Imovina uzeti u obzir kao ulaganja u nekretninu. Ulaganja u nekretnine u MSFI i ruska praksa
MRS 40 standard "Investicijsko nekretnine" primjenjuje se u vezi s priznavanjem, procjenom i objavljivanjem informacija o nekretninama ulaganja, koji je namijenjen za dobit od iznajmljivanja ili kako bi se povećala vrijednost kapitala ili na oba razloga.
Što je nekretnina ulaganja?
Nekretnine ulaganja - nekretnina na raspolaganju vlasniku ili stanara u okviru Ugovora o financijskom najmu kako bi dobili isplate najma, prihod od povećanja kapitalne vrijednosti, ili oboje, ali ne za:
- koristiti u proizvodnji ili opskrbi robe ili usluga ili u administrativne svrhe;
- prodaja u tečaju zajednička aktivnost.
Investicijska nekretnina osmišljena je za dobivanje najamnine ili prihoda od povećanja kapitalne vrijednosti ili druge. Stoga, novčani tokovi koji generiraju nekretnine ulaganja općenito nisu povezani s preostalom imovinom kreditne institucije.
Prilikom razvrstavanja materijalnog objekta potrebno je odrediti svrhu njegove uporabe i vrsti prihoda od vlasnika iz korištenja ove imovine. Istina, postoje iznimke kada privremeno funkcionalno korištenje imovine ne dopušta da ga prepozna kao investicijski nekretnina objekt.
Primjer
Banka je odlučila kupiti zgradu za iznajmljivanje. Tijekom razdoblja registracije svih dokumenata i državna registracija Ugovor o kupnji nerezidentni prostori Potencijalni stanar nije uspio pronaći. U tom smislu, privremena zgrada koristi Banka u uredu. Na temelju funkcionalne uporabe, zgrada koju je banka dobila treba uzeti u obzir kao materijalni objekt u skladu s MSFI 16 "fiksnim osnovama". Nakon prolaska zgrade za iznajmljivanje ovog objekta financijska izvješća Može se prepoznati kao objekt ulaganja u nekretnine.
Koji se objekti mogu pripisati ulaganja nekretnina?
- Zemljište se održava za dugoročno primanje naknade od kapitalnih dobitaka, a ne za provedbu u kratkom roku tijekom normalnih aktivnosti.
- Zemlja, čija je daljnja upotreba trenutno nije definirana. Ako a kreditna organizacija Nisam donio odluku da li bi to koristio zemlju kao nekretninu koju posjeduje vlasnik, ili za provedbu u kratkom roku tijekom normalnih aktivnosti, vjeruje se da je ova zemlja namijenjena kapitalnim dobicima.
- Zgrada u vlasništvu kreditne institucije ili na raspolaganju kreditne institucije u okviru Sporazuma o financijskom zakupu i iznajmljenom na jednom ili više ugovora o poslovanju.
- Zgrada trenutno nije zauzela, ali je namijenjena za iznajmljivanje prema jednom ili više poslovnih ugovora o najmu.
Koji se objekti ne mogu pripisati investicijskim nekretninama?
- Nekretnine namijenjene prodaji tijekom redovnih aktivnosti ili u izgradnji ili razvoju radi prodaje, primjerice, nekretnine stečene isključivo za naknadnu provedbu u bliskoj budućnosti ili za razvoj i preprodaju.
- Nekretnine u fazi struktura ili razvoja u ime trećih osoba.
- Nekretnine koje posjeduju vlasnik zaposlenika organizacije, bez obzira na to plaćaju li najam na tržišne stope ili ne, kao i nekretninu koji zauzima vlasnik i namijenjen za umirovljenje.
- Nekretnine u izgradnji ili razvoju kako bi se dodatno koristile kao ulaganja nekretnina. Cilj nekretnina prenesenih na drugu organizaciju u okviru Sporazuma o financijskom zakupu.
- U nekim slučajevima dio objekta može se koristiti za dobivanje rasta najamnina ili kapitala, a drugi dio je za proizvodnju ili opskrbu roba ili usluga ili u administrativne svrhe. Ako se takvi dijelovi objekta mogu provesti neovisno jedan o drugima (ili neovisno jedni od drugih, dani su financijskom zakupu), kreditna institucija dovodi do njihovog odvojenog računovodstva, odnosno uzima u obzir navedene dijelove objekta zasebno. Ako se objekti objekta ne mogu provoditi odvojeno, objekt se smatra ulaganjem nekretnina samo ako je samo mali dio ovog objekta namijenjen za proizvodnju ili opskrbu roba ili usluga ili u administrativne svrhe.
Primjer
Banka o pravu vlasništva pripada zgradi. 25% područja zgrade zauzima dodatni ured Banke, drugi dio zgrade (75%) iznajmljuje Banka za najam na treće strane. U tom slučaju, ova zgrada u skladu s profesionalnom presudom specijalističke kreditne institucije trebala bi se priznati kao objekt ulaganja nekretnina, od udjela područja koje koristi kreditna institucija u njenom vlastite aktivnosti, beznačajni. U slučaju, ako je udio područja zgrade i stanari usporediv ili jednak, zgrada se uzima u obzir kao predmet dugotrajne imovine, nekretnine ulaganja ne priznaju se u tom slučaju.
Određivanje sukladnosti objekta investicijskog statusa nekretnina zahtijeva profesionalnu prosudbu. Kreditna institucija samostalno razvija kriterije za dosljedno korištenje takve profesionalne prosudbe. U skladu sa zahtjevima međunarodnih standarda za objavljivanje informacija, kreditna organizacija je dužna otkriti takve kriterije u slučajevima kada se predviđa klasifikacija objekta.
Ponekad kreditna institucija posjeduje nekretnine koja iznajmljuje i zauzima roditeljsku organizaciju ili drugu podružnicu. Takva nekretnina ne može se klasificirati u financijske izvještaje kao ulaganja, jer je iz položaja grupe, vlasnik. Međutim, sa stajališta organizacije koja posjeduje ovu nekretninu, to je ulaganje, stoga, u svojim financijskim izvješćima, stanodavac odražava određenu nekretninu kao dio nekretnina ulaganja.
Primjer
Banka je uključena u veliko gospodarstvo. Jedna od zgrada obavljala je banka za iznajmljivanje svoje matične tvrtke. U financijskim izvještajima Banke, ova zgrada se odražava kao predmet ulaganja nekretnina u konsolidiranim financijskim izvještajima. građevinsko gospodarstvo Ova zgrada će se uzeti u obzir kao predmet dugotrajne imovine.
Najzanimljivija stvar je da se operativni zakup kreditne institucije može prepoznati kao objekt ulaganja nekretnina. U praksi se često nalazi takva situacija. Na primjer, u skladu s Ugovorom o najmu, Banka ima pravo rješavati prostorije za iznajmljivanje u subarent trećim osobama. Dakle, prostorije u Financijskom izvješću MSFI-a naknadno predani Banci će biti priznati kao objekte ulaganja u nekretnine.
U kojim slučajevima, nekretnine ulaganja mogu se prepoznati kao imovina?
Nekretnine ulaganja dopušteno je prepoznati kao sredstvo samo u slučaju kada:
- postoji mogućnost priljeva organizacije budućnosti ekonomske koristis ovim nekretninama ulaganja;
- trošak ove nekretnine ulaganja može biti pouzdana procjena.
U skladu s ovim načelom, kreditna institucija procjenjuje sve svoje troškove ulaganja u nekretnine u vrijeme njihovog nastalih. Ti troškovi uključuju i one koji su u početku nastali u vezi s stjecanjem nekretnina ulaganja i onih koji su bili nevjerojatni u vezi s njezinim povećanjem, djelomičnom zamjenom ili uslugom.
Prema načelu priznavanja, kreditna organizacija ne priznaje u knjigovodstvenoj vrijednosti predmeta ulaganja nekretnina troškove svakodnevnog održavanja takvih nekretnina. Umjesto toga, takvi se troškovi priznaju u računu dobiti i gubitka kako pate. Informacijske troškove usluga sastoje se uglavnom od troškova rada i potrošnih materijala, a mogu uključivati \u200b\u200bi trošak dijelova nabave sastavnih dijelova. Takvi troškovi se priznaju kao troškovi popravka objekta nekretnina i odražavaju se u računu dobiti i gubitka kako se javljaju.
Prema tome, specijalist treba razlikovati troškove povezane s predmetom ulaganja nekretnina. Neki troškovi, recimo, plaćanje konzultantskih usluga prilikom stjecanja nekretnina će se klasificirati kao "izravni" transakcijske troškove i uzeti u obzir u troškovima ulaganja nekretnina, a troškovi povezani s održavanjem imovine u ispravnom stanju bit će smatraju troškovima sadržaja imovine i prepoznaju se u računu dobiti i gubitka.
Neki dijelovi sredstava mogu biti uključeni u vrijednost objekta ulaganja nekretnina kao rezultat njihove zamjene. Na primjer, u zgradi se može zamijeniti unutarnjim zidovima. Treba napomenuti da će se razlika između troškova novog i starog strukturnog dijela smatrati dijelom vrijednosti nekretnina ulaganja.
Na kojoj vrijednosti je početna procjena nekretnina ulaganja?
Početna procjena nekretnina ulaganja trebala bi se provoditi po trošku. U početnoj procjeni potrebno je uključiti troškove transakcije.
Trošak stečene nekretnine ulaganja uključuje kupovnu cijenu i sve izravne troškove. Izravni troškovi uključuju, na primjer, troškove profesionalnih pravnih usluga, poreza i drugih troškova transakcije.
Trošak nekretnina ulaganja ne povećava se zbog sljedećih uvjeta:
- troškovi pokretanja (osim kada su potrebni za donošenje imovine državi pogodnom za njegovu uporabu u skladu s namjerama priručnika);
- operativni gubitak za pristup planiranoj razini isporuke prostora za najam;
- prekomjerni troškovi sirovina, rada ili drugih resursa koji su pretrpjeli tijekom izgradnje ili razvoja nekretnina.
Primjer
Banka je stekla zgradu po tržišnoj cijeni, što je 15 milijuna rubalja. Da biste donijeli zgradu u ispravan uvjet, banka je proizvela rekonstrukciju vrijednu 4 milijuna rubalja. Dakle, fer vrijednost zgrade će biti jednaka 19 milijuna rubalja. Imajte na umu da se fer vrijednost zgrade povećava tek nakon što se zapravo proizvode troškovi obnove.
Ako je prodavatelj opremljen plaćanjem rate za objekt ulaganja nekretnina, tada se trošak priznaje kao računovodstvo kupca po cijeni koja ne uključuje postotak rata. Razlika između ukupne isplate i dogovorene cijene priznaje se tijekom razdoblja plaćanja rate kao rashodi za plaćanje kamata.
Početni trošak prava na nekretnine koje se prenose u okviru Sporazuma o zakupu i klasificirani kao ulaganja nekretnina podliježe priznavanju manjem iznosu od dvije vrijednosti: fer vrijednost objekta nekretnina i diskontiranog troška minimalnih isplata najma. Količina jednaka utvrđenoj procjeni objekta podliježe priznavanju kao obveza.
Jedan ili više nekretnina ulaganja može se steći u zamjenu za nemonetarnu imovinu ili imovinu ili na kombinaciji monetarne i nemonetarne imovine. Trošak takve investicije nekretnina se procjenjuje po fer vrijednosti, osim kada:
- razmjena operacije nema komercijalni sadržaj;
- fer vrijednost i primljena, a prenesena imovina nije podložna pouzdanoj procjeni. Stečena imovina procjenjuje se da, čak i ako organizacija ne može odmah zaustaviti priznavanje prenesene imovine. Ako se stečena imovina ne ocijeni po fer vrijednosti, njezin je trošak određen na knjigovodstvenoj vrijednosti prenesene imovine.
Kako procijeniti objekt ulaganja u nekretnine nakon prepoznavanja?
Metoda računovodstva mora biti određena od strane kreditne organizacije neovisno i sadržana u računovodstvene politike.
Kreditna institucija trebala bi odabrati kao svoju računovodstvenu politiku ili model računovodstva po fer vrijednosti ili model računovodstva troškova i dužan je primijeniti takve politike svim svojim nekretninama ulaganja.
Fer vrijednost je iznos na koji se imovina može zamijeniti prilikom izrade transakcije između dobro svjesnosti, koji žele dogovoriti i samostalno samostalno dogovoriti.
Definicija fer vrijednosti podrazumijeva istovremeni prijenos objekta imovine prilikom prodaje i plaćanja od strane kupca. Kada pravo na nekretnine, koje ima stanar u okviru Ugovora o radnom mjestu, klasificira se kao ulaganja nekretnina, treba primijeniti računovodstveni model. Dobit ili gubitak od promjene fer vrijednosti nekretnina ulaganja mora se pripisati dobit ili gubitku za razdoblje u kojem su nastali. Ovaj obračunski postupak temeljno se razlikuje od alternativnog postupka za uzimanje u obzir dugotrajnu imovinu na revaloriziranoj vrijednosti (MSFI 16): u okviru MSFI 16 takve razlike su na početku kapitalnih računa revalorizacije stalnih sredstava, zaobilazeći račun dobiti i gubitka.
Primjer
Knjigovodstvena vrijednost zgrade je 10 milijuna rubalja. Kao rezultat revalorizacije zgrade, koji je objekt ulaganja u nekretnine, trošak zgrade povećao se za 6 milijuna rubalja. U financijskim izvještajima, ova se operacija treba odražavati na sljedeći način:
Dt "Ulaganja u nekretnine"
KT. "Drugi poslovni prihod"- 6 milijuna rubalja.
Fer vrijednost nije procijenjena cijena, Zyasyvnyy ili podcijenjena kao rezultat posebnih uvjeta ili okolnosti, kao što su atipični sheme financiranja, prodajne operacije s obrnutim zakupom, povlaštenim uvjetima naknade ili popuste koje je osigurala svaka stranka povezana s prodajnom transakcijom. Tržišnu cijenu definirana načelom "na najvišoj cijeni, u razumnom roku", ne bi trebalo uzeti u obzir stanje određenog vlasnika, što bi moglo smanjiti cijenu transakcije (na primjer, zbog hitne potrebe za gotovinom) ili zbog zakonskih i poreznih ograničenja nametnuti vlasniku). Naprotiv, izračunava se za prodavatelja koji je zainteresiran za maksimalnu cijenu, a ne u najkraćem vremenu transakcije.
Fer vrijednost objekta nekretnina ulaganja određuje se bez uzimanja u obzir troškove koji proizlaze iz njega.
Fer vrijednost ulaganja nekretnina treba odražavati tržišni uvjeti na datum izvještavanja, Budući da tržišni uvjeti mogu varirati, iznos predstavljen kao fer vrijednost može biti netočna ili netočna prilikom ocjenjivanja drugog datuma. Osim toga, definicija fer vrijednosti uključuje razmjenu imovine i izvršenje ugovora o prodaji u isto vrijeme bez ikakve promjene cijene, što se može dogoditi u procesu transakcije između dobro informiranog, koji žele napraviti takav Transakcije, neovisne međusobno od strane stranaka u slučaju kada se imovina imovine i izvršenje ugovora javljaju u različito vrijeme.
Najbolja potvrda fer vrijednosti je trenutne cijene na aktivnom tržištu za slične nekretnine, koje se nalazi na istom teritoriju, je u istom stanju, a primjenjuju se slični uvjeti najma i drugi ugovori. Zadatak organizacije je identificirati sve razlike u prirodi, mjestu i stanju ove imovine, kao iu uvjetima koji se odnose na njegove ugovore o najmu i drugim ugovorima.
U nedostatku valjanih cijena na aktivnom tržištu, kreditna institucija uzima u obzir podatke iz različitih izvora, kao što su:
- trenutne cijene na aktivnom tržištu drugih vrsta nekretnina, u drugoj državi ili na drugom teritoriju (ili nekretnine na koji drugi uvjeti ugovora o najmu ili drugim sporazumima podliježu), prilagođeni tim razlikama;
- najbliže cijene u vremenu na manje aktivnim tržištima prilagođene bilo kakvim promjenama ekonomski uvjeti Nakon datuma sklapanja transakcija po tim cijenama;
- nepovezane prognoze novčani tokovi Na temelju pouzdanih procjena budućih novčanih tokova, koji se temelje na uvjetima postojećih sporazuma o najmu i drugim ugovorima, kao i (kada je to moguće) podataka iz vanjskih izvora, kao što su postojeće tarife za iznajmljivanje za slične nekretnine na istom teritoriju. U isto vrijeme koriste se koeficijenti diskontiranja koji odražavaju procijenjeni stupanj nesigurnosti o veličini i rokovima novčanih tokova.
U nekim slučajevima, različiti izvori informacija mogu odrediti različite procjene fer vrijednosti ulaganja nekretnina. Kreditna institucija samostalno određuje uzroke tih odstupanja za dobivanje najpouzdanije vrednovanje fer vrijednosti.
U isto vrijeme, MSFI 40 ne inzistira na privlačenju neovisnog procjenitelja za određivanje fer vrijednosti. Potiče se, ali ne zahtijeva od kreditne institucije za određivanje fer vrijednosti ulaganja nekretnina na temelju procjene neovisnog procjenitelja s priznatim i relevantnim stručnim kvalifikacijama, kao i nedavnim iskustvima u procjeni ulaganja u nekretnine Slična kategorija i nalazi se na istom teritoriju.
Mi skrećemo pozornost na činjenicu da je pod "priznatim i relevantnim i relevantnim stručnim kvalifikacijama" znači kvalifikacije međunarodno priznatih tvrtki za procjenu, čiji je ugled potvrđen dugi niz godina uspješnog rada na tržištu.
Prilikom određivanja fer vrijednosti nekretnina ulaganja, kreditna organizacija ne uzima u obzir naknadu ili obveze priznate kao pojedina imovina ili obveze.
Primjer
Oprema, kao što su dizala i sustavi klimatizacije, često čine sastavni dio zgrade, tako da je obično uključen u fer vrijednost ulaganja nekretnina i ne odražava se odvojeno kao dio dugotrajne imovine.
Ako je namješten ured iznajmljen, fer vrijednost Ureda je obično uključena, u pravilu je uključena fer vrijednost namještaja, budući da se iznajmljuje iznajmljivanje za namješteni ured. Kada je cijena namještaja uključen u pravedna vrijednost nekretnina ulaganja, organizacija ne prepoznaje namještaj kao zasebnu imovinu.
U fer vrijednosti ulaganja nekretnina, niti predstojeći kapitalni troškovi nekretnina ne odražavaju se kako bi se ažurirali ili poboljšali ili buduće ekonomske koristi od takvih troškova.
Postoji pretpostavka da kreditna institucija može pouzdano ocijeniti fer vrijednost ulaganja nekretnina na stalnu osnovu. Iznimke su slučajevi kada u vrijeme stjecanja objekta ulaganja nekretnina postaje očito da kreditna organizacija neće moći pouzdano odrediti fer vrijednost ulaganja nekretnina. To se događa samo u slučajevima kada se usporedive tržišne transakcije ne rijetko provode, a ne postoje alternativne procjene fer vrijednosti. U takvim slučajevima, kreditna institucija trebala bi ocijeniti ovu investicijsku nekretninu koristeći računovodstveni model troškova u skladu s MSFI 16 "fiksnim alatima", dok je odabrana metoda računovodstva dužna primijeniti imovinu tijekom cijelog života, čak i kada cijena može biti sigurna definirano. Postupak procjene određene imovine odabran je kada je prvo priznanje i ne može se promijeniti. Slično tome, ako se imovina u početku uzima u obzir po fer vrijednosti, a nakon toga njegova definicija postaje nemoguća, kreditna institucija nastavlja primjenjivati \u200b\u200bmetodu po fer vrijednosti.
U slučajevima kada je kreditna organizacija prisiljena procijeniti predmet ulaganja nekretnina po trošku, nastavlja odražavati sve ostale objekte ulaganja nekretnina po fer vrijednosti. Unatoč činjenici da je kreditna institucija može koristiti računovodstveni model troškova u odnosu na jedan objekt ulaganja nekretnina, računovodstvo za sve ostale objekte nekretnina trebaju se izvršiti pomoću fer vrijednosti računovodstvenog modela.
Primjer
Vlasništvo nad kreditnom organizacijom je zgrada ocijenjena kako bi se sastavljaju financijska izvješća MSFI-ja kao predmet ulaganja u nekretnine. Računovodstvo ulaganja u nekretnine provodi se po fer vrijednosti. Banka je odlučila steći novu zgradu kako bi se naknadno zakup. Zgrada je kupila zgradu je u Regije Saratov, U vrijeme stjecanja aktivnog tržišta nekretnina kako bi se odredila tržišna cijena zgrade - br. Kao rezultat toga, Banka je odlučila odražavati novi objekt ulaganja u nekretnine po trošku. U isto vrijeme, računovodstvo drugog objekta investicijske imovine ostaje isto.
Ako je kreditna institucija prethodno odrazila predmet ulaganja nekretnina po fer vrijednosti, mora nastaviti tako što će odražavati taj objekt po fer vrijednosti do raspolaganja, čak i unatoč smanjenju broja usporedivih tržišnih transakcija i dostupnih informacija o tržišnim cijenama.
Nakon početnog priznavanja kreditne institucije, koji je izabrao računovodstveni model troškova trebalo bi ocijeniti sve svoje investicijske nekretnine u skladu sa zahtjevima međunarodnog standarda MSFI 16 na ovaj model, odnosno po trošku manje od bilo koje akumulirane amortizacije i bilo koji akumulirani gubici od umanjenja vrijednosti.
Je li moguće reklasificirati objekt u kategoriji nekretnina ulaganja?
Reklasifikacija objekta u kategoriji nekretnina ulaganja ili iznimka iz ove kategorije dopuštena je samo kada promjena u njegovoj uporabi, naime:
- vlasnik počinje zauzimati nekretnine - objekt se preračunava iz kategorije nekretnina ulaganja u kategoriju nekretnina vlasnika;
- razvoj počinje u cilju provedbe - objekt se reklasificira u nekretnine ulaganja u kategoriju zaliha;
- razdoblje završava tijekom kojeg vlasnik zauzima nekretnine - objekt je reklasificiran iz nekretnine koju je držao vlasnik u kategoriji nekretnina ulaganja;
- predmet se prenosi na treću osobu u okviru ugovora o operativnom najmu - objekt prevodi iz rezervi na nekretnine ulaganja;
- stupanj struktura ili razvoja nekretnina je završen - objekt se prevodi iz objekta u fazi izgradnje ili razvoja u kategoriju nekretnina ulaganja.
U skladu s MSFI 40 kreditne organizacije, dopušteno je reklasificirati objekt od nekretnina ulaganja u kategoriju dionica samo kada se promijeni način korištenja, o čemu svjedoči početak razvoja objekta radi provedbe to. Ako kreditna institucija odluči o provedbi objekta nekretnina ulaganja bez njezina razvoja, ona nastavlja odražavati ovaj objekt kao dio ulaganja nekretnina prestanak njegovog priznavanja (otpis od ravnoteže) i ne odražava ga u dionice. Slično tome, ako kreditna institucija počne rekonstruirati postojeće investicijske nekretnine za daljnje korištenje kao investicijska nekretnina, ova nekretnina zadržava status ulaganja i tijekom faze novog razvoja nije reklasificiran u nekretnine koji zauzima vlasnik.
Prilikom reklasiranja objekta ulaganja nekretnina, odražava se po fer vrijednosti, u kategoriji nekretnina koje posjeduje vlasnik, ili u kategoriji zaliha, za troškove ovog objekta za naknadno računovodstvo treba donijeti fer vrijednost od datum datuma korištenja metode korištenja.
Prije svega kada nekretnina vlasnika uđe u kategoriju nekretnina ulaganja, odražava se po fer vrijednosti, kreditna organizacija deprecira tu imovinu i priznaje bilo kakve štete od umanjenja vrijednosti. Banka uzima u obzir svaku razliku između tog datuma vrijednost ravnoteže Objekt nekretnina i njezina fer vrijednost, kao i revalorizacija u skladu s međunarodnim standardom MSFI 16.
Dakle, svako smanjenje knjigovodstvene vrijednosti objekta nekretnina odnosi se na dobit ili gubitak. Količina smanjenja u povećanju troškova ovog objekta iz revalorizacije otpisuje se na štetu povećanja vrijednosti nekretnina iz revalorizacije.
Svako povećanje knjigovodstvene vrijednosti nekretnina uzima se u obzir na sljedeći način:
- ako povećanje vraća ranije mjesto umanjenja vrijednosti ove imovine, to povećanje odnosi se na dobit ili gubitak. Količina povećanja dodijeljene dobiti ili gubitka za razdoblje ne smije prelaziti iznos koji je potreban za vraćanje knjigovodstvene vrijednosti na vrijednost, koja bi se definirala (manje amortizacija) ako gubitak od umanjenja vrijednosti nije priznato;
- ostatak iznosa povećane knjigovodstvene vrijednosti zaslužan je izravno na račun kapitalnog računovodstva kao povećanje vrijednosti nekretnina iz revalorizacije. S naknadnim raspolaganjem objekta nekretnina ulaganja uključen u kapital, povećanje vrijednosti objekta iz revalorizacije može se prenijeti na račun zadržane dobiti. Prijenos rasta vrijednosti od revalorizacije na račun zadržane dobiti ne utječe ili gubitak.
Kako bi reklasificirali objekt iz kategorije dionica u kategoriji nekretnina ulaganja, koji će se odraziti po fer vrijednosti, svaka razlika između fer vrijednosti objekta od navedenog datuma i prethodne vrijednosti knjigovodstvene vrijednosti mora se izvršiti ili gubitak.
Računovodstveni postupak prilikom reklasiranja objekta iz kategorije dionica u kategoriju nekretnina ulaganja, koji će se odraziti po fer vrijednosti, odgovara nalogu računovodstva rezervi.
U kojim slučajevima je prestanak prepoznavanja objekta ulaganja nekretnina?
Priznavanje objekta ulaganja nekretnina podliježe raskidu (to jest, objekt je podložan otpisu od ravnoteže) prilikom umirovljenja ili konačnog zaključka iz eksploatacije, kada više ne bi trebalo dobiti ekonomske koristi povezane s njom. Zbrinjavanje objekta nekretnina ulaganja može se provesti kroz prodaju ili prijenos na financijsku zakup.
Dobit ili gubici koji proizlaze iz eliminacije ili odlaganja objekta nekretnina ulaganja trebaju se definirati kao razlika između neto primitaka od odlaganja i vrijednosti bilance imovine i podliježu priznavanju dobiti ili gubitka u razdoblju u kojem je takav dolazi do uklanjanja ili odlaganja.
Nadoknada po raspolaganju investicijskog objekta nekretnina u početku je pogođen fer vrijednosti. U slučaju odgode plaćanja za nekretnine ulaganja, dobivena naknada se u početku odražava po cijeni objekta u ekvivalentu novac, Razlika između nominalnog iznosa naknade i ekvivalenta cijena u monetarnom smislu priznaje se kao postotak u skladu s međunarodnim standardom MSFI-a 18, koristeći metodu učinkovita oklada posto.
Naknada koju pružaju treće osobe zbog umanjenja vrijednosti, gubitka ili prijenosa nekretnina ulaganja podliježe priznavanju u dobiti ili gubitku kada se imenuje na primanje. Umanjenje vrijednosti ili gubitak investicijskih nekretnina objekata, relevantni uvjeti za naknadu ili isplatu naknade od strane trećih osoba, kao i svaka naknadna stjecanja ili struktura zamjenske imovine su pojedinačni ekonomski događaji i trebali bi se uzeti u obzir zasebno.
MSFI 40 propisuje osnovne zahtjeve za objavljivanje informacija o ulaganjima u nekretnine u međunarodno izvješćivanje, Prema standardu, kreditna organizacija mora otkriti:
- koja je metoda računovodstva koristi - po fer vrijednosti ili pri stvarnoj vrijednosti;
- ako koristi računovodstvenu metodu po fer vrijednosti, klasificira se i je li potreban imovinski interes povezan s operativnim zakupom, kao ulaganja u nekretnine, a ako je tako, pod kojim uvjetima;
- ako je klasifikacija teška, što kriteriji koriste tvrtku za razlikovanje ulaganja i sredstva koja se koriste za vlastite potrebe, kao i ulaganja i sredstva namijenjene prodaji tijekom normalnih aktivnosti;
- metode i pretpostavke koje se primjenjuju na definiranje fer vrijednosti, uključujući informacije o tome je li fer vrijednost određena na temelju potvrđenih tržišnih informacija ili uzimajući u obzir druge čimbenike utvrđene prirodom imovine ili nepostojanja usporedivih tržišnih informacija;
- je li fer vrijednost investicijske imovine određena kao rezultat procjene neovisnog procjenitelja s odgovarajućom profesionalnom klasifikacijom i svježim iskustvom u procjeni ulaganja u nekretnine. Ako se ta procjena nije provedena, ta činjenica je također objavljena;
- iznosi priznati u računu dobiti i gubitka.
Sp Tkenker
CJSC "AKG RBS", zamjenik ravnatelja Odjela za revizijske usluge
o financijskim institucijama
E.S. Kazakevič
CJSC "AKG" RBS "", viši revizor Odjela za reviziju kreditnih institucija
Odjel za usluge revizije
Moderni ruski računovodstvo i izvješćivanje povećava ulogu međunarodnih standarda financijskog izvješćivanja (MSFI). Strategija za konvergenciju ruskih standarda računovodstvo (RAS) s MSFI-jem provodi vlada Ruska Federacija Već već dugi niz godina.
Unatoč strategiji približavanja s MSFI-jevima, načela navedena u ruskim računovodstvenim standardima ne mogu se nazvati u potpunosti relevantne MSFI-i, a trenutno postoji značajan broj razlika u definicijama i pristupima procjene i razmišljanja o izvještavanju o financijskom (računovodstvu).
Ovdje ćemo usporediti osnovne zahtjeve za reflektirajući i izvješćivanje o poslovanju s ulaganjem u nekretnine u skladu s MSFI i RAS-om i mogućim prilagodbama koje se mogu zahtijevati prilikom transformacije izvješćivanja o ulaganju u nekretnine Društva.
Određivanje nekretnina ulaganja
Ulaganja u nekretnine - ovo je nekretninakoji je u vlasništvu organizacije (kao vlasnik ili stanar u okviru Sporazuma o financijskom zakupu) kako bi se zakupilo ili povećala vrijednost, a ne u svrhu korištenja proizvodnih i administrativnih svrha, kao i za prodaju.
MSFI (MRS) 40 "Investicijsko vlasništvo" posvećeno je pitanjima ulaganja u nekretnine. Ulaganja u nekretnine je nekretnina koja mora biti u skladu sa svim sljedećim kriterijima:
1) vrste nekretnina: zemljište ili zgrada; bilo dijela zgrade; ili oboje; 2) nekretnina je u posjedu: vlasnik; ili stanar u okviru Sporazuma o financijskom zakupu (ugovor o najmu); 3) vlasništvo nekretnina: primanja najma; ili povećanje vrijednosti kapitala; ili oboje; 4) Ciljevi vlasništva nisu: koristiti u proizvodnji ili opskrbi robe, usluga, u administrativne svrhe; Tijekom uobičajenog ekonomska aktivnost.
U MRS 40. Prikazani su primjeri investicijskih nekretnina objekata:
- zemljište u posjedu, da se dobije koristi od povećanja svoje vrijednosti, ali ne i za prodaju u kratkom roku;
- Zemlja, čija je daljnja uporaba trenutno nije određena;
- zgrada u posjedu poduzeća (vlasnik ili stanar u okviru Sporazuma o zakupu) i pod uvjetom operativnom najmu (ali ne i financijski zakupa) u cjelini ili u dijelovima;
- zgrada koja trenutno nije angažirana, ali je dizajnirana za iznajmljivanje u cijelosti ili dijelovima, a ne za prodaju;
- nekretnine u izgradnji ili razvoju (ali ne u ime trećih osoba), kako bi se dodatno koristile kao ulaganja nekretnina, a ne za prodaju;
- Nekretnine koje stanar posjeduje u okviru Ugovora o zakupu može se klasificirati i odraziti na računovodstvo kao i nekretnina samo pod uvjetom da takve nekretnine u svemu što ostane odgovara definiciji ulaganja u nekretnine.
Analog MSFI 40 "Investicijski nekretnine" u ruskom zakonodavstvu još nije. Najbliži računovodstveni objekt ruska praksa su profitabilna ulaganja B. materijalne vrijednosti
, iznosio je račun 03 "profitabilna ulaganja u materijalne vrijednosti."
U skladu s planom računovodstvenog računa ulaganja u prihode u materijalne vrijednosti Postoje ulaganja u dijelu imovine, zgrada, prostorija, opreme i drugih vrijednosti koje imaju materijalni oblik koju pruža organizacija za privremenu uporabu (privremeno posjedovanje i korištenje) kako bi dobili prihod. Prema tome, postoji odstupanje između koncepata ulaganja nekretnina (MSFI 40) i ulaganja u prihodima u materijalne vrijednosti (vidi sl. 1).
Sl. 1 Omjer ulaganja nekretnina (MSFI 40) i ulaganja u prihode u materijalne vrijednosti (račun 03 plana računa)
Područje A. - To su objekti ulaganja nekretnina u skladu s MSFI 40, ali ne i ne profitabilnim ulaganjima u materijalne vrijednosti u skladu s rusko zakonodavstvo: Nekretnine (zemlja ili zgrada, ili dio zgrade, ili oboje), koji je na raspolaganju (vlasnik ili stanar u okviru financijskog ugovora o najmu) primanje prihoda od rasta kapitalne vrijednosti, Takvi se objekti uzimaju u obzir na ruskom zakonodavstvu na računu 01 "fiksne imovine".
B. Regija - To su objekti koji su i investicijske nekretnine u skladu s MSFI 40 i ulaganja u dohotku u materijalne vrijednosti na ruskom računovodstvu: zemlja i zgradeOrganizacija mora primati isplate najma, tj. U operativnom najmu. Ovi objekti nekretnina na ruskom zakonodavstvu odražavaju se na računu 03 "zahtjev ulaganja u materijalne vrijednosti".
Područje B. - to su objekti koji povećavaju ulaganja u materijalne vrijednosti, ali nisu ulaganja u nekretnine u razumijevanju MSFI-ja: oprema i drugi objekti dugotrajne imovine, osim zgrada I. kopnene parcele
Kao i druge vrijednosti koje imaju materijalni oblik koju osigurava organizacija za privremenu uporabu kako bi primili dohodak. Materijalne vrijednosti koje se razmatraju u skladu s Planom naplate uzimaju se u obzir na računu 03 "Zatražite ulaganja u materijalne vrijednosti".
Računovodstvo za profitabilna ulaganja u materijalne vrijednosti u ruskom računovodstvu provodi se u skladu s PBU 6/01 "Računovodstvo za stalnu imovinu", i općenito odgovara računovodstvenom modelu početni trošakpredviđeno u MSFI 40. U isto vrijeme, ako je ruska organizacija iskoristila pravo ponovne procjene profitabilnih ulaganja u materijalne vrijednosti, ova opcija neće odgovarati računovodstvenom modelu po fer vrijednosti koju nude MSFI 40. Važno je napomenuti, za razliku od odredbi međunarodnih standarda zemljište U skladu s ruskim zakonodavstvom, ne podliježe ponovnom procjeni (str. 43 metodoloških uputa o računovodstvu stalne imovine).
U MSFI-ju je potrebno razlikovati imovinu stečenu investicijska aktivnosti ulaganja u nekretnine. Zajednička situacija: U novčanom protoku, troškovi se nalaze u sastavu investicijskih aktivnosti, au bilanci oni čine troškove uobičajene dugotrajne imovine.
Osim toga, takav izraz kao "se koristi u ruskom računovodstvu dugoročna ulaganja"U području računovodstva za izgradnju i investicijske aktivnosti. U skladu s propisom o računovodstvu dugoročnih ulaganja, odobren od strane Ministarstva financija Rusije od 30.12.1993. N 160 (u daljnjem tekstu: položaj N 160 ), pod dugoročnim ulaganjima su troškovi stvaranja, povećanje veličine, kao i stjecanje dugotrajne imovine dugotrajne uporabe (više od godinu dana), a ne namijenjena prodaji, s izuzetkom dugoročnog financijska ulaganja u državi vrijednosni papirivrijednosni papiri i odobren kapital druga poduzeća.
U skladu s Uredbom br. 160, dugoročna ulaganja povezana je s provedbom kapitalna konstrukcija u obliku nove konstrukcije, kao i rekonstrukciju, proširenje i tehničku predujku postojećih poduzeća i neproizvodnih objekata; stjecanje zgrada, struktura, opreme, vozilo i drugi pojedinačni objekti (ili njihovi dijelovi) dugotrajne imovine; stjecanje zemljišnih parcela i objekata upravljanja okolišem; stjecanje i stvaranje nematerijalne imovine.
Kao što možete vidjeti, pod definicijom dugoročnih ulaganja u skladu s odredbom, samo je samo objekti podložni objektima koji su pod proizvodnjom ili stjecanjem.
Kako slijedi iz prikazanih definicija, koncept ulaganja u nekretnine u okviru MSFI ne podudara se s definicijama dugoročnih ulaganja i ulaganja u prihodima u materijalne vrijednosti pod RAS-om.
Glavne razlike između koncepata "ulaganja u nekretnine" na MRS 40 i "dugoročna ulaganja" na Uredbu N 160 mogu se formulirati na sljedeći način:
- dugoročna ulaganja su samo predmeti koji su u fazi proizvodnje ili stjecanja, dok su objekti podložni konceptu ulaganja u nekretnine;
- ulaganja nekretnina može biti samo nekretnina, dok su dugoročna ulaganja širi koncept, a ovdje uključuje svaku imovinu i nematerijalnu imovinu;
- Ulaganja u nekretnine, za razliku od dugoročnih ulaganja, ne može se namijenjeno za uporabu u proizvodnji ili opskrbi robe, usluga, u administrativne svrhe.
S druge strane, postoje značajne razlike u definicijama "ulaganja u nekretnine" pod MSFI i "profitabilna ulaganja u materijalne vrijednosti" u RAS-u:
- ulaganja u dohotku u materijalne vrijednosti mogu biti svaka stalna sredstva, dok je ulaganja nekretnina samo nekretnina;
- U PBU 6/01, za razliku od MRS-a 40, takav cilj vlasništva nad imovinom kao povećanje kapitalne vrijednosti za ulaganja u prihodima u materijalne vrijednosti nije naznačeno.
- U MRS 40 kako bi se utvrdilo sukladnost objekta, status nekretnina ulaganja zahtijeva korištenje profesionalne prosudbe. Društvo razvija kriterije za određivanje ulaganja u nekretnine u skladu sa standardom, što je posebno važno kada je klasifikacija objekta predica. U RAS-u, uglavnom sve definicije daju jasniji kriteriji koji ne predviđaju korištenje profesionalne prosudbe.
Računovodstvena ulaganja u nekretnine
Ulaganja u nekretnine se priznaje kao imovina samo kada postoji mogućnost da će u budućnosti donijeti ekonomske koristi i trošak investicijske imovine može se pouzdano cijeniti.
U skladu s MRS-om 40, ulaganja u nekretnine trebaju se u početku treba mjeriti stvarnim troškovima, uključujući troškove transakcije. Stvarni trošak kupnje ulaganja u nekretnine uključuje kupovnu cijenu i sve izravne troškove. Izravni troškovi uključuju, na primjer, troškove profesionalnih pravnih usluga, poreza na prijenos imovine i drugih troškova.
Općenito, mjerenje početnog troška ulaganja u nekretnine u okviru MSFI se ne razlikuje od načela mjerenja u RAS-u, ali postoje neke razlike, od kojih će najznačajnije biti sljedeće:
- Pri odgađanju plaćanja za ulaganja u nekretnine, stvarni troškovi definiraju se kao diskontirana vrijednost, razlika između tog iznosa i zajednički iznos Plaćanje se priznaje kao postotni troškovi u razdoblju odgode;
- početnu vrijednost udjela nekretnina, koja je u posjedu poduzeća prema sporazumu o najmu i klasificirana kao ulaganja u nekretnine određuje se na isti način kao i za financijsko zakup, tj. Imovina treba priznati na najmanjim od dvije veličine: fer vrijednost nekretnina i vrijednost minimalnih isplata najma i ekvivalentni iznos treba biti priznat kao obveza;
- prilikom stjecanja nekretnina ulaganja putem razmjene, za neke iznimke predstavljene u MRS 40 standardu, njegova se vrijednost mjeri kao fer vrijednost;
- Kao što je već spomenuto, početni trošak MSFI investicijskih objekata dobivenih u leasingu ne se uvijek podudara s početnim troškovima RAS-a zbog razlika u svojim definicijama;
- Prilikom primjene MSFI u skladu s MSFI 1 "Prva primjena međunarodnih standarda financijskih izvješća", Društvo ima pravo procijeniti predmet ulaganja u nekretnine po fer vrijednosti ako je izabrao računovodstveni model za stvarne troškove.
Naknadna procjena objekta ulaganja u nekretnine provodi se na jedan način:
Računovodstvo po fer vrijednosti - Nakon početnog priznavanja objekata u iznosu od troškova za njihovo stjecanje, svi objekti se procjenjuju po fer vrijednosti, što odražava stanje tržišnih cijena na datum izvještavanja. Dobit (gubici) iz promjene fer vrijednosti odražavaju se u računu dobiti i gubitka u razdoblju njihovog pojavljivanja.
Računovodstvo stvarnih troškova kupnje - Ulaganja u nekretninu procjenjuje se na stvarnom trošku stjecanja minusa akumulirane amortizacije i akumuliranih gubitaka od umanjenja vrijednosti.
U procesu financijskih i gospodarskih aktivnosti u okviru MSFI-a može biti potrebno reklasificirati ulaganja u nekretninu. Prijenos objekta u ulaganja u nekretnine ili zaključak iz sastava provodi se samo ako se mijenja u načinu rada potvrđenih sljedećim događajima:
1) početak korištenja objekta u industrijskoj djelatnosti - prijenos objekta iz ulaganja u nekretnine u sastav dugotrajne imovine;
2) početak pripreme za prodaju - prijenos objekta iz ulaganja u nekretnine na zalihe;
3) kraj uporabe u industrijskoj djelatnosti - prijenos objekta iz dugotrajne