
Bibliografija
a) glavna literatura
Savezni zakon od 24.07.2007. br. 221-FZ "O državnom katastru nekretnina". [Elektronski izvor]. Pristup sa ref. - Pravni sustav "KonsultantPlus".
Afonina A.V., Tsiss T.A. Komentar Saveznog zakona od 24.07.2007. br. 221-FZ "O državnom katastru nekretnina", 2. izdanje. Moskva: 2010.
Uredba predsjednika Ruske Federacije od 25. prosinca 2008. br. 1847 "O Federalnoj službi za državnu registraciju, katastar i kartografiju". [Elektronski izvor]. Pristup sa ref. - Pravni sustav "KonsultantPlus".
Naredba Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 4.04. 2011. broj 144 "O odobrenju Postupka za katastarsku podjelu teritorija Ruske Federacije i Postupka za dodjelu katastarskih brojeva objektima nekretnina." [Elektronski izvor]. Pristup sa ref. - Pravni sustav "KonsultantPlus".
Naredba Ministarstva ekonomskog razvoja i trgovine Ruske Federacije od 24. studenog 2008. br. 412 „O odobravanju obrasca plana granica i zahtjeva za njegovu pripremu, približan oblik obavijesti o sastanku za dogovor položaj granica zemljišnih čestica." [Elektronski izvor]. Pristup sa ref. - Pravni sustav "KonsultantPlus".
Naredba Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 01.09.2010. br. 403 "O odobrenju obrasca tehničkog plana zgrade i zahtjeva za njegovu pripremu." [Elektronski izvor]. Pristup sa ref. - Pravni sustav "KonsultantPlus".
Naredba Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 29. prosinca 2010. br. 583 "O odobrenju obrasca tehničkog plana prostora i zahtjeva za njegovu pripremu." [Elektronski izvor]. Pristup sa ref. - Pravni sustav "KonsultantPlus".
Naredba Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 13.12.2010. br. 628 "O odobravanju obrasca deklaracije za objekt nekretnine i zahtjevima za njegovu pripremu." [Elektronski izvor]. Pristup sa ref. - Pravni sustav "KonsultantPlus".
Naredba Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 13.12.2010. br. 627 "O odobravanju obrasca inspekcijskog izvješća i zahtjeva za njegovu pripremu." [Elektronski izvor]. Pristup sa ref. - Pravni sustav "KonsultantPlus".
Naredba Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 03. 08. 2011. br. 388 "O odobravanju zahtjeva za projekt zemljomjera". [Elektronski izvor]. Pristup sa ref. - Pravni sustav "KonsultantPlus".
Naredba Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije o odobrenju Federalnog standarda procjene "Određivanje katastarske vrijednosti (FSO br. 4)" od 22. listopada 2010. br. 508. [Elektronski izvor]. Pristup sa ref. - Pravni sustav "KonsultantPlus".
Naredba Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 15. veljače 2007. broj 39 "O odobravanju Metodoloških smjernica za državnu katastarsku procjenu zemljišta u naseljima" // BNA FOIV, 2007. br. 21.
Varlamov A.A., Sevostyanov A.V. Zemljišne knjige. U 6 svezaka. T.5. Procjena zemljišta i drugih nekretnina: Udžbenik za sveučilišta. Moskva: Izdavačka kuća KolosS, 2007. ISBN 978-5-9532-0672-3.
S.P. Korostelev Katastarska procjena nekretnina. Vodič. M .: Izdavačka kuća "Maroseyka", 2010. ISBN 978-5-903271-53-5.
Nanazashvili I.Kh. Katastar, pregled i procjena nekretnina: Ref. džeparac. M., 2009. ISBN 978-5-06-006004-1.
Shelyakov I.M. Priručnik katastarskog inženjera. Katastar nekretnina (2. izd.). M .: Izdavačka kuća "Dauria", 2009. ISBN 978-5-901066-44-7.
Enciklopedija katastarskog inženjera. Udžbenik / Ed. MI. Petrushina. Moskva: Katastar nekretnina, 2007. ISBN 978-5-903744-01-5.
b) dodatna literatura
Grigoriev S.A., Atamanov S.A. Katastar nekretnina. [Elektronski izvor]. URL: http://geodesy.ru/books/book/1.
Yunusov A.G., Ktitorov E.M., Petrushina M.I., Safiev A.A. Geodetski radovi u upravljanju zemljištem. M., GUZ, 2003. ISBN 978-5-8291-1326-1.
Osnove tehničkog popisa objekata kapitalna gradnja: Bilješke s predavanja / Petrushina M.I., Krasulina T.V., Shvaikovskaya E.V. Moskva: Katastar nekretnina, 2006. ISBN 978-5-8291-879-2.
Osnove državne politike u području državnog tehničkog računovodstva i inventarizacije objekata kapitalne izgradnje. Pravna podrška katastru nekretnina: Bilješke s predavanja / Kislov V.S., Petrushina M.I. Moskva: Katastar nekretnina, 2006. ISBN 978-5-8291-1689-6.
Formiranje objekta nekretnine kao objekta katastarskog upisa: Bilješke s predavanja / Petrushina M.I. Moskva: Katastar nekretnina, 2006. ISBN 978-985-6858-68-3.
Zemlja je temelj svih procesa života društva koji se odvijaju u političkom, gospodarskom, društvenom, industrijskom, komunalnom, ekološkom i drugim sferama. U tom smislu ono ima vrijednost i adekvatna procjena zemljišta jedan je od najvažnijih uvjeta za normalno funkcioniranje i razvoj gospodarstva i društva.
Podijelite svoj rad na društvenim mrežama
Ako vam ovaj rad nije odgovarao na dnu stranice nalazi se popis sličnih radova. Također možete koristiti gumb za pretraživanje
MINISTARSTVO OBRAZOVANJA I ZNANOSTI RUSKOG FEDERACIJE
SAVEZNI DRŽAVNI PRORAČUN
OBRAZOVNA USTANOVA VIŠ
STRUČNO OBRAZOVANJE
„SIBIRSKA DRŽAVNA GEODETSKA
AKADEMIJA"
PREDMETNI RAD
Katastarska vrijednost objekata nekretnina
za porezne svrhe
Disciplina: Katastarski upis i upravljanje nekretninama
Završio: N. A. Akpyzhaev
Grupa: EN 21-B
Provjereno:
Novosibirsk, 2015
Uvod …………………………………………………………………………………… .3
1. Teorijske, pravne i metodološke osnove katastarskog vrednovanja zemljišta ........................... ............ ........................5
1.1 Državna katastarska procjena zemljišta: pojam, značajke i namjena izvođenja ……………… ................................ .....................................................................5
1.2. Pravna osnova za katastarsku procjenu zemljišta u Ruskoj Federaciji ................................ 8
1.2.1 Savezni zakon "O djelatnostima ocjenjivanja
U Ruskoj federaciji"................................................................. ..................................osam
1.2.2. Savezni zakon "O državnom katastru
nekretnina "............................................... ................................................................. 12
1.2.3. Ustav Ruske Federacije ................................................. .. .....16
1.2.4. Federalni standard ocjenjivanja ................................................. .............. 21
1.3 Metodološke osnove utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišta u naseljima ........................................ .. .. ......... ..26
2. Praktični primjer utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišne čestice za porezne svrhe ………… ........................ …………… 32
2.1 Opće karakteristike predmeta ocjenjivanja ……………………………………………………………………………… 32
2.2 Utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišne čestice …………… ................................... .................................................... ........ 34
2.3 Obračun poreza na zemljište ................................................. ................................................. 35
Zaključak ………………………………………………………………… ... 36
Bibliografija.................................................. ............................................... 37
Uvod
Prvi dio rada posvećen je teoriji koja razotkriva pojam državne katastarske procjene, opisuje obilježje vrednovanja zemljišta i namjenu. Također, prvi dio sadrži njednaka osnova za katastarsku procjenu zemljišta imetodološke osnove za utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišta u naseljima.
Drugi dio kolegija daje praktičan primjer utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišne čestice za porezne svrhe. Zemljište se temelji na parceli namijenjenoj za smještaj individualnih stambenih zgrada.
Također, u drugom dijelu rada obračunan je porez na zemljišnu česticu.
Zemlja je temelj svih procesa života društva koji se odvijaju u političkom, gospodarskom, društvenom, industrijskom, komunalnom, ekološkom i drugim sferama. U tom smislu ono ima vrijednost i adekvatna procjena zemljišta jedan je od najvažnijih uvjeta za normalno funkcioniranje i razvoj gospodarstva i društva. Potrebu za rezultatima objektivne procjene zemljišta (zemljišta) imaju i državne i općinske izvršne vlasti radi učinkovitog upravljanja zemljišnim resursima i vođenja racionalne zemljišne i porezne politike.
S razvojem tržišnih odnosa u modernoj Rusiji, zemlja postupno postaje roba, odnosno predmet gospodarskog prometa, a kao i svaka roba, zemlja mora imati potrošačku i tržišnu vrijednost. Tržište zemljišta, uzimajući u obzir njegov opseg i ogromnu nezadovoljenu potražnju stanovništva i pravnih osoba, ima velike izglede za razvoj i prijelaz na kvalitativno novu razinu odnosa između svojih subjekata. Tempo njegovog razvoja uvelike ovisi o poboljšanju pravnog okvira i mehanizma zemljišnih odnosa.
U ovome seminarski rad za utvrđivanje poreza na ovo zemljište utvrđuje se katastarska vrijednost zemljišta.
- Teorijske, pravne i metodološke osnove katastarskog vrednovanja zemljišta
1.1. Državno katastarsko vrednovanje zemljišta: pojam, značajke i namjena
Sva zemljišta su upisana u državni katastar.
Državni katastar zemljišta je jedinstveni državni višerazinski sustav upravljanja i informiranja o zemljišnom fondu zemlje i njezinim administrativno-teritorijalnim podjelama, o primarnim objektima i subjektima katastarske evidencije u njima, što je jedan od glavnih mehanizama državnog reguliranje zemljišnih odnosa na temelju koncepata koje prihvaća društvo, ekonomskih, društveno-etičkih i etničkih normi.
Katastar (katastar) - popis, upisnik nešto ili netko, na primjer, korisnici zemljišta, podložni oporezivanju. Sama riječ dolazi iz srednjeg vijeka lat. catastrum, odnosno capitastrum (od caput - glava), što je značilo registar duša koje podliježu sveukupnom porezu.
Povijesno gledano, korijeni nastanka katastra i katastarskih radova vezanih uz navođenje granica zemljišnih čestica i njihovih površina, a koji su se provodili u svrhu obračuna zemljišta, sežu u doba starog Egipta (3000. pr. Kr.). A sam pojam "katastar" počinje se ukorjenjivati od vremena rimskog vladara Augusta (27. pr. Kr.), kada je odobrena jedinica za obračun prikupljanja harača za zemlju "caputigum" i popis stanovništva " uveden je caputigum registrum“. S vremenom su se te riječi spojile u jednu - "capitastrum", a potom u riječ catastrum.
Prvi podaci o katastru u Rusiji datiraju iz 10. stoljeća. a povezani su s naplatom poreza na zemljište i procjenom vrijednosti zemljišta. Kartografski materijal zemljišnog katastra Rusije sadržan je u opisima zemljišta prikupljenim u pisarskim, premjernim, stražarskim i zemljomjernim knjigama, a sastavljen je na temelju rezultata terenskog i geodetskog rada. Geodetski radovi sastojali su se od mjerenja “mjerene crte” duljina graničnih linija koje su dijelile zemljište prema zemljištima koja se razlikuju po “dobroti” (”dobro”, “prosječno” i “tanko”). Sredinom 18.st. geodetski rad proširen je radi zaštite prava zemljoposjednika. Godine 1765. odobrena je Komisija za državnu izmjeru zemlje. Početkom 19. stoljeća dovršen je glavni rad na geodetskom premjeru zemalja Ruskog Carstva. Na prijelazu iz 17. stoljeća. U Rusiji su izrađeni dokumenti za registraciju i popis ne samo poljoprivrednog zemljišta i šumskih resursa, već i gradskih dvorišta. Dokumenti za popis i popis dvorišta sadržavali su podatke o teritoriju dvorišta s popisom zgrada i iznosom poreza u rubljama, kao i ime vlasnika. U mnogim gradovima izvršena je procjena i popis nekretnina uz izradu shema i planova zemljišnih čestica. U prvim godinama nakon revolucije 1917. godine, prema Uredbi o uređenju zemljišta u gradovima, bez iznimke, zemljište i vodene površine unutar granica grada, bez obzira na korisnika, bile su predmet zemljišne evidencije. Prilikom uknjižbe izvršena je inventura zemljišne čestice s prikazom karakteristika građenja i građenja, napravljena je eksplikacija lokaliteta po vrsti zemljišta.
Državna katastarska procjena zemljišta- procjenu vrijednosti zemljišta radi utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišnih čestica različite namjene. Državno katastarsko vrednovanje zemljišta temelji se na klasifikaciji zemljišta prema vrsti funkcionalne namjene.
Organizaciju državnog katastarskog vrednovanja zemljišta provode Rosreestr i njegova teritorijalna tijela. Za izvođenje ovih radova uključeni su procjenitelji ili pravna lica koja imaju pravo zaključiti ugovor o ocjenjivanju u skladu sa zahtjevima utvrđenim Federalnim zakonom br. , pružanje usluga za državne i općinske potrebe“. Državna katastarska procjena zemljišta provodi se najmanje jednom u pet godina radi utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišnih čestica različite namjene. Državna katastarska procjena zemljišta temelji se na razvrstavanju zemljišta prema namjeni i vrsti funkcionalne namjene.
Državna katastarska procjena zemljišta u gradskim i seoskim naseljima, hortikulturnim, povrtlarskim i dacha udrugama provodi se na temelju statističke analize tržišnih cijena i drugih podataka o nekretninama, kao i drugim metodama masovnog vrednovanja nekretnina. . Državna katastarska procjena poljoprivrednog zemljišta izvan granica gradskih i seoskih naselja i šumskog zemljišta provodi se na temelju kapitalizacije procijenjenog prihoda od zakupnine. Državna katastarska procjena ostalih kategorija zemljišta izvan granica gradskih i seoskih naselja provodi se na temelju kapitalizacije procijenjenog prihoda od zakupnine ili polazeći od troškova potrebnih za reprodukciju i (ili) očuvanje i održavanje vrijednosti. njihovog prirodnog potencijala.
Procjena vrijednosti zemljišta provodi se radi utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišnih čestica različitih kategorija zemljišta u svrhu provedbe. ekonomske metode upravljanje zemljištem i poboljšanje učinkovitosti korištenja zemljišta.
Državno katastarsko vrednovanje zemljišta, koje se sastoji u pribavljanju i ažuriranju podataka o katastarskoj vrijednosti zemljišnih čestica, provodi se u porezne svrhe - radi utvrđivanja iznosa plativog poreza na zemljište čija je osnovica katastarska vrijednost zemljišne čestice. .
Osim toga, katastarska vrijednost zemljišne čestice može se koristiti za određivanje zakupnine za zemljišnu česticu (uključujući državnu ili općinsku imovinu), prilikom kupnje ili prodaje, korištenjem kao zalogom, uplatom u temeljni kapital i za druge svrhe.
1.2. Pravna osnova za katastarsku procjenu zemljišta u Ruskoj Federaciji
1.2.1 Federalni zakon "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji"
Državna katastarska procjena zemljišta regulirana je Saveznim zakonom "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji" br. 135-FZ od 29. srpnja 1998. godine.
Članak 8. utvrđuje obvezu procjene predmeta procjene u slučaju uključenosti u transakcije, uključujući privatizaciju, prijenos u povjerenstvo, zakup, korištenje kao kolateral, prodaju, ustupanje dužničkih obveza, doprinos u temeljni kapital, nacionalizaciju, hipoteku, otkup, izuzeća i oporezivanje.
Procjena objekata procjene je obvezna u slučaju da su predmeti procjene koji u cijelosti ili djelomično pripadaju Ruskoj Federaciji, sastavnim subjektima Ruske Federacije ili općinama uključeni u transakciju, uključujući:
u svrhu njihove privatizacije, prijenos u povjerenstvo ili zakup;
pri korištenju predmeta procjene, kao predmeta zaloga;
pri prodaji ili drugom otuđenju objekata procjene koji pripadaju Ruskoj Federaciji, sastavnim subjektima Ruske Federacije ili općinama;
u slučaju ustupanja dužničkih obveza koje se odnose na predmet procjene;
pri prijenosu predmeta procjene, kao doprinosa u temeljni kapital, sredstava pravnih osoba,
kao i u slučaju spora o vrijednosti predmeta procjene, uključujući:
prilikom nacionalizacije imovine;
na hipotekarni kredit fizičke i pravne osobe u slučajevima sporova o vrijednosti predmeta hipoteke;
prilikom sastavljanja bračne ugovore i diobu imovine bračnih drugova koji se razvode na zahtjev jedne od stranaka ili obje strane u slučaju spora o vrijednosti ove imovine;
prilikom oduzimanja imovine za državne ili općinske potrebe;
prilikom procjene predmeta procjene radi kontrole ispravnosti plaćanja poreza u slučaju spora o obračunu porezne osnovice.
Ovaj se članak ne odnosi na odnose koji nastaju:
prilikom raspolaganja državnim i općinskim jedinstvenim poduzećima, državnim i općinskim ustanovama, imovinom koja im je dodijeljena u gospodarsku nadležnost ili operativno upravljanje;
u slučaju raspolaganja državnom ili općinskom imovinom tijekom reorganizacije državnih i općinskih jedinstvenih poduzeća, državnih i općinskih institucija;
u slučajevima utvrđenim od strane Savezne po zakonu „O osobitostima upravljanja i raspolaganja imovinom željezničkog prometa“ i Federal po zakonu „O posebnostima upravljanja i raspolaganja imovinom i dionicama organizacija koje djeluju u području korištenja atomske energije, te o izmjenama i dopunama pojedinih zakonodavni akti Ruska Federacija";
u vezi s prijenosom zemljišnih čestica u federalnom vlasništvu, uključujući i one na kojima se nalaze nekretnine iu federalnom vlasništvu, te druge federalne imovine, a za koje je Federalni fond za pomoć razvoju stambene izgradnje u skladu s savezni po zakonu od 24. srpnja 2008. N 161-FZ "O pomoći razvoju stambene izgradnje" obavlja funkcije agenta Ruske Federacije;
u vezi s prijenosom autocesta u federalnom vlasništvu uobičajena upotreba saveznog značaja i zemljišne parcele Državne tvrtke "Ruske autoceste" u skladu sa Federalnim po zakonu "O državnoj tvrtki "Ruske autoceste" i o izmjenama i dopunama određenih zakonskih akata Ruske Federacije".
U odnosu na državnu ili općinsku imovinu koju koncesionar na temelju ugovora o koncesiji prenosi na koncesionara, utvrđivanje tržišne vrijednosti takve imovine nije obvezno, osim ako savezna država ne odredi drugačije. zakon.
(treći dio uveo je Savezni Zakon od 30.06.2008 N 108-FZ)
Ako je cijena državne ili općinske imovine ili visina zakupnine za nju utvrđena u skladu s drugim saveznim zakonima u vezi s prodajom, zakupom ili opterećenjem služnosti, tržišna vrijednost te imovine ne utvrđuje se u skladu s ovim saveznim zakonom. Zakon.
Kako bi se osigurala informacijska transparentnost postupka procjene vrijednosti procijenjenih objekata u slučajevima kada je procjena procijenjenih objekata obvezna, procjenitelj je dužan podatke o izvješću o procjeni predmeta procjene unijeti u Jedinstvenu federalnu jedinicu. registar podatke o činjenicama o poslovanju pravnih osoba u roku od deset radnih dana nakon šest mjeseci od dana sastavljanja izvještaja o ocjeni predmeta procjene na način koji propisuje nadležno savezno tijelo koje obavlja poslove normativno-pravnog uređenja aktivnost procjene. Jedinstveni federalni registar podataka o činjenicama djelatnosti pravnih osoba sadrži datum izrade i serijski broj izvješća o ocjeni predmeta procjene, osnovu za procjenu predmeta procjene, podatke o procjenitelju (prezime, ime i, ako postoji, patronim), podatke o članstvu procjenitelja u samoregulacijskim organizacijama procjenitelja, opis predmeta procjene, datum utvrđivanja vrijednosti predmeta procjene, tržišnu vrijednost predmeta procjene koju utvrđuje procjenitelj, podatke o stručnom mišljenju o izvješću o procjeni predmeta procjene (datum sastavljanja, serijski broj, podaci o vještaku ili stručnjacima (prezime, ime i, ako postoji, patronim) , podatke o članstvu stručnjaka, stručnjaka u samoregulatornoj organizaciji procjenitelja, rezultate ispitivanja, a u odnosu na predmet procjene koji pripada pravnoj osobi, podatke o pravnoj osobi i Knjigovodstvena vrijednost danog predmeta ocjenjivanja, druge podatke predviđene saveznim zakonom ili saveznim standardima za ocjenjivanje.
U smislu ovog Saveznog zakona, državna katastarska procjena je skup radnji, uključujući:
- donošenje odluke o državnoj katastarskoj procjeni vrijednosti;
- formiranje popisa objekata nekretnina koji podliježu državnoj katastarskoj procjeni;
- izbor izvođača za utvrđivanje katastarske vrijednosti (u daljnjem tekstu: izvođač) i sklapanje ugovora s njim za procjenu;
- utvrđivanje katastarske vrijednosti i sastavljanje zapisnika o utvrđivanju katastarske vrijednosti;
- pregled izvješća o utvrđivanju katastarske vrijednosti;
- suglasnost na rezultate utvrđivanja katastarske vrijednosti;
- unošenje rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti u državni katastar nekretnina.
U skladu s člankom 24.12. ovog zakona, državna katastarska procjena zemljišta provodi se odlukom izvršnog tijela državne vlasti sastavnice Ruske Federacije ili u slučajevima utvrđenim zakonom konstitutivnog entiteta Ruske Federacije. odlukom lokalne samouprave, najmanje jednom u pet godina. Tijelo koje je donijelo odluku je naručitelj utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišta.
Sukladno članku 24.19., rezultati katastarske procjene mogu se pobijati arbitražnom sudu ili povjerenstvu za razmatranje sporova u vezi s utvrđivanjem katastarske vrijednosti.
1.2.2. Savezni zakon "O državnom katastru nekretnina"
saveznog zakonaod 24.07.2007. N 221-FZ (revidiran od 28.02.2015.) "O državnom katastru nekretnina"uređuje odnose koji nastaju u vezi s vođenjem državnog katastra nekretnina, provođenjem državnog katastarskog upisa nekretnina i katastarskim poslovima.
Državni katastar nekretnina je sustavna zbirka podataka o nekretninama evidentiranim u skladu s ovim Saveznim zakonom, kao i podataka o prolasku državne granice Ruske Federacije, granicama između konstitutivnih entiteta Ruske Federacije, granice općina, granice naselja, o teritorijalnim zonama i zonama s posebnim uvjetima za korištenje teritorija, o područjima objekata kulturne baštine (povijesnih i kulturnih spomenika) naroda Ruske Federacije, druge informacije dane za ovim saveznim zakonom. Državni katastar nekretnina je savezni državni informativni izvor.
Državni katastarski upis nekretnina (u daljnjem tekstu - katastarski upis) priznaje se kao radnje ovlaštenog orgulje o upisu u državni katastar nekretnina podataka o nekretnini, kojima se potvrđuje postojanje takve nekretnine s karakteristikama koje omogućuju da se takva nekretnina definira kao pojedinačno određena stvar (u daljnjem tekstu: jedinstvene karakteristike objekta nekretnine). ), odnosno potvrditi prestanak postojanja takve nekretnine, te druge podatke o nekretninama predviđene ovim Saveznim zakonom.
Katastarska djelatnost je obavljanje ovlaštene osobe (u daljnjem tekstu - katastarski inženjer) u odnosu na nekretnine u skladu sa zahtjevima utvrđenim ovim Saveznim po zakonu , radovi, uslijed kojih se osigurava izrada dokumenata koji sadrže podatke potrebne za provedbu katastarskog upisa takve nekretnine (u daljnjem tekstu: katastarski rad).
U skladu s ovim Saveznim zakonom, katastarski upis zemljišnih čestica, zgrada, objekata, prostorija, objekata u izgradnji (u daljnjem tekstu - objekti nekretnina).
Pravna osnova za uređenje katastarskih odnosa je Ustav Ruska Federacija, Civil kod Ruska Federacija, zemlja kod Ruska Federacija, Lesnoy kod Ruska Federacija, Voda kod Ruska Federacija, Urbanističko planiranje kod Ruska Federacija, Stanovanje kod Ruske Federacije, ovaj Savezni zakon, drugi savezni zakoni i drugi regulatorni pravni akti Ruske Federacije doneseni u skladu s njima.
Katastarski upis i održavanje državnog katastra nekretnina provedeno savezno izvršno tijelo i drugi državni proračun institucije. Svaki objekt nekretnine, podaci o kojem se upisuju u državni katastar nekretnina, ima nepromijenjeni državni registarski broj koji se ne ponavlja u vremenu i na teritoriju Ruske Federacije.
U državni katastar nekretnina upisuju se sljedeći podaci o jedinstvenim karakteristikama nekretnine:
- vrsta nekretnine (zemljište, zgrada, građevina, prostor, gradnja u tijeku);
- katastarski broj i datum upisa tog katastarskog broja u državni katastar nekretnina;
- opis položaja granica nekretnine u količini navedenih podataka uredno vođenje državnog katastra nekretnina, ako je objekt nekretnine zemljišna čestica;
- opis položaja objekta nekretnine na zemljišnoj čestici u količini utvrđenih podataka uredno vođenje državnog katastra nekretnina, ako je objekt nekretnine zgrada, građevina ili objekt nedovršene gradnje;
- katastarski broj zgrade ili građevine u kojoj se prostorija nalazi, broj etaže na kojoj se ova prostorija nalazi (ako postoji bilo koji broj katova), opis položaja ove prostorije unutar ove etaže ili unutar zgrada ili građevina, odnosno pripadajući dio zgrade ili građevine, ako je objektna nekretnina prostor;
- područje određeno uzimajući u obzir utvrđene u skladu s ovim Federalnim po zakonu zahtjevi ako je objekt nekretnine zemljišna čestica, zgrada ili prostor.
Državni katastar nekretnina sastoji se od sljedećih odjeljaka:
- registar objekata nekretnina;
- katastarski poslovi;
- katastarske karte.
Pod složenim katastarskim radovima, u smislu ovog Saveznog zakona, smatraju se katastarski radovi koji se izvode istovremeno u odnosu na sve koji se nalaze na području jedne katastarske četvrti ili područja više susjednih katastarskih četvrti:
- zemljišne parcele, katastarski podaci o kojima ne odgovaraju zahtjevima utvrđenim na temelju ovog Saveznog zakona za opisivanje položaja granica zemljišnih čestica;
- zemljišne čestice koje zauzimaju zgrade ili građevine, trgovi, ulice, prilazi, nasipi, trgovi, bulevari, vodna tijela, plaže i drugi javni objekti čije je formiranje predviđeno projektom premjera odobrenim u skladu sa propisima o urbanističkom planiranju aktivnosti;
- građevine, građevine, kao i građevine u tijeku, na kojima su prava upisana u osnovanom federalnom po zakonu Postupak "O državnoj registraciji prava na nekretninama i prometa s njima".
1.2.3. Ustav Ruske Federacije
Svi zakoni Ruske Federacije regulirani su Ustavom Ruske Federacije.
Ruska Federacija je demokratska federalna pravna država s republičkim oblikom vlasti (članak 1. Ustava Ruske Federacije).
Trenutno Ruska Federacija uključuje 83 sastavnih entiteta Federacije: 21 republiku; 46 regija; 4 autonomne regije; 2 grada saveznog značaja (Moskva, Sankt Peterburg); 1 autonomna regija; 9 rubova.
Subjekt federacije je formacija s ograničenom poslovnom sposobnošću, koja ima neka obilježja državnosti, koja je dio jedinstvene savezna država
Po pitanjima državnog, društveno-ekonomskog, kulturnog života i reguliranja djelatnosti društveno-političkih i drugih organizacija, zakonodavna tijela države (Ruske Federacije) i njezini subjekti razgraničavaju se prema nadležnostima za provedbu zakonodavne djelatnosti:
- pitanja isključive nadležnosti Ruske Federacije (obrana i sigurnost, kazneno, sudsko pravo, itd.) - čl. 71. Ustava Ruske Federacije;
- pitanja zajedničke jurisdikcije Ruske Federacije i njezinih subjekata (razgraničenje državne imovine, upravljanje prirodom, opća pitanja obrazovanja, koordinacija zdravstvenih pitanja itd.) - (članak 72. Ustava Ruske Federacije);
- pitanja izvan jurisdikcije Ruske Federacije i zajedničke nadležnosti Ruske Federacije i njezinih subjekata (članak 73. Ustava Ruske Federacije).
Vrste saveznih zakonodavnih akata:
- savezni ustavni zakoni;
- savezni zakoni.
Obrazac savezne izvršne vlasti i izvršne vlasti konstitutivnih entiteta Ruske Federacije jedinstveni sustav izvršna vlast u Ruskoj Federaciji (čl. 77. Ustava Ruske Federacije).
Predsjednik Ruske Federacije je šef države, vrhovni zapovjednik Oružanih snaga Ruske Federacije, jamac Ustava Ruske Federacije, ljudskih i građanskih prava i sloboda (članci 80., 87. Ustava Ruske Federacije).
Predsjednik Ruske Federacije imenuje i razrješava opunomoćene predstavnike predsjednika Ruske Federacije (članak 83. Ustava Ruske Federacije), imenuje izbore u Državnu dumu (članak 84. Ustava Ruske Federacije), upravlja vanjska politika Ruske Federacije (članak 86. Ustava Ruske Federacije) itd.
Predsjednik Ruske Federacije izdaje ukaze i naredbe (članak 90. Ustava Ruske Federacije).
Savezna skupština - parlament Ruske Federacije, je predstavničko i zakonodavno tijelo u Ruskoj Federaciji. Sastoji se od dva doma: Državne dume i Vijeća Federacije. Vijeće Federacije je predstavničko tijelo svih konstitutivnih entiteta Ruske Federacije, a Državna duma izražava interese svih građana Ruske Federacije, bez obzira na njihovo mjesto stanovanja, kao i političkih stranaka koje imaju sveruski status ( Članak 95. Ustava Ruske Federacije).
Državna duma se bira na mandat od 5 godina i sastoji se od 450 zastupnika.
Vijeće Federacije uključuje dva predstavnika iz svakog sastavnog entiteta Ruske Federacije (članak 95. Ustava Ruske Federacije). Ovlaštenje člana Vijeća Federacije provodi se u skladu sa Federalnim zakonom br. 29-FZ od 3. prosinca 2012. "O postupku formiranja Vijeća Federacije Federalne skupštine Ruske Federacije".
Zakonodavna aktivnost je glavni smjer djelovanja Savezne skupštine, koji uključuje sljedeće faze: zakonodavnu inicijativu, raspravu o nacrtu zakona, usvajanje zakona od strane Državne dume.
Vlada Ruske Federacije je kolegijalno izvršno tijelo državne vlasti Ruske Federacije. Vladu Ruske Federacije čine predsjednik Vlade, njegovi zamjenici i savezni ministri.
Predsjednika Vlade Ruske Federacije imenuje predsjednik Ruske Federacije uz suglasnost Državne Dume (članci 110., 111. Ustava Ruske Federacije).
Novoimenovani predsjednik Vlade Ruske Federacije podnosi predsjedniku Ruske Federacije svoje prijedloge o ustroju saveznih tijela izvršne vlasti i kandidatima za mjesta njegovih zamjenika i saveznih ministara (članak 112. Ustava Ruske Federacije) .
Vlada Ruske Federacije usmjerava rad saveznih ministarstava i drugih saveznih tijela izvršne vlasti i kontrolira njihove aktivnosti.
Najvažnije ovlasti Vlade Ruske Federacije su:
- provedba unutarnje i vanjske politike Ruske Federacije;
- regulacija u društveno-ekonomskoj sferi;
- osiguravanje jedinstva sustava izvršne vlasti u Ruskoj Federaciji, usmjeravanje i praćenje aktivnosti njezinih tijela;
- formiranje saveznih ciljnih programa i njihovo osiguravanje
provedba; - provedba prava na zakonodavnu inicijativu (članak 114. Ustava Ruske Federacije).
Vlada Ruske Federacije, u granicama svoje nadležnosti, donosi odluke i naredbe, osigurava njihovu provedbu (članak 115. Ustava Ruske Federacije).
U skladu s člankom 2. Ustava Ruske Federacije, osoba, njezina prava i slobode su najviša vrijednost.
Na teritoriju Ruske Federacije postoje pojedinci s različitim pravnim statusom. To su državljani Rusije, državljani strane države, osobe koje nemaju ni rusko ni strano državljanstvo. Ustav Ruske Federacije uzima u obzir karakteristike svake od ovih kategorija pojedinaca. Međutim, ona polazi od činjenice da te razlike nisu glavne, država mora osigurati pristojne uvjete, ostvarenje najvažnijih životnih potreba pojedinca, poštovanje svake osobe kao pojedinca, te jamčiti zaštitu njegovog života, zdravlja. , čast i dostojanstvo.
Ustav Ruske Federacije propisuje da pravdu provodi samo sud. Sudska vlast se ostvaruje u ustavnom, građanskom, upravnom i kaznenom postupku (članak 118. Ustava Ruske Federacije).
Ustav Ruske Federacije utvrđuje glavne ovlasti Ustavnog suda Ruske Federacije, Vrhovnog suda Ruske Federacije, Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije (članci 125, 126, 127 Ustava Ruske Federacije) .
Tužiteljstvo Ruske Federacije predstavlja jedinstven centralizirani sustav s podređenošću podređenih tužitelja višim i Glavnom tužitelju Ruske Federacije.
Lokalna uprava igra važnu ulogu u društveno-ekonomskom razvoju zemlje. Stoga se priznanje lokalne samouprave kao institucije demokratskog društva odražava u Ustavu Ruske Federacije (članci 130. - 133. Ustava Ruske Federacije).
1.2.4. Federalni standard ocjenjivanja
Premačlanak 20 Odobren je savezni zakon od 29. srpnja 1998. br. 135-FZ "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji"..
Prilikom utvrđivanja katastarske vrijednosti nekretnina, procjenitelj se mora rukovoditi dodatnim zahtjevima i (ili) postupcima za provođenje procjene utvrđenim ovim Federalnim standardom procjene u odnosu na zahtjeve i (ili) postupke utvrđene saveznim standardima procjene.
Pod katastarskom vrijednošću podrazumijeva se tržišna vrijednost nekretnine utvrđene u postupku državne katastarske procjene, utvrđena metodama masovne procjene, odnosno, ako je tržišnu vrijednost nemoguće utvrditi metodama masovne procjene, tržišnu vrijednost utvrđenu pojedinačno. za konkretnu nekretninu u skladu sa propisima o procjeniteljskoj djelatnosti.
Katastarska vrijednost utvrđuje se kako za objekte nekretnina na otvorenom tržištu, tako i za nekretnine čije je tržište ograničeno ili odsutno.
Prilikom utvrđivanja katastarske vrijednosti, objekti procjene su objekti nekretnina o kojima se podaci nalaze u državnom katastru nekretnina na dan procjene.
Za potrebe ovog Federalnog standarda vrednovanja pod masovnom procjenom nekretnina podrazumijeva se proces određivanja vrijednosti pri grupiranju objekata procjene sličnih karakteristika, unutar kojeg se koriste matematičke i druge metode modeliranja vrijednosti na temelju pristupa procjene.
Određivanje katastarske vrijednosti metodom masovne procjene uključuje sljedeće korake:
sklapanje ugovora o katastarskoj procjeni, uključujući i zadatak procjene s popisom nekretnina koje se procjenjuju; prikupljanje i analiza podataka o tržištu objekata procjene i opravdanost izbora vrste modela za procjenu katastarske vrijednosti; utvrđivanje cjenovnih čimbenika objekata procjene; prikupljanje informacija o vrijednostima cjenovnih čimbenika objekata procjene; grupiranje objekata ocjenjivanja; prikupljanje tržišnih informacija; izgradnja modela vrednovanja; analiza kvalitete modela ocjenjivanja; izračun katastarske vrijednosti; sastavljanje zapisnika o utvrđivanju katastarske vrijednosti objekata procjene.
Opći uvjeti za utvrđivanje katastarske vrijednosti:
- Katastarska vrijednost objekata procjene utvrđuje se na dan sastavljanja popisa objekata nekretnina za potrebe državne katastarske procjene.
- Izbor pristupa, metoda i modela za utvrđivanje katastarske vrijednosti provodi procjenitelj i mora biti obrazložen. Utvrđivanje katastarske vrijednosti objekata procjene provodi se pomoću računalnog modeliranja (modela) i (ili) bez njega.
- Prilikom primjene metoda masovne procjene ne uzimaju se u obzir vrste prava i ograničenja (opterećenja) na objektima procjene, s izuzetkom služnosti utvrđenih zakonom ili drugim regulatornim pravnim aktom Ruske Federacije, regulatornim pravnim aktom sastavni dio Ruske Federacije, regulatorni pravni akt tijela lokalne samouprave (u nedostatku ocjenjivača takvih informacija).
Prikupljanje informacija o vrijednostima faktora cijena i tržišnih informacija:
- Za izgradnju modela procjene, procjenitelj prikuplja dovoljne i pouzdane tržišne informacije o nekretninama. Prilikom izrade modela procjene, procjenitelj koristi informacije o cijenama koje odgovaraju prevladavajućoj razini tržišnih cijena.
- U slučaju nedostatnih tržišnih informacija za izgradnju modela vrednovanja, procjenjuje se tržišna vrijednost koja se utvrđuje pojedinačno za pojedini objekt nekretnine.
- Prikupljanje podataka o vrijednostima cjenovnih čimbenika koji određuju vrijednost predmeta procjene provodi procjenitelj.
- Prilikom utvrđivanja katastarske vrijednosti procjenitelj koristi podatke sadržane u fondu podataka državne katastarske procjene, kao i državnom katastru nekretnina, fondu podataka za dokumentaciju o gospodarenju, fondovima podataka i bazama podataka kojima raspolaže organizacija i institucije sastavnice Ruske Federacije i općine. Dopušteno je koristiti podatke iz drugih izvora koji sadrže podatke dokazne vrijednosti.
- Za neizgrađenu zemljišnu česticu u nedostatku utvrđene vrste dopuštene uporabe, donosi se ona vrsta dopuštene uporabe koja takvoj zemljišnoj čestici daje najveću tržišnu vrijednost, uzimajući u obzir teritorijalno planiranje i urbanističko zoniranje. Objekti nekretnina (građevine , građevine) koji se nalaze unutar ove zemljišne čestice.
Grupiranje objekata ocjenjivanja
Prilikom utvrđivanja katastarske vrijednosti metodom masovne procjene, svi objekti procjene koji se nalaze u popisu za potrebe provođenja državne katastarske procjene dijele se u grupe objekata procjene na temelju analize podataka o tržištu objekata procjene, obrazloženja katastarske vrijednosti. model procjene, sastav cjenovnih čimbenika i informacije o vrijednostima cjenovnih čimbenika objekata procjene za svaku vrstu predmeta procjene koji se proučava. Skup cjenovnih čimbenika treba uključivati samo one čimbenike koji imaju značajan utjecaj na vrijednost procijenjenih predmeta i koji se mogu pouzdano utvrditi i objektivno izmjeriti.
Za provedbu grupiranja argumentira se izbor pokazatelja, vrijednosti ili raspona vrijednosti ovih pokazatelja za dodjeljivanje objekata ocjenjivanja odgovarajućim skupinama.
Objekti nekretnina čija je gradnja u tijeku ne mogu se svrstati u istu skupinu s objektima nekretnina čija je gradnja završena.
Za svaku skupinu objekata procjene, procjenitelj treba odabrati model procjene koji omogućuje, na temelju informacija o faktorima cijene, izračunavanje katastarske vrijednosti bilo kojeg objekta procjene uključenog u ovu grupu.
Izgradnja modela vrednovanja
Za izgradnju modela vrednovanja može se koristiti metodologija bilo kojeg od pristupa vrednovanju: troškovni, usporedni i profitabilni. Odabir pristupa ili opravdano odbijanje njegove uporabe provodi procjenitelj na temelju karakteristika vrste dopuštene uporabe ili namjene, kao i dostatnosti i pouzdanosti dostupnih tržišnih informacija.
Odabir modela vrednovanja sastoji se od sljedećih koraka:
izbor strukture modela vrednovanja (oblici komunikacije između katastarske vrijednosti i cjenovnih čimbenika);
odabir konačne vrste modela procjene, uključujući na temelju analize pouzdanosti korištenih informacija i točnosti modela procjene.
Ako postoje dovoljni i pouzdani podaci o cijenama transakcija i ponudama za kupoprodaju procijenjenih objekata, katastarska vrijednost procijenjenog objekta izračunava se uglavnom na temelju usporednog pristupa.
Postupak za izračun katastarske vrijednosti objekata procjene
Kod primjene metoda masovne procjene, katastarska vrijednost objekta procjene utvrđuje se zamjenom vrijednosti faktora cijene koji odgovaraju danom objektu procjene u model procjene koji je odabrao procjenitelj.
Ako je procjenitelj koristio više od jednog pristupa ocjenjivanju, potrebno je usuglasiti rezultate primjene pristupa kako bi se utvrdila konačna vrijednost vrijednosti predmeta procjene.
U slučaju značajnog odstupanja u rezultatima izračuna katastarske vrijednosti objekta procjene, dobivenim različitim pristupima, procjenitelj je dužan analizirati razloge za nastalu neusklađenost.
Metoda usklađivanja koju odabere procjenitelj, kao i sve što je izvršio procjenitelj u provedbi usklađivanja rezultata prosudbe, pretpostavke i korištene informacije moraju biti opravdani. Ako se koristi za dogovor o postupku vaganja, ocjenjivač bi trebao obrazložiti izbor korištenih utega.
Na temelju rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti objekata procjene sastavlja se zapisnik o utvrđivanju katastarske vrijednosti.
Zapisnik o utvrđivanju katastarske vrijednosti mora se sastaviti najkasnije u roku od sedam mjeseci od dana sklapanja ugovora o katastarskoj procjeni vrijednosti.
1.3 Metodološke osnove za utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišta u naseljima
U skladu s Naredbom Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 15. veljače 2007. N 39 (s izmjenama i dopunama od 11. siječnja 2011.) "O odobravanju metodoloških smjernica za državnu katastarsku procjenu zemljišta u naseljima", izrađen je obračun katastarske vrijednosti zemljišta.
Metodološke smjernice za državnu katastarsku procjenu zemljišta u naseljima izrađene su u skladu sa stavkom 11. Pravila za državnu katastarsku procjenu zemljišta, odobrenih uredbom Vlade Ruske Federacije.
Grupe vrsta dopuštenog korištenja zemljišta u naseljima u skladu s Metodološkim smjernicama za državnu katastarsku procjenu zemljišta u naseljima, odobrenim Naredbom Ministarstva gospodarskog razvoja Rusije od 15.02.2007. br. 39: |
1. Zemljišne čestice namijenjene za postavljanje višekatnih stambenih zgrada.
2. Zemljišta namijenjena za smještaj individualnih stambenih zgrada.
3. Zemljišne parcele namijenjene za postavljanje garaža i parkirališta.
4. Zemljišne parcele koje su dio vikendica, hortikulturnih i hortikulturnih udruga.
5. zemljišne čestice namijenjene postavljanju trgovačkih objekata, Ugostiteljstvo i potrošačke usluge.
6. Zemljišta namijenjena smještaju hotela.
7. Zemljišne čestice namijenjene za smještaj upravnih i poslovnih zgrada, objekata obrazovanja, znanosti, zdravstvene zaštite i socijalne zaštite, tjelesne kulture i sporta, kulture, umjetnosti, vjere.
8. Zemljišne čestice namijenjene za smještaj rekreacijskih i zdravstvenih objekata.
9. Zemljišne čestice namijenjene postavljanju industrijskih i upravnih zgrada, objekata, industrijskih, komunalnih, materijalno-tehničkih, opskrbe hranom, prodaje i nabave.
10. Zemljišne čestice namijenjene postavljanju elektrana, uslužnih objekata i objekata.
11. Zemljišne čestice namijenjene za smještaj luka, vode, željezničkih kolodvora, cestovnih postaja, zračnih luka, zračnih luka, zračnih terminala.
12. Zemljišne čestice koje zauzimaju vodna tijela u prometu.
13. Zemljišne čestice namijenjene za razradu mineralnih sirovina, postavljanje željeznica, autocesta, umjetno stvorenih unutarnjih plovnih putova, molova, molova, prava prolaska željeznica i autocesta, plovnih putova, cjevovoda, kabelskih, radiorelejnih i nadzemnih vodova i radiovodovi, nadzemni dalekovodi konstrukcijskih elemenata i građevina, objekti potrebni za rad, održavanje, izgradnju, rekonstrukciju, popravak, razvoj podzemnih i podzemnih zgrada, građevina, građevina, transportnih, energetskih i komunikacijskih uređaja; postavljanje zemaljskih građevina i satelitske komunikacijske infrastrukture, svemirskih objekata, vojnih objekata.
14. Zemljišne čestice koje zauzimaju posebno zaštićena područja i objekti, uključujući urbane šume, trgove, parkove, gradske vrtove.
15. Zemljišne čestice namijenjene poljoprivrednoj namjeni.
16. Zemljišne čestice ulica, avenija, trgova, autocesta, uličica, bulevara, isturenih postaja, prometnica, prilaza, slijepih ulica; zemljišne čestice rezervata; zemljišne čestice koje zauzimaju vodna tijela povučena iz prometa ili ograničena u prometu u skladu szakonodavstvoRuska Federacija; zemljišne čestice ispod prolaza akumulacija, kanala i kolektora, nasipa.
17. Zemljišne čestice namijenjene za smještaj upravnih zgrada, objekata obrazovanja, znanosti, zdravstvene zaštite i socijalne zaštite, tjelesne kulture i sporta, kulture, umjetnosti, vjere.
Katastarska vrijednost zemljišnih čestica u zemljištu naselja utvrđuje se od 1. siječnja godine rada na državnoj katastarskoj procjeni zemljišta u naseljima unutar granica sastavnog entiteta Ruske Federacije.
Utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišnih čestica u zemljištu naselja vrši se sljedećim redoslijedom:
1. Izrada Popisa zemljišnih čestica u zemljištu naselja.
2. Obračun katastarske vrijednosti zemljišnih čestica u zemljištu naselja.
Postupak utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišnih čestica u sastavu zemljišta naselja
- Izrada Popisa zemljišnih čestica u zemljištu naselja.
- Popis zemljišnih čestica kao dio zemljišta naselja formira teritorijalna uprava saveznog izvršnog tijela koje obavlja poslove pružanja usluga u području državnog katastarskog vrednovanja zemljišta za sastavni dio Ruske Federacije od 1. siječnja godine rada.
- Navedeni popis treba sadržavati podatke o svim zemljišnim česticama koje se nalaze na procijenjenom području; nedostatak računovodstvenih karakteristika za zemljišne čestice uključene u popis i prisutnost proturječnih podataka nisu dopušteni.
- Izračun katastarske vrijednosti zemljišnih čestica kao dijela vrsta dopuštenog korištenja zemljišta navedenih u podstavcima.
- Izračun katastarske vrijednosti zemljišnih čestica kao dijela vrsta dopuštene uporabe zemljišta
Sastav faktora troškova utvrđuje se za svaku vrstu dopuštenog korištenja zemljišnih čestica u zemljištu naselja na temelju približnog popisa faktora troškova i analize informacija o tržištu nekretnina sastavnice Ruske Federacije.
Prikupljanje informacija može se provesti iz sljedećih izvora:
Državni katastar zemljišta;
Državni fond podataka dobivenih upravljanjem zemljištem;
Podatkovni fondovi i baze podataka na raspolaganju organizacijama i institucijama sastavnice Ruske Federacije i općina.
Osnova za izračun katastarske vrijednosti čestica su specifični pokazatelji katastarske vrijednosti zemljišta (u daljnjem tekstu UPKSZ).
UPKSZ - katastarska vrijednost 1m 2 objekta Državna katastarska procjena zemljišta.
Za svaku grupu, CCPP je drugačiji.
Katastarska vrijednost zemljišta izračunava se po formuli:
KS = UPKSZ * S,
S 2.
Visina poreza na zemljište utvrđuje se na temelju:
Porezna osnovica - katastarska vrijednost zemljišne čestice (utvrđena kao rezultat državne katastarske procjene zemljišta);
Stope poreza na zemljište (utvrđene podzakonskim aktima predstavničkih tijela lokalne samouprave)
Pogodnosti poreza na zemljište (utvrđene zakonodavstvom Ruske Federacije; regulatorni pravni akti predstavničkih tijela lokalne uprave).
U ovom radu porez na zemljište (ZN) obračunava se prema formuli (2) (bez pogodnosti):
ZN = KS * Porezna stopa
- Praktični primjer utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišne čestice za porezne svrhe
2.1 Opće karakteristike objekta ocjenjivanja
U ovom nastavnom radu za izračun katastarske vrijednosti zemljišta koristi se zemljišna čestica namijenjena postavljanju kuća individualne stambene izgradnje.
Ova stranica se nalazi u gradu Biysk.
Adresa i lokacija objekta mogu se vidjeti na sljedećoj karti (ulica Tsesovskaya 64).
Karakteristike nekretnine prikazane su u javnoj katastarskoj karti koja je prikazana u nastavku.
Karakteristike objekta:
Katastarski broj 22: 65: 016402: 26
Privatna dvokatnica
Status: |
Prethodno uzeto u obzir |
|||
Adresa: |
Altajski teritorij, Biysk, ul. Tsesovskaya, 64 |
|||
Prilagođeno područje: |
904,00 četvornih metara m |
|||
Katastarska vrijednost: |
475 124,32 RUB |
|||
Vrsta vlasništva: |
Nema podataka |
|||
Datum registracije: |
24.01.2006 |
|||
katastarski inženjer: |
Nema podataka |
|||
Četvrtina: |
22:65:0016404 |
|||
Okrug: |
22:65 |
|||
Okrug: |
||||
Naselja (zemlja naselja) |
||||
Dopuštena uporaba |
||||
Po klasifikatoru (šifra): |
142001000000 |
|||
Po klasifikatoru (opis): |
Za stambene zgrade |
|||
Prema dokumentu: |
Za rad stambene zgrade (zemljište pod individualnim stambenim zgradama) |
2.2. Utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišne čestice
Određeno formulom:
KS = UPKSZ * S
Gdje je KS procijenjena zemljišna parcela, rubalja,
UPKSZ - specifični pokazatelj katastarske vrijednosti zemljišta, rubalja / m 2 ,
S - površina zemljišta, m 2 .
UPKSZ je preuzet iz rješenja Uprave Altajskog teritorija od 28. prosinca 2009. br. 546.
U ovom tečaju UPKSZ je iznosio 145,25 rubalja / m 2
Površina zemljišta 904 m 2
.
S = 904 m 2
KS = 145,25 * 904
KS = 131 306 rubalja.
Dakle, katastarska vrijednost je bila 131.306 RUB
2.3 Obračun poreza na zemljište
Porezne stope utvrđuju se regulatornim pravnim aktima predstavničkih tijela općina (zakoni gradova federalnog značaja Moskva i Sankt Peterburg) i ne mogu prelaziti:
0,3% za zemljišne parcele:
- razvrstano kao poljoprivredno zemljište ili zemljište unutar zona poljoprivredne namjene u naseljima i koje se koristi za poljoprivrednu proizvodnju;
- one koje zauzimaju stambeni fond i objekti inženjerske infrastrukture stambeno-komunalnog kompleksa (osim udjela u pravu na zemljišnoj čestici koji se pripisuje objektu koji nije u vezi sa stambenim fondom i objektima inženjerske infrastrukture stambeno-komunalnog kompleksa) ili stečeno (dano) za stambenu izgradnju;
- stečeno (omogućeno) za osobnu pomoćnu poljoprivredu, vrtlarstvo, uzgoj kamiona ili stočarstvo, kao i uzgoj na dačama;
- ograničeno u prometu u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije, predviđeno za osiguranje obrambenih, sigurnosnih i carinskih potreba (Umjetnost. 27 Zemljišni zakonik Ruska Federacija);
1,5% za ostale zemljišne čestice.
Dopušteno je utvrđivanje diferenciranih poreznih stopa ovisno o kategorijama zemljišta i (ili) dopuštenoj uporabi zemljišne čestice ( stavka 2. čl. 394 Poreznog zakona Ruske Federacije).
Dakle, porezna stopa za zemljište zemljište, namijenjeno za smještaj individualnih stambenih zgrada iznosi 0,3%
Porez na zemljište utvrđuje se po formuli:
ZN = KS * Porezna stopa
ZN = 131 306 * 0,3 / 100
ZN = 393,92 rubalja.
Tako je porez na zemljište iznosio 393,92 rubalja.
Zaključak
U ovom kolegiju izračunali smo katastarsku vrijednost zemljišne čestice i porez na zemljište.
Objekt proračuna odabran je iz Javne katastarske karte.
Zemljište namjenjeno za smještaj individualnih stambenih zgrada.
Vrijednost zemljišta s ukupnom površinom 904 m 2 ovisno o Specifičnom pokazatelju katastarske vrijednosti iznosila je 131 306 rubalja. Odakle je preuzet Specifični pokazateljRezolucije Uprave Altajskog teritorija br. 546 od 28.12.09. i iznosile su 145,25 trljati / m 2.
Izračunavanje vrijednosti zemljišta omogućilo nam je da odredimo porez na našu zemlju. Porez na zemljište, ovisno o poreznoj stopi od 0,3%, iznosio je 393,92 rubalja.
Dakle, možemo zaključiti da se katastarska vrijednost zemljišta izračunava na temelju specifičnog pokazatelja cijene zemljišta – obračunske vrijednosti po jedinici površine. Rezultati službene katastarske procjene zemljišnih čestica upisuju se i upisuju u Državni katastar zemljišta.
Bibliografija
1. Smjernice za državnu katastarsku procjenu zemljišta u naseljima [Elektronski izvor]: naredba Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 15.02.2007. br. 39. - Način pristupa: http://www.consultant.ru.
2. Kratki tečaj predavanja iz discipline "Zemljišno pravo Rusije" [Elektronski izvor] - Način pristupa: http://studme.org/.ru.
3. Petrov V.I. Procjena vrijednosti zemljišta: udžbenik. M .: KNOPUS, 2010 .-- 264str.
4. Federalni zakon "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji" od 29. srpnja 1998., br. 135-FZ
5. Naredba Ministarstva ekonomskog razvoja Rusije od 22. listopada 2010. br. 508. O odobrenju federalnog standarda procjene "Određivanje katastarske vrijednosti objekata nekretnina (FSO br. 4)"
6. Javna katastarska karta http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/
7. Ustav Ruske Federacije
8. saveznog zakonaod 24.07.2007 N 221 "O državnom katastru nekretnina"
9. Federalni standard vrednovanja "Utvrđivanje katastarske vrijednosti (FSO br. 4)"
STRANA \ * SPAJANJE FORMAT 1
Drugi slični radovi koji bi vas mogli zanimati. Wshm> |
|||
14454. | Proučavanje elemenata računovodstvene politike za potrebe oporezivanja dobiti organizacija | 126,03 KB | |
Umijeće formiranja računovodstvene politike leži u izboru računovodstvenih metoda koje su optimalne za danu organizaciju, a koje na zakonskoj osnovi mogu smanjiti porezno opterećenje. Sva pitanja utvrđivanja prihoda i rashoda njihovog priznavanja, procjene računovodstvene distribucije, koja su nejasna ili dvosmisleno navedena u Poreznom zakonu Ruske Federacije, ili uopće nisu navedena, trebala bi postati pitanja računovodstvene politike. Predmet istraživanja su ekonomski odnosi koji nastaju u procesu porezne i računovodstvene analize financijskih rezultata poduzeća. | |||
9269. | Analiza oporezivanja nekretnina u njihovoj procjeni | 10,79 KB | |
Analiza oporezivanja nekretnina u njihovom vrednovanju. Analiza oporezivanja nekretnina u njihovom vrednovanju. Opće karakteristike postojećeg poreznog sustava. Odnos između izvora plaćanja poreza i vrednovanja kapitala. | |||
9320. | Tipologija objekata nekretnina, njihova stručnost i opis | 9,98 KB | |
Značajke rada procjenitelja pri ispitivanju predmeta. Opis predmeta ocjenjivanja pri izradi izvješća. Kvalificiran i utemeljen zaključak o troškovnim karakteristikama predmeta procjene moguć je samo na temelju sistematiziranih i na ovaj ili onaj način potvrđenih početnih podataka, koje, pak, može provjeriti svaka zainteresirana osoba, uključujući i nadležne. Glavni zadaci procjenitelja su jasno definirati stvarni predmet procjene, njegovu identifikaciju, opis, obrazloženje za izbor informacija... | |||
1081. | Analiza tipologije nekretnina na području mikrookrug "Zarechny-1" u Tjumenu | 2,51 MB | |
Predmetni rad prikazuje glavni sadržaj tipologije objekata nekretnina; Na području Središnjeg AO pojedinačni objekti, zemljišne parcele, izolirana vodna tijela i podzemna područja razmatrani su prema tipološkim karakteristikama. Zadaci riješeni u procesu izrade koncepta razvoja teritorija: Opis i identifikacija glavnih tehničkih karakteristika i ... | |||
13099. | Projektiranje automatiziranog informacijskog sustava za računovodstvo i proces prodaje nekretnina agencije za nekretnine "Azbuka Zhilya" | 1,67 MB | |
Potrebno je izraditi projekt informacijskog sustava za agenciju za nekretnine, namijenjenog pohranjivanju podataka o klijentima i nekretninama. Za to je važno analizirati poslovni proces, napraviti infološko modeliranje domene i implementirati projekt informacijskog sustava korištenjem Assess DBMS-a. | |||
3910. | Izrada prilagođenih objekata i instanci objekata | 4,59 KB | |
Da biste stvorili prilagođeni objekt, prvo morate definirati funkciju konstruktora za taj objekt. Ova funkcija definira svojstva i metode za ovaj objekt. Definicija funkcije konstruktora u JavaScriptu ima sljedeću sintaksu | |||
7940. | Tržište nekretnina. Infrastruktura tržišta nekretnina | 12,93 KB | |
Infrastruktura tržišta nekretnina. Tržište nekretnina je skup odnosa koji se stvaraju oko transakcija s objektima nekretnina. Tržište nekretnina je specifično područje ulaganja u sustav gospodarskih odnosa koji nastaju u prometu nekretninama iu nekretninama. | |||
7407. | Katastarska procjena POLJOPRIVREDNOG ZEMLJIŠTA | 431,79 KB | |
Teorijska analiza procjene vrijednosti poljoprivrednog zemljišta. Tržište zemljišta u Ruskoj Federaciji, osobitosti formiranja cijena i tržišna vrijednost zemljišnih parcela. Značajke poljoprivrednog zemljišta kao objekta procjene Utvrđivanje katastarske vrijednosti poljoprivrednog zemljišta. Metodološki pristupi procjeni vrijednosti poljoprivrednog zemljišta ... | |||
19290. | Katastarska procjena šumskih i vodnih resursa na teritoriju Ruske Federacije | 441,27 KB | |
Na teritoriju Ruske Federacije sve vrste plaćanja zemljišta određuju se na temelju katastarske vrijednosti zemljišta, u vezi s tim postoji potreba za dobivanjem objektivne vrijednosti ove vrijednosti, izračunate uzimajući u obzir sve čimbenike koji na nju utječu . Unatoč brojnim studijama o ovom pitanju i prisutnosti u regulatornoj i pravnoj literaturi labavih naznaka o potrebi uzimanja u obzir tereta u postupku... | |||
7810. | Vrijednost obveznice | 16,9 KB | |
Vrste cijena obveznica a Nominalna vrijednost je vrijednost u novčanim jedinicama koja je navedena na obveznicama. U pravilu se obveznice izdaju s prilično visokom nominalnom vrijednošću. Primjerice, u SAD-u se najčešće izdaju obveznice nominalne vrijednosti 1000 $ G Tržišna vrijednost – trenutna cijena po kojoj se obveznice prodaju na sekundarnom tržištu. |
Automatizirani sustav praćenja i upravljanja nekretninama "Poslovni katastar"
Državna katastarska procjena
Državna katastarska procjena skup je radnji prikupljenih u jedinstvenom sustavu. GKO uključuje:
- Donošenje odluke o potrebi državne katastarske procjene;
- Izrada popisa nekretnina kojima su potrebni trezorski zapisi;
- Odabir osobe odgovorne za izvođenje radova, utvrđivanje katastarske vrijednosti, uz naknadno sklapanje ugovora s njim o pružanju njegovih usluga;
- Procjena katastarske vrijednosti nekretnine i pisanje izvještaja o utvrđivanju katastarske vrijednosti;
- Vještačenje zapisnika o utvrđivanju katastarske vrijednosti;
- Usklađivanje i odobravanje rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti;
- Davanje odobrenih rezultata rada na utvrđivanju katastarske vrijednosti nekretnine;
- Upis rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti u bazu podataka državnog katastra nekretnina.
Sve informacije prikupljene kao rezultat GKO šalju se na državni fond podaci o katastarskoj vrijednosti.
Maksimalni period između trezorskih zapisa je pet godina.
Državna katastarska procjena provodi se od 1. siječnja godine rada.
Regulatorni okvir za državnu katastarsku procjenu vrijednosti:
1. Zemljišni zakonik Ruske Federacije
2. Federalni zakon "O djelatnosti procjene vrijednosti u Ruskoj Federaciji" od 29. srpnja 1998. br. 135-FZ
3. Uredba Vlade Ruske Federacije od 25. kolovoza 1999. br. 945 "O državnoj katastarskoj procjeni zemljišta"
4. Uredba Vlade Ruske Federacije od 8. travnja 2000. br. 316 "O odobravanju Pravila za državnu katastarsku procjenu zemljišta"
5. Uredba Vlade Ruske Federacije od 13. rujna 2005. br. 560 "O odobravanju potprograma za stvaranje sustava katastra nekretnina (2006.-2011.) Federalnog ciljanog programa" Stvaranje automatiziranog sustava za vođenje državnog katastra zemljišta i državnog upisa nekretnina (2002.-2007.) " "
6. Upravni propisi za izvršenje Federalne agencije za katastar nekretnina državna funkcija"Organizacija državne katastarske procjene zemljišta", odobrena naredbom Ministarstva ekonomskog razvoja Rusije od 28. lipnja 2007. br. 215
Metodološka osnova državne katastarske procjene:
1. Metodologija za državnu katastarsku procjenu šumskog zemljišta Ruske Federacije (odobrena naredbom Federalne službe za zemljišni katastar Rusije od 17.10.2002. br. P / 336)
4. Metodologija za državnu katastarsku procjenu industrijskog, energetskog, prometnog, komunikacijskog, radiodifuznog, televizijskog, informatičkog zemljišta, zemljišta za svemirsku djelatnost, obranu, sigurnost i druga zemljišta posebne namjene, odobrena naredbom Federalne službe za zemljišni katastar Rusije od 20.03.2003. br. P / 49
6. Privremena metodologija za državnu katastarsku procjenu zemljišta posebno zaštićenih područja i objekata, odobrena od strane čelnika Roszemkadastre dana 04.02.2004.
7. Metodologija za državnu katastarsku procjenu zemljišta za udruge hortikulture, povrtlarstva i dacha, odobrena naredbom Federalne službe za katastar zemljišta Ruske Federacije od 26. kolovoza 2002. br. P / 307
8. Smjernice za državnu katastarsku procjenu zemljišta u naseljima, odobrene naredbom Ministarstva ekonomskog razvoja Rusije od 15. veljače 2007. br. 39
Pošaljite svoj dobar rad u bazu znanja je jednostavno. Upotrijebite obrazac u nastavku
Studenti, diplomski studenti, mladi znanstvenici koji koriste bazu znanja u svom studiju i radu bit će vam jako zahvalni.
Objavljeno na http://www.allbest.ru/
MINISTARSTVO OBRAZOVANJA I ZNANOSTI RUSKOG FEDERACIJE
SAVEZNA DRŽAVNA PRORAČUNSKA OBRAZOVNA USTANOVA
VISOKO STRUČNO OBRAZOVANJE
"SIBIRSKA DRŽAVNA GEODEZIČKA AKADEMIJA"
PREDMETNI RAD
Katastarska vrijednost objekata nekretnina
za porezne svrhe
Disciplina: Katastarski upis i upravljanje imovinom
Završio: N.A. Akpyžajev
Novosibirsk, 2015
Sadržaj
- Uvod
- 2.3 Obračun poreza na zemljište
- Zaključak
- Bibliografija
Uvod
Prvi dio rada posvećen je teoriji koja razotkriva pojam državne katastarske procjene, opisuje obilježje vrednovanja zemljišta i namjenu. Također, prvi dio sadrži pravnu osnovu za katastarsku procjenu zemljišta i metodološku osnovu za utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišta u naseljima.
Drugi dio kolegija daje praktičan primjer utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišne čestice za porezne svrhe. Zemljište se temelji na parceli namijenjenoj za smještaj individualnih stambenih zgrada.
Također, u drugom dijelu rada obračunan je porez na zemljišnu česticu.
Zemlja je temelj svih procesa života društva koji se odvijaju u političkom, gospodarskom, društvenom, industrijskom, komunalnom, ekološkom i drugim sferama. U tom smislu ono ima vrijednost i adekvatna procjena zemljišta jedan je od najvažnijih uvjeta za normalno funkcioniranje i razvoj gospodarstva i društva. Potrebu za rezultatima objektivne procjene zemljišta (zemljišta) imaju i državne i općinske izvršne vlasti radi učinkovitog upravljanja zemljišnim resursima i vođenja racionalne zemljišne i porezne politike.
S razvojem tržišnih odnosa u modernoj Rusiji, zemlja postupno postaje roba, odnosno predmet gospodarskog prometa, a kao i svaka roba, zemlja mora imati potrošačku i tržišnu vrijednost. Tržište zemljišta, uzimajući u obzir njegov opseg i ogromnu nezadovoljenu potražnju stanovništva i pravnih osoba, ima velike izglede za razvoj i prijelaz na kvalitativno novu razinu odnosa između svojih subjekata. Tempo njegovog razvoja uvelike ovisi o poboljšanju pravnog okvira i mehanizma zemljišnih odnosa.
U ovom predmetnom radu utvrđuje se katastarska vrijednost zemljišta radi utvrđivanja poreza na ovo zemljište.
1. Teorijske, pravne i metodološke osnove katastarskog vrednovanja zemljišta
1.1 Državna katastarska procjena zemljišta: pojam, značajke i namjena
Sva zemljišta su upisana u državni katastar.
Državni katastar zemljišta je jedinstveni državni višerazinski sustav upravljanja i informiranja o zemljišnom fondu zemlje i njezinim administrativno-teritorijalnim podjelama, o primarnim objektima i subjektima katastarske evidencije u njima, što je jedan od glavnih mehanizama državnog reguliranje zemljišnih odnosa na temelju koncepata koje prihvaća društvo, ekonomskih, društveno-etičkih i etničkih normi.
Katastar (katastar) - popis, registar nečega ili nekoga, na primjer, korisnika zemljišta, koji podliježu oporezivanju. Sama riječ dolazi iz srednjovjekovnog lat. catastrum, odnosno capitastrum (od caput - glava), što je značilo registar duša koje podliježu univerzalnom porezu.
Povijesno gledano, korijeni nastanka katastra i katastarskih radova vezanih uz navođenje granica zemljišnih čestica i njihovih površina, a koji su se provodili u svrhu obračuna zemljišta, sežu u doba starog Egipta (3000. pr. Kr.). A sam pojam "katastar" počinje se ukorjenjivati od vremena rimskog vladara Augusta (27. pr. Kr.), kada je odobrena jedinica za obračun prikupljanja harača za zemlju "caputigum", a popis stanovništva "caputigum registrum “ je uveden. S vremenom su se te riječi spojile u jednu - "capitastrum", a potom u riječ catastrum.
Prvi podaci o katastru u Rusiji datiraju iz 10. stoljeća. a povezani su s naplatom poreza na zemljište i procjenom vrijednosti zemljišta. Kartografski materijal zemljišnog katastra Rusije sadržan je u opisima zemljišta prikupljenim u pisarskim, premjernim, stražarskim i zemljomjernim knjigama, a sastavljen je na temelju rezultata terenskog i geodetskog rada. Geodetski radovi sastojali su se od mjerenja "izmjerene linije" duljina graničnih crta, koje su dijelile zemljište prema zemljištu, koje se razlikovalo po "dobroti" ("dobro", "prosječno" i "tanko"). Sredinom 18.st. geodetski rad proširen je radi zaštite prava zemljoposjednika. Godine 1765. odobrena je Komisija za državnu izmjeru zemlje. Početkom 19. stoljeća dovršen je glavni rad na geodetskom premjeru zemalja Ruskog Carstva. Na prijelazu iz 17. stoljeća. U Rusiji su izrađeni dokumenti za registraciju i popis ne samo poljoprivrednog zemljišta i šumskih resursa, već i gradskih dvorišta. Dokumenti za popis i popis dvorišta sadržavali su podatke o teritoriju dvorišta s popisom zgrada i iznosom poreza u rubljama, kao i ime vlasnika. U mnogim gradovima izvršena je procjena i popis nekretnina uz izradu shema i planova zemljišnih čestica. U prvim godinama nakon revolucije 1917. godine, prema Uredbi o uređenju zemljišta u gradovima, bez iznimke, zemljište i vodene površine unutar granica grada, bez obzira na korisnika, bile su predmet zemljišne evidencije. Prilikom uknjižbe izvršena je inventura zemljišne čestice s prikazom karakteristika građenja i građenja, napravljena je eksplikacija lokaliteta po vrsti zemljišta.
Državna katastarska procjena zemljišta - procjena vrijednosti zemljišta radi utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišnih čestica različite namjene. Državna katastarska procjena zemljišta temelji se na razvrstavanju zemljišta prema vrsti funkcionalne namjene.
Organizaciju državnog katastarskog vrednovanja zemljišta provode Rosreestr i njegova teritorijalna tijela. Za izvođenje ovih radova uključeni su procjenitelji ili pravna lica koja imaju pravo zaključiti ugovor o ocjenjivanju u skladu sa zahtjevima utvrđenim Federalnim zakonom br. , pružanje usluga za državne i općinske potrebe“. Državna katastarska procjena zemljišta provodi se najmanje jednom u pet godina radi utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišnih čestica različite namjene. Državna katastarska procjena zemljišta temelji se na razvrstavanju zemljišta prema namjeni i vrsti funkcionalne namjene.
Državna katastarska procjena zemljišta u gradskim i seoskim naseljima, hortikulturnim, povrtlarskim i dacha udrugama provodi se na temelju statističke analize tržišnih cijena i drugih podataka o nekretninama, kao i drugim metodama masovnog vrednovanja nekretnina. . Državna katastarska procjena poljoprivrednog zemljišta izvan granica gradskih i seoskih naselja i šumskog zemljišta provodi se na temelju kapitalizacije procijenjenog prihoda od zakupnine. Državna katastarska procjena ostalih kategorija zemljišta izvan granica gradskih i seoskih naselja provodi se na temelju kapitalizacije procijenjenog prihoda od zakupnine ili polazeći od troškova potrebnih za reprodukciju i (ili) očuvanje i održavanje vrijednosti. njihovog prirodnog potencijala.
Procjena vrijednosti zemljišta provodi se radi utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišnih čestica različitih kategorija zemljišta radi uvođenja ekonomskih metoda gospodarenja zemljištem i poboljšanja učinkovitosti korištenja zemljišta.
Državno katastarsko vrednovanje zemljišta, koje se sastoji u pribavljanju i ažuriranju podataka o katastarskoj vrijednosti zemljišnih čestica, provodi se u porezne svrhe - radi utvrđivanja iznosa plativog poreza na zemljište čija je osnovica katastarska vrijednost zemljišne čestice. .
Osim toga, katastarska vrijednost zemljišne čestice može se koristiti za određivanje zakupnine za zemljišnu česticu (uključujući državnu ili općinsku imovinu), prilikom kupnje ili prodaje, korištenjem kao zalogom, uplatom u temeljni kapital i za druge svrhe.
1.2 Pravna osnova za katastarsku procjenu zemljišta u Ruskoj Federaciji
1.2.1 Federalni zakon "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji"
Državna katastarska procjena zemljišta regulirana je Saveznim zakonom "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji" br. 135-FZ od 29. srpnja 1998. godine.
Članak 8. utvrđuje obvezu procjene predmeta procjene u slučaju uključenosti u transakcije, uključujući privatizaciju, prijenos u povjerenstvo, zakup, korištenje kao kolateral, prodaju, ustupanje dužničkih obveza, doprinos u temeljni kapital, nacionalizaciju, hipoteku, otkup, izuzeća i oporezivanje.
Procjena objekata procjene je obvezna u slučaju da su predmeti procjene koji u cijelosti ili djelomično pripadaju Ruskoj Federaciji, sastavnim subjektima Ruske Federacije ili općinama uključeni u transakciju, uključujući:
u svrhu njihove privatizacije, prijenos u povjerenstvo ili zakup;
pri korištenju predmeta procjene, kao predmeta zaloga;
pri prodaji ili drugom otuđenju objekata procjene koji pripadaju Ruskoj Federaciji, sastavnim subjektima Ruske Federacije ili općinama;
u slučaju ustupanja dužničkih obveza koje se odnose na predmet procjene;
pri prijenosu predmeta procjene, kao doprinosa u temeljni kapital, sredstava pravnih osoba, kao iu slučaju spora o vrijednosti predmeta procjene, uključujući:
prilikom nacionalizacije imovine;
za hipotekarne kredite fizičkih i pravnih osoba u slučajevima sporova o vrijednosti predmeta hipoteke;
pri sastavljanju bračnih ugovora i podjeli imovine razvedenih bračnih drugova na zahtjev jedne od stranaka ili obje strane u slučaju spora o vrijednosti ove imovine;
prilikom oduzimanja imovine za državne ili općinske potrebe;
prilikom procjene predmeta procjene radi kontrole ispravnosti plaćanja poreza u slučaju spora o obračunu porezne osnovice.
Ovaj se članak ne odnosi na odnose koji nastaju:
prilikom raspolaganja državnim i općinskim jedinstvenim poduzećima, državnim i općinskim ustanovama, imovinom koja im je dodijeljena u gospodarsku nadležnost ili operativno upravljanje;
u slučaju raspolaganja državnom ili općinskom imovinom tijekom reorganizacije državnih i općinskih jedinstvenih poduzeća, državnih i općinskih institucija;
u slučajevima utvrđenim Saveznim zakonom "O posebnostima upravljanja i raspolaganja imovinom željezničkog prometa" i Saveznim zakonom "O posebnostima upravljanja i raspolaganja imovinom i dionicama organizacija koje djeluju u području korištenja atomske energije i o izmjenama i dopunama određenih zakonskih akata Ruske Federacije";
u vezi s prijenosom zemljišnih čestica u federalnom vlasništvu, uključujući i one na kojima se nalaze nekretnine iu federalnom vlasništvu, i druge federalne imovine, a u vezi s kojima je Savezni fond za pomoć stambenom razvoju u skladu sa Federalnim zakonom od 24. srpnja 2008. N 161-FZ "O pomoći razvoju stambene izgradnje" obavlja funkcije agenta Ruske Federacije;
u vezi s prijenosom federalnih javnih autocesta saveznog značaja i zemljišnih parcela Državnoj tvrtki "Ruske autoceste" u skladu sa Saveznim zakonom "O državnoj tvrtki "Ruske autoceste" i o izmjenama i dopunama određenih zakonskih akata Ruske Federacije.
U pogledu državne ili općinske imovine koju koncesionar na temelju ugovora o koncesiji prenosi na koncesionara, utvrđivanje tržišne vrijednosti te imovine nije obvezno, osim ako saveznim zakonom nije drugačije određeno.
(treći dio uveden je Saveznim zakonom od 30.06.2008. N 108-FZ)
Ako je cijena državne ili općinske imovine ili visina zakupnine za nju utvrđena u skladu s drugim saveznim zakonima u vezi s prodajom, zakupom ili opterećenjem služnosti, tržišna vrijednost te imovine ne utvrđuje se u skladu s ovim saveznim zakonom. Zakon.
Kako bi se osigurala informacijska transparentnost postupka procjene vrijednosti predmeta procjene u slučajevima kada je procjena predmeta procjene obvezna, procjenitelj je dužan podatke o izvješću o procjeni predmeta procjene uključiti u Jedinstveni federalni registar podataka o činjenicama o poslovanju pravnih osoba u roku od deset radnih dana nakon šest mjeseci od dana izvješća o ocjeni predmeta procjene na način koji utvrđuje nadležno savezno tijelo koje obavlja poslove pravne osobe. reguliranje djelatnosti ocjenjivanja. Jedinstveni federalni registar podataka o činjenicama djelatnosti pravnih osoba sadrži datum izrade i serijski broj izvješća o ocjeni predmeta procjene, osnovu za procjenu predmeta procjene, podatke o procjenitelju (prezime, ime i, ako je dostupno, patronim), podatke o članstvu procjenitelja u samoregulacijskim organizacijama procjenitelja, opis predmeta procjene, datum utvrđivanja vrijednosti procijenjenog predmeta, tržišnu vrijednost procijenjenog predmeta koju utvrđuje procjenitelj, podatke o stručnom mišljenju o izvješću o procjeni objekta (datum sastavljanja, serijski broj, podaci o vještaku ili stručnjacima (prezime, ime i, ako postoji, patronim) , podatke o članstvu stručnjaka, stručnjaka u samoregulatornoj organizaciji procjenitelja, rezultate ispitivanja, a u odnosu na predmet procjene koji pripada pravnoj osobi, podatke o pravnoj osobi i knjigovodstvenu vrijednost ove predmet procjene, druge informacije predviđene saveznim zakonom ili saveznim standardima ocjenjivanja.
U smislu ovog Saveznog zakona, državna katastarska procjena je skup radnji, uključujući:
· Donošenje odluke o državnoj katastarskoj procjeni vrijednosti;
· Izrada popisa objekata nekretnina koji podliježu državnoj katastarskoj procjeni;
· Odabir izvođača za utvrđivanje katastarske vrijednosti (u daljnjem tekstu: izvođač) i sklapanje ugovora s njim za procjenu;
· Utvrđivanje katastarske vrijednosti i sastavljanje zapisnika o utvrđivanju katastarske vrijednosti;
· Uvid u zapisnik o utvrđivanju katastarske vrijednosti;
· Odobrenje rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti;
· Upis rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti u državni katastar nekretnina.
porez na katastarsku vrijednost zemljišta
U skladu s člankom 24.12. ovog zakona, državna katastarska procjena zemljišta provodi se odlukom izvršnog tijela državne vlasti sastavnice Ruske Federacije ili u slučajevima utvrđenim zakonom konstitutivnog entiteta Ruske Federacije. odlukom lokalne samouprave, najmanje jednom u pet godina. Tijelo koje je donijelo odluku je naručitelj utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišta .
Sukladno članku 24.19., rezultati katastarske procjene mogu se pobijati arbitražnom sudu ili povjerenstvu za razmatranje sporova u vezi s utvrđivanjem katastarske vrijednosti.
1.2.2 Savezni zakon "O državnom katastru nekretnina"
Savezni zakon od 24.07.2007. N 221-FZ (sa izmjenama i dopunama od 28.02.2015.) "O državnom katastru nekretnina" regulira odnose koji nastaju u vezi s održavanjem državnog katastra nekretnina, provedbom državnog katastarskog upisa. poslovi s nekretninama i katastra.
Državni katastar nekretnina je sustavna zbirka podataka o nekretninama evidentiranim u skladu s ovim Saveznim zakonom, kao i podataka o prolasku državne granice Ruske Federacije, granicama između konstitutivnih entiteta Ruske Federacije, granice općina, granice naselja, o teritorijalnim zonama i zonama s posebnim uvjetima za korištenje teritorija, o područjima objekata kulturne baštine (povijesnih i kulturnih spomenika) naroda Ruske Federacije, druge informacije dane za ovim saveznim zakonom. Državni katastar nekretnina je savezni državni informativni izvor.
Državni katastarski upis nepokretnosti (u daljnjem tekstu: katastarski upis) priznaje se kao radnja ovlaštenog tijela na upisu podataka o nepokretnostima u državni katastar nepokretnosti kojima se potvrđuje postojanje takve nepokretnosti sa karakteristikama koje čine moguće je takvu nekretninu definirati kao individualno definiranu stvar (u daljnjem tekstu: jedinstvene karakteristike objekta nekretnine), odnosno potvrditi prestanak postojanja takve nekretnine, kao i druge podatke o nekretnini predviđene ovim Savezni zakon.
Katastarska djelatnost je obavljanje ovlaštene osobe (u daljnjem tekstu: katastarski inženjer) u vezi s nepokretnom imovinom u skladu sa zahtjevima utvrđenim ovim Saveznim zakonom, zbog čega je potrebna priprema dokumenata koji sadrže podatke o takvoj nepokretnosti. za provedbu katastarskog upisa (u daljnjem tekstu: katastarski rad).
U skladu s ovim Saveznim zakonom, vrši se katastarski upis zemljišnih čestica, zgrada, objekata, prostorija, građevina u tijeku (u daljnjem tekstu: nekretnine).
Pravna osnova za uređenje katastarskih odnosa je Ustav Ruske Federacije, Građanski zakonik Ruske Federacije, Zemljišni zakonik Ruske Federacije, Šumarski zakon Ruske Federacije, Zakon o vodama Ruske Federacije, Urbanistički kodeks Ruska Federacija, Stambeni kod Ruske Federacije, ovaj Savezni zakon, drugi savezni zakoni i drugi regulatorni pravni akti Ruske Federacije doneseni u skladu s njima.
Katastarski upis i vođenje državnog katastra nekretnina provode savezno tijelo izvršne vlasti i druge državne proračunske institucije. Svaki objekt nekretnine, podaci o kojem se upisuju u državni katastar nekretnina, ima nepromijenjeni državni registarski broj koji se ne ponavlja u vremenu i na teritoriju Ruske Federacije.
U državni katastar nekretnina upisuju se sljedeći podaci o jedinstvenim karakteristikama nekretnine:
· Vrsta objekta nekretnine (zemljišna parcela, zgrada, građevina, prostor, objekt izgradnje u tijeku);
· katastarski broj i datum upisa ovog katastarskog broja u državni katastar nekretnina;
· opis položaja granica objekta nekretnine u količini podataka utvrđenih postupkom za vođenje državnog katastra nekretnina, ako je objekt nekretnine zemljišna čestica;
· opis položaja objekta nekretnine na zemljišnoj čestici u količini podataka utvrđenih postupkom za vođenje državnog katastra nekretnina, ako je objekt nekretnine zgrada, građevina ili građevina u tijeku;
katastarski broj zgrade ili građevine u kojoj se prostorija nalazi, broj etaže na kojoj se ova prostorija nalazi (ako ima etaža), opis položaja ove prostorije unutar ove etaže, odnosno unutar zgrade ili građevina, odnosno pripadajući dio zgrade ili građevine, ako je objekt nekretnine prostor;
· Područje određeno uzimajući u obzir zahtjeve utvrđene u skladu s ovim Saveznim zakonom, ako je objekt nekretnine zemljišna parcela, zgrada ili prostor.
Državni katastar nekretnina sastoji se od sljedećih odjeljaka:
· Registar objekata nekretnina;
· Katastarski poslovi;
· Katastarske karte.
Pod složenim katastarskim radovima, u smislu ovog Saveznog zakona, smatraju se katastarski radovi koji se izvode istovremeno u odnosu na sve koji se nalaze na području jedne katastarske četvrti ili područja više susjednih katastarskih četvrti:
Zemljišne parcele, katastarski podaci o kojima ne odgovaraju zahtjevima utvrđenim na temelju ovog Saveznog zakona za opisivanje položaja granica zemljišnih čestica;
Zemljišne čestice koje zauzimaju zgrade ili građevine, trgovi, ulice, prilazi, nasipi, trgovi, bulevari, vodna tijela, plaže i drugi javni objekti, čije je formiranje predviđeno projektom premjera odobrenim u skladu sa propisima o urbanističkom planiranju aktivnosti;
· Zgrade, građevine, kao i građevine u tijeku, prava na kojima se upisuju u skladu s postupkom utvrđenim Saveznim zakonom "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcija s njima".
1.2.3 Ustav Ruske Federacije
Svi zakoni Ruske Federacije regulirani su Ustavom Ruske Federacije.
Ruska Federacija je demokratska federalna pravna država s republičkim oblikom vlasti (članak 1. Ustava Ruske Federacije).
Trenutno Ruska Federacija uključuje 83 sastavnih entiteta Federacije: 21 republiku; 46 regija; 4 autonomne regije; 2 grada saveznog značaja (Moskva, Sankt Peterburg); 1 autonomna regija; 9 rubova.
Sastavni dio federacije je subjekt s ograničenom poslovnom sposobnošću, koji ima neka obilježja državnosti, a dio je jedne savezne države.
Po pitanjima državnog, društveno-ekonomskog, kulturnog života i reguliranja djelatnosti društveno-političkih i drugih organizacija, zakonodavna tijela države (Ruske Federacije) i njezini subjekti razgraničavaju se prema nadležnostima za provedbu zakonodavne djelatnosti:
· Pitanja isključive nadležnosti Ruske Federacije (obrana i sigurnost, kazneno, sudsko pravo, itd.) - Članak 71. Ustava Ruske Federacije;
· Pitanja zajedničke jurisdikcije Ruske Federacije i njenih subjekata (razgraničenje državne imovine, upravljanje prirodom, opća pitanja obrazovanja, koordinacija zdravstvenih pitanja, itd.) - (članak 72. Ustava Ruske Federacije);
· Pitanja izvan jurisdikcije Ruske Federacije i zajedničke nadležnosti Ruske Federacije i njezinih subjekata (članak 73. Ustava Ruske Federacije).
Vrste saveznih zakonodavnih akata:
· Savezni ustavni zakoni;
· Savezni zakoni.
Federalna izvršna tijela i izvršna tijela konstitutivnih entiteta Ruske Federacije čine jedinstveni sustav izvršne vlasti u Ruskoj Federaciji (članak 77. Ustava Ruske Federacije).
Predsjednik Ruske Federacije je šef države, vrhovni zapovjednik Oružanih snaga Ruske Federacije, jamac Ustava Ruske Federacije, ljudskih i građanskih prava i sloboda (članci 80., 87. Ustava Ruske Federacije).
Predsjednik Ruske Federacije imenuje i razrješava opunomoćene predstavnike predsjednika Ruske Federacije (članak 83. Ustava Ruske Federacije), imenuje izbore u Državnu dumu (članak 84. Ustava Ruske Federacije), upravlja vanjska politika Ruske Federacije (članak 86. Ustava Ruske Federacije) itd.
Predsjednik Ruske Federacije izdaje ukaze i naredbe (članak 90. Ustava Ruske Federacije).
Savezna skupština - parlament Ruske Federacije, je predstavničko i zakonodavno tijelo u Ruskoj Federaciji. Sastoji se od dva doma: Državne dume i Vijeća Federacije. Vijeće Federacije je predstavničko tijelo svih konstitutivnih entiteta Ruske Federacije, a Državna duma izražava interese svih građana Ruske Federacije, bez obzira na njihovo mjesto stanovanja, kao i političkih stranaka koje imaju sveruski status ( Članak 95. Ustava Ruske Federacije).
Državna duma se bira na mandat od 5 godina i sastoji se od 450 zastupnika.
Vijeće Federacije uključuje dva predstavnika iz svakog sastavnog entiteta Ruske Federacije (članak 95. Ustava Ruske Federacije). Ovlaštenje člana Vijeća Federacije provodi se u skladu sa Federalnim zakonom br. 29-FZ od 3. prosinca 2012. "O postupku formiranja Vijeća Federacije Federalne skupštine Ruske Federacije".
Zakonodavna aktivnost je glavni smjer djelovanja Savezne skupštine, koji uključuje sljedeće faze: zakonodavnu inicijativu, raspravu o nacrtu zakona, usvajanje zakona od strane Državne dume.
Vlada Ruske Federacije je kolegijalno izvršno tijelo državne vlasti Ruske Federacije. Vladu Ruske Federacije čine predsjednik Vlade, njegovi zamjenici i savezni ministri.
Predsjednika Vlade Ruske Federacije imenuje predsjednik Ruske Federacije uz suglasnost Državne Dume (članci 110., 111. Ustava Ruske Federacije).
Novoimenovani predsjednik Vlade Ruske Federacije podnosi predsjedniku Ruske Federacije svoje prijedloge o ustroju saveznih tijela izvršne vlasti i kandidatima za mjesta njegovih zamjenika i saveznih ministara (članak 112. Ustava Ruske Federacije) .
Vlada Ruske Federacije usmjerava rad saveznih ministarstava i drugih saveznih tijela izvršne vlasti i kontrolira njihove aktivnosti.
Najvažnije ovlasti Vlade Ruske Federacije su:
· Provedba unutarnje i vanjske politike Ruske Federacije;
· Regulacija u društveno-ekonomskoj sferi;
· Osiguravanje jedinstva sustava izvršne vlasti u Ruskoj Federaciji, usmjeravanje i nadzor nad aktivnostima njezinih tijela;
· Formiranje saveznih ciljnih programa i osiguranje njihove provedbe;
· Provedba prava na zakonodavnu inicijativu (članak 114. Ustava Ruske Federacije).
Vlada Ruske Federacije, u granicama svoje nadležnosti, donosi odluke i naredbe, osigurava njihovu provedbu (članak 115. Ustava Ruske Federacije).
U skladu s člankom 2. Ustava Ruske Federacije, osoba, njezina prava i slobode su najviša vrijednost.
Na teritoriju Ruske Federacije postoje pojedinci s različitim pravnim statusom. To su državljani Rusije, državljani strane države, osobe koje nemaju ni rusko ni strano državljanstvo. Ustav Ruske Federacije uzima u obzir karakteristike svake od ovih kategorija pojedinaca. Međutim, ona polazi od činjenice da te razlike nisu glavne, država mora osigurati pristojne uvjete, ostvarenje najvažnijih životnih potreba pojedinca, poštovanje svake osobe kao pojedinca, te jamčiti zaštitu njegovog života, zdravlja. , čast i dostojanstvo.
Ustav Ruske Federacije propisuje da pravdu provodi samo sud. Sudska vlast se ostvaruje u ustavnom, građanskom, upravnom i kaznenom postupku (članak 118. Ustava Ruske Federacije).
Ustav Ruske Federacije utvrđuje glavne ovlasti Ustavnog suda Ruske Federacije, Vrhovnog suda Ruske Federacije, Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije (članci 125, 126, 127 Ustava Ruske Federacije) .
Tužiteljstvo Ruske Federacije predstavlja jedinstven centralizirani sustav s podređenošću podređenih tužitelja višim i Glavnom tužitelju Ruske Federacije.
Lokalna uprava igra važnu ulogu u društveno-ekonomskom razvoju zemlje. Stoga se priznanje lokalne samouprave kao institucije demokratskog društva odrazilo u Ustavu Ruske Federacije (članci 130. - 133. Ustava Ruske Federacije).
1.2.4 Federalni standard ocjenjivanja
U skladu s člankom 20. Federalnog zakona od 29. srpnja 1998. br. 135-FZ "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji", odobren je Federalni standard procjene "Određivanje katastarske vrijednosti (FSO br. 4)".
Prilikom utvrđivanja katastarske vrijednosti nekretnina, procjenitelj se mora rukovoditi dodatnim zahtjevima i (ili) postupcima za provođenje procjene utvrđenim ovim Federalnim standardom procjene u odnosu na zahtjeve i (ili) postupke utvrđene saveznim standardima procjene.
Pod katastarskom vrijednošću podrazumijeva se tržišna vrijednost nekretnine utvrđene u postupku državne katastarske procjene, utvrđena metodama masovne procjene, odnosno, ako je tržišnu vrijednost nemoguće utvrditi metodama masovne procjene, tržišnu vrijednost utvrđenu pojedinačno. za konkretnu nekretninu u skladu sa propisima o procjeniteljskoj djelatnosti.
Katastarska vrijednost utvrđuje se kako za objekte nekretnina na otvorenom tržištu, tako i za nekretnine čije je tržište ograničeno ili odsutno.
Prilikom utvrđivanja katastarske vrijednosti, objekti procjene su objekti nekretnina o kojima se podaci nalaze u državnom katastru nekretnina na dan procjene.
Za potrebe ovog Federalnog standarda vrednovanja pod masovnom procjenom nekretnina podrazumijeva se proces određivanja vrijednosti pri grupiranju objekata procjene sličnih karakteristika, unutar kojeg se koriste matematičke i druge metode modeliranja vrijednosti na temelju pristupa procjene.
Određivanje katastarske vrijednosti metodom masovne procjene uključuje sljedeće korake:
sklapanje ugovora o katastarskoj procjeni, uključujući i zadatak procjene s popisom nekretnina koje se procjenjuju; prikupljanje i analiza podataka o tržištu objekata procjene i opravdanost izbora vrste modela za procjenu katastarske vrijednosti; utvrđivanje cjenovnih čimbenika objekata procjene; prikupljanje informacija o vrijednostima cjenovnih čimbenika objekata procjene; grupiranje objekata ocjenjivanja; prikupljanje tržišnih informacija; izgradnja modela vrednovanja; analiza kvalitete modela ocjenjivanja; izračun katastarske vrijednosti; sastavljanje zapisnika o utvrđivanju katastarske vrijednosti objekata procjene.
Opći uvjeti za utvrđivanje katastarske vrijednosti:
· Katastarska vrijednost objekata procjene utvrđuje se na dan sastavljanja popisa objekata nekretnina za potrebe državne katastarske procjene.
· Izbor pristupa, metoda i modela za utvrđivanje katastarske vrijednosti provodi procjenitelj i mora biti obrazložen. Utvrđivanje katastarske vrijednosti objekata procjene provodi se pomoću računalnog modeliranja (modela) i (ili) bez njega.
Prilikom primjene metoda masovne procjene ne uzimaju se u obzir vrste prava i ograničenja (opterećenja) na objektima procjene, osim služnosti utvrđenih zakonom ili drugim regulatornim pravnim aktom Ruske Federacije, regulatornim pravnim aktom sastavni dio Ruske Federacije, regulatorni pravni akt tijela lokalne samouprave (u nedostatku, procjenitelj ima takve informacije).
Prikupljanje informacija o vrijednostima faktora cijena i tržišnih informacija:
· Za izgradnju modela procjene, procjenitelj prikuplja dovoljne i pouzdane tržišne informacije o nekretninama. Prilikom izrade modela procjene, procjenitelj koristi informacije o cijenama koje odgovaraju prevladavajućoj razini tržišnih cijena.
· U slučaju nedostatnih tržišnih informacija za izgradnju modela procjene, procjenjuje se tržišna vrijednost koja se utvrđuje pojedinačno za određenu nekretninu.
· Prikupljanje informacija o vrijednostima cjenovnih čimbenika koji određuju vrijednost predmeta procjene provodi procjenitelj.
· Prilikom utvrđivanja katastarske vrijednosti, procjenitelj koristi podatke iz fonda podataka državne katastarske procjene, kao i državnog katastra nekretnina, fonda podataka za dokumentaciju o gospodarenju, fondova podataka i baza podataka kojima raspolaže organizacijama. i institucije sastavnice Ruske Federacije i općina. Dopušteno je koristiti podatke iz drugih izvora koji sadrže podatke dokazne vrijednosti.
· Za neizgrađenu zemljišnu česticu bez utvrđene vrste dopuštene uporabe, donosi se ona vrsta dopuštene uporabe koja takvoj zemljišnoj čestici daje najveću tržišnu vrijednost, uzimajući u obzir teritorijalno i urbanističko zoniranje. Za izgrađenu zemljišnu česticu, u nedostatku utvrđene vrste dopuštene uporabe, pretpostavlja se vrsta dopuštene uporabe na temelju namjene objekata nekretnina (građevina, građevina) koji se nalaze unutar ove zemljišne čestice.
Grupiranje objekata ocjenjivanja
Prilikom utvrđivanja katastarske vrijednosti metodom masovne procjene, svi objekti procjene koji se nalaze u popisu za potrebe provođenja državne katastarske procjene dijele se u grupe objekata procjene na temelju analize podataka o tržištu objekata procjene, obrazloženja katastarske vrijednosti. model procjene, sastav cjenovnih čimbenika i informacije o vrijednostima cjenovnih čimbenika objekata procjene za svaku vrstu predmeta procjene koji se proučava. Skup cjenovnih čimbenika treba uključivati samo one čimbenike koji imaju značajan utjecaj na vrijednost procijenjenih predmeta i koji se mogu pouzdano utvrditi i objektivno izmjeriti.
Za provedbu grupiranja argumentira se izbor pokazatelja, vrijednosti ili raspona vrijednosti ovih pokazatelja za dodjeljivanje objekata ocjenjivanja odgovarajućim skupinama.
Objekti nekretnina čija je gradnja u tijeku ne mogu se svrstati u istu skupinu s objektima nekretnina čija je gradnja završena.
Za svaku skupinu objekata procjene, procjenitelj treba odabrati model procjene koji omogućuje, na temelju informacija o faktorima cijene, izračunavanje katastarske vrijednosti bilo kojeg objekta procjene uključenog u ovu grupu.
Izgradnja modela vrednovanja
Za izgradnju modela vrednovanja može se koristiti metodologija bilo kojeg od pristupa vrednovanju: troškovni, usporedni i profitabilni. Odabir pristupa ili opravdano odbijanje njegove uporabe provodi procjenitelj na temelju karakteristika vrste dopuštene uporabe ili namjene, kao i dostatnosti i pouzdanosti dostupnih tržišnih informacija.
Odabir modela vrednovanja sastoji se od sljedećih koraka:
izbor strukture modela vrednovanja (oblici komunikacije između katastarske vrijednosti i cjenovnih čimbenika);
odabir konačne vrste modela procjene, uključujući na temelju analize pouzdanosti korištenih informacija i točnosti modela procjene.
Ako postoje dovoljni i pouzdani podaci o cijenama transakcija i ponudama za kupoprodaju procijenjenih objekata, katastarska vrijednost procijenjenog objekta izračunava se uglavnom na temelju usporednog pristupa.
Postupak za izračun katastarske vrijednosti objekata procjene
Kod primjene metoda masovne procjene, katastarska vrijednost objekta procjene utvrđuje se zamjenom vrijednosti faktora cijene koji odgovaraju danom objektu procjene u model procjene koji je odabrao procjenitelj.
Ako je procjenitelj koristio više od jednog pristupa ocjenjivanju, potrebno je usuglasiti rezultate primjene pristupa kako bi se utvrdila konačna vrijednost vrijednosti predmeta procjene.
U slučaju značajnog odstupanja u rezultatima izračuna katastarske vrijednosti objekta procjene, dobivenim različitim pristupima, procjenitelj je dužan analizirati razloge za nastalu neusklađenost.
Metoda usklađivanja koju odabere procjenitelj, kao i sve što je izvršio procjenitelj u provedbi usklađivanja rezultata prosudbe, pretpostavke i korištene informacije moraju biti opravdani. Ako se koristi za dogovor o postupku vaganja, ocjenjivač bi trebao obrazložiti izbor korištenih utega.
Na temelju rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti objekata procjene sastavlja se zapisnik o utvrđivanju katastarske vrijednosti.
Zapisnik o utvrđivanju katastarske vrijednosti mora se sastaviti najkasnije u roku od sedam mjeseci od dana sklapanja ugovora o katastarskoj procjeni vrijednosti.
1.3 Metodološke osnove za utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišta u naseljima
U skladu s Naredbom Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 15. veljače 2007. N 39 (s izmjenama i dopunama od 11. siječnja 2011.) "O odobravanju metodoloških smjernica za državnu katastarsku procjenu zemljišta u naseljima", izrađen je obračun katastarske vrijednosti zemljišta.
Metodološke smjernice za državnu katastarsku procjenu zemljišta u naseljima izrađene su u skladu sa stavkom 11. Pravila za državnu katastarsku procjenu zemljišta, odobrenih uredbom Vlade Ruske Federacije.
1. Zemljišne čestice namijenjene za postavljanje višekatnih stambenih zgrada.
2. Zemljišta namijenjena za smještaj individualnih stambenih zgrada.
3. Zemljišne parcele namijenjene za postavljanje garaža i parkirališta.
4. Zemljišne parcele koje su dio vikendica, hortikulturnih i hortikulturnih udruga.
5. Zemljišne čestice namijenjene postavljanju objekata trgovine, ugostiteljstva i potrošačkih usluga.
6. Zemljišta namijenjena smještaju hotela.
7. Zemljišne čestice namijenjene za smještaj upravnih i poslovnih zgrada, objekata obrazovanja, znanosti, zdravstvene zaštite i socijalne zaštite, tjelesne kulture i sporta, kulture, umjetnosti, vjere.
8. Zemljišne čestice namijenjene za smještaj rekreacijskih i zdravstvenih objekata.
9. Zemljišne čestice namijenjene postavljanju industrijskih i upravnih zgrada, objekata, industrijskih, komunalnih, materijalno-tehničkih, opskrbe hranom, prodaje i nabave.
10. Zemljišne čestice namijenjene postavljanju elektrana, uslužnih objekata i objekata.
11. Zemljišne čestice namijenjene za smještaj luka, vode, željezničkih kolodvora, cestovnih postaja, zračnih luka, zračnih luka, zračnih terminala.
12. Zemljišne čestice koje zauzimaju vodna tijela u prometu.
13. Zemljišne čestice namijenjene za razradu mineralnih sirovina, postavljanje željeznica, autocesta, umjetno stvorenih unutarnjih plovnih putova, molova, molova, prava prolaska željeznica i autocesta, plovnih putova, cjevovoda, kabelskih, radiorelejnih i nadzemnih vodova i radiovodovi, nadzemni dalekovodi konstrukcijskih elemenata i građevina, objekti potrebni za rad, održavanje, izgradnju, rekonstrukciju, popravak, razvoj podzemnih i podzemnih zgrada, građevina, građevina, transportnih, energetskih i komunikacijskih uređaja; postavljanje zemaljskih građevina i satelitske komunikacijske infrastrukture, svemirskih objekata, vojnih objekata.
14. Zemljišne čestice koje zauzimaju posebno zaštićena područja i objekti, uključujući urbane šume, trgove, parkove, gradske vrtove.
15. Zemljišne čestice namijenjene poljoprivrednoj namjeni.
16. Zemljišne čestice ulica, avenija, trgova, autocesta, uličica, bulevara, isturenih postaja, prometnica, prilaza, slijepih ulica; zemljišne čestice rezervata; zemljišne čestice koje zauzimaju vodna tijela povučena iz prometa ili ograničena u prometu u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije; zemljišne čestice ispod prolaza akumulacija, kanala i kolektora, nasipa.
17. Zemljišne čestice namijenjene za smještaj upravnih zgrada, objekata obrazovanja, znanosti, zdravstvene zaštite i socijalne zaštite, tjelesne kulture i sporta, kulture, umjetnosti, vjere.
Katastarska vrijednost zemljišnih čestica u zemljištu naselja utvrđuje se od 1. siječnja godine rada na državnoj katastarskoj procjeni zemljišta u naseljima unutar granica sastavnog entiteta Ruske Federacije.
Utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišnih čestica u zemljištu naselja vrši se sljedećim redoslijedom:
1. Izrada Popisa zemljišnih čestica u zemljištu naselja.
2. Obračun katastarske vrijednosti zemljišnih čestica u zemljištu naselja.
Narudžbadefinicijekatastarskitrošakzemljišteparcelevsastavzemljištenaseljenibodova
· Izrada Popisa zemljišnih čestica u zemljištu naselja.
· Popis zemljišnih čestica kao dio zemljišta naselja formira teritorijalna uprava saveznog izvršnog tijela koje obavlja poslove pružanja usluga u području državnog katastarskog vrednovanja zemljišta za sastavni dio Ruske Federacije od siječnja 1 godine rada.
· Navedeni popis mora sadržavati podatke o svim zemljišnim česticama koje se nalaze na procijenjenom teritoriju; nedostatak računovodstvenih karakteristika za zemljišne čestice uključene u popis i prisutnost proturječnih podataka nisu dopušteni.
· Izračun katastarske vrijednosti zemljišnih čestica kao dijela vrsta dopuštenog korištenja zemljišta navedenih u podstavcima.
Izračun katastarske vrijednosti zemljišnih čestica kao dijela vrsta dopuštene uporabe zemljišta
Sastav faktora troškova utvrđuje se za svaku vrstu dopuštenog korištenja zemljišnih čestica u zemljištu naselja na temelju približnog popisa faktora troškova i analize informacija o tržištu nekretnina sastavnice Ruske Federacije.
Prikupljanje informacija može se provesti iz sljedećih izvora:
državni katastar zemljišta;
državni fond podataka dobivenih gospodarenjem zemljištem;
fondovi podataka i baze podataka na raspolaganju organizacijama i institucijama sastavnice Ruske Federacije i općina.
Osnova za izračun katastarske vrijednosti čestica su specifični pokazatelji katastarske vrijednosti zemljišta (u daljnjem tekstu UPKSZ).
UPKSZ - katastarska vrijednost 1 m 2 objekta Državne katastarske procjene zemljišta.
Za svaku grupu, CCPP je drugačiji.
Katastarska vrijednost zemljišta izračunava se po formuli:
KS = UPKSZ * S,
Visina poreza na zemljište utvrđuje se na temelju:
porezna osnovica - katastarska vrijednost zemljišta (utvrđena kao rezultat državne katastarske procjene zemljišta);
stope poreza na zemljište (utvrđene podzakonskim aktima predstavničkih tijela lokalne samouprave)
olakšice za porez na zemljište (utvrđene zakonodavstvom Ruske Federacije; regulatorni pravni akti predstavničkih tijela lokalne uprave).
U ovom radu porez na zemljište (ZN) obračunava se prema formuli (2) (bez pogodnosti):
ZN = KS * Porezna stopa
2. Praktični primjer utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišne čestice za porezne svrhe
2.1 Opće karakteristike objekta ocjenjivanja
U ovom nastavnom radu za izračun katastarske vrijednosti zemljišta koristi se zemljišna čestica namijenjena postavljanju kuća individualne stambene izgradnje.
Ova stranica se nalazi u gradu Biysk.
Adresa i lokacija objekta mogu se vidjeti na sljedećoj karti (ulica Tsesovskaya 64).
Karakteristike nekretnine prikazane su u javnoj katastarskoj karti koja je prikazana u nastavku.
Tehnički podaciobjekt:
Katastarskisoba22 : 65 : 016402 : 26
Privatna dvoetažna kuća
Prethodno uzeto u obzir |
||
Altajski teritorij, Biysk, ul. Tsesovskaya, 64 |
||
Prilagođeno područje: |
||
Katastarska vrijednost: |
475 124,32 RUB |
|
Vrsta vlasništva: |
Nema podataka |
|
Datum registracije: |
||
katastarski inženjer: |
Nema podataka |
|
Naselja (zemlja naselja) |
||
Dopuštena uporaba |
||
Po klasifikatoru (šifra): |
||
Po klasifikatoru (opis): |
Za stambene zgrade |
|
Prema dokumentu: |
Za rad stambene zgrade (zemljište ispod individualnih stambenih zgrada) |
2.2. Utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišne čestice
Određeno formulom:
KS = UPKSZ * S
Gdje je KS procijenjena zemljišna parcela, rubalja,
UPKSZ je specifičan pokazatelj katastarske vrijednosti zemljišta, rubalja / m 2, S je površina zemljišne čestice, m 2.
UPKSZ je preuzet iz rješenja Uprave Altajskog teritorija od 28. prosinca 2009. br. 546.
U ovom tečajnom radu UPKSZ je iznosio 145,25 rubalja / m 2
Površina zemljišta 904 m 2.
S = 904 m 2
KS = 145,25 * 904
KS = 131 306 rubalja.
Dakle, katastarska vrijednost je bila 131 306 trljati.
2.3 Obračun poreza na zemljište
Porezne stope utvrđuju se regulatornim pravnim aktima predstavničkih tijela općina (zakoni gradova federalnog značaja Moskva i Sankt Peterburg) i ne mogu prelaziti:
0,3% za zemljišne parcele:
· Razvrstano kao poljoprivredno zemljište ili zemljište unutar zona poljoprivredne namjene u naseljima i koje se koristi za poljoprivrednu proizvodnju;
Zauzeti stambenim fondom i objektima inženjerske infrastrukture stambeno-komunalnog kompleksa (osim udjela u pravu na zemljišnoj čestici koji se pripisuju objektu koji nije povezan sa stambenim fondom i objektima inženjerske infrastrukture stambeno-komunalnog kompleksa) ili stečeni (pod uvjetom) za stambenu izgradnju;
· Stečeno (omogućeno) za osobnu pomoćnu poljoprivredu, vrtlarstvo, uzgoj kamiona ili stočarstvo, kao i uzgoj na dačama;
· Ograničeno u prometu u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije, predviđeno za osiguranje obrambenih, sigurnosnih i carinskih potreba (članak 27. Zemljišnog zakona Ruske Federacije);
1,5% za ostale zemljišne čestice.
Dopušteno je uspostaviti diferencirane porezne stope ovisno o kategorijama zemljišta i (ili) dopuštenoj uporabi zemljišne čestice (članak 2. članka 394. Poreznog zakona Ruske Federacije).
Dakle, porezna stopa na zemljišnu česticu namijenjenu smještaju individualnih stambenih zgrada iznosi 0,3%
Porez na zemljište utvrđuje se po formuli:
ZN = KS * Porezna stopa
ZN = 131 306 * 0,3 / 100
ZN = 393,92 rubalja.
Tako je porez na zemljište iznosio 393,92 rublja.
Zaključak
U ovom kolegiju izračunali smo katastarsku vrijednost zemljišne čestice i porez na zemljište.
Objekt proračuna odabran je iz Javne katastarske karte.
Zemljište namjenjeno za smještaj individualnih stambenih zgrada.
Trošak zemljišta ukupne površine 904 m 2, ovisno o Specifičnom pokazatelju katastarske vrijednosti, iznosio je 131.306 rubalja. Gdje je Specifični pokazatelj preuzet iz Rezolucije Uprave Altajskog teritorija br. 546 od 28.12.09. i iznosio je 145,25 rubalja / m 2.
Izračunavanje vrijednosti zemljišta omogućilo nam je da odredimo porez na našu zemlju. Porez na zemljište, ovisno o poreznoj stopi od 0,3%, iznosio je 393,92 rubalja.
Dakle, možemo zaključiti da se katastarska vrijednost zemljišta izračunava na temelju specifičnog pokazatelja cijene zemljišta – obračunske vrijednosti po jedinici površine. Rezultati službene katastarske procjene zemljišnih čestica upisuju se i upisuju u Državni katastar zemljišta.
Bibliografija
1. Smjernice za državnu katastarsku procjenu zemljišta u naseljima [Elektronski izvor]: naredba Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 15.02.2007. br. 39. - Način pristupa: http://www.consultant.ru.
2. Kratki tečaj predavanja iz discipline "Zemljišno pravo Rusije" [Elektronski izvor] - Način pristupa: http://studme.org/.ru.
3. Petrov V.I. Procjena vrijednosti zemljišta: udžbenik. M .: KNOPUS, 2010 .-- 264str.
4. Federalni zakon "O djelatnosti procjene vrijednosti u Ruskoj Federaciji" od 29. srpnja 1998., br. 135-FZ
5. Naredba Ministarstva ekonomskog razvoja Rusije od 22. listopada 2010. br. 508. O odobrenju federalnog standarda procjene "Određivanje katastarske vrijednosti objekata nekretnina (FSO br. 4)"
6. Javna katastarska karta http: // karte. rosreestr.ru/PortalOnline/
7. Ustav Ruske Federacije
8. Savezni zakon od 24.07.2007. N 221 "O državnom katastru nekretnina"
9. Federalni standard vrednovanja "Utvrđivanje katastarske vrijednosti (FSO br. 4)"
Slični dokumenti
Karakteristike tržišta zemljišta. Točkasta procjena zemljišta naselja. Procjena stupnja utjecaja cjenovnih čimbenika zemljišta naselja. Izračun zbirnog rezultata za vrijednost zemljišta naselja. Utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišta.
seminarski rad, dodan 11.05.2012
Formiranje popisa zemljišnih čestica kao dijela zemljišta naselja za državnu katastarsku procjenu (GKOZ) na primjeru okruga Shuryshkarsky Yamal-Nenetskog autonomnog okruga. Načela metodologije GKOZ-a. Prirodni i ekonomske karakteristike objekt procjene.
seminarski rad, dodan 14.01.2013
Metodološki aspekti procjene zemljišta u naseljima. Praktična analiza provođenje katastarske procjene zemljišta naselja na području Moskovske regije, usklađivanje rezultata faktorske analize s rezultatima tržišne statistike.
seminarski rad, dodan 10.01.2012
Osnove katastarskog vrednovanja zemljišta u Ruskoj Federaciji na primjeru Jamalo-Nenetskog autonomnog okruga. Analiza regulacijskih dokumenata vezanih uz procjenu šumskih i vodnih dobara. Identifikacija problema koji nastaju u postupku vrednovanja zemljišta.
rad, dodan 08.10.2015
Klasifikacija šumskog zemljišta. Glavne metode za njihovu procjenu. Postupak državne katastarske procjene šumskog zemljišta na razini zona procjene i sastavnica Ruske Federacije. Glavni pokazatelji katastarske vrijednosti šumskog zemljišta.
seminarski rad, dodan 23.03.2010
Pojam javne katastarske karte, osnovni uvjeti i pravila za njeno korištenje. Popis i katastarski brojevi katastarskih okruga Ruske Federacije. Prosječna katastarska i tržišna vrijednost zemljišne čestice poljoprivrednog zemljišta.
test, dodano 24.11.2016
Pregled stanja državne katastarske procjene na saveznoj razini i na razini konstitutivnih entiteta Ruske Federacije. Procjena reljefa i konture zemljišta. Katastarska vrijednost poljoprivrednog zemljišta u regiji Kizlyar na primjeru SPK "Mirny".
rad, dodan 30.09.2011
Mehanizam funkcioniranja tržišta zemljišta u Ruskoj Federaciji, osobitosti formiranja cijena i tržišne vrijednosti zemljišnih parcela. Metodološki pristupi vrednovanju zemljišta. Sadržaj i zadaci i metodologija utvrđivanja katastarske vrijednosti poljoprivrednog zemljišta.
rad, dodan 03.02.2015
Popis dežurnog katastarskog kartona i dodjela brojeva. Obračun zemljišta upravne regije. Teorijska procjena tla. Pokazatelji i metode izvođenja radova na procjeni vrijednosti zemljišta. Državna katastarska procjena poljoprivrednog zemljišta.
seminarski rad, dodan 24.12.2010
Organizacija knjigovodstva zemljišta u korištenju zemljišta. Vođenje zemljišnokatastarske knjige regije. Obračun zemljišta u upravnoj regiji primjenom računalne tehnologije. Određivanje integralnih vrijednosti i katastarske vrijednosti jedinice površine objekta.
- Pukovnija smrti: muškarci radnici još uvijek umiru ponekad češće od žena Smrtnost u Rusiji iz godine u godinu
- Plodnost i obiteljska politika u Norveškoj: razmišljanja o trendovima i mogućim vezama Norveška Stanovništvo po godinama
- Kineska nova demografska politika Kineska nova demografska politika
- RBC studija: koliko Rusija zapravo troši na svoje građane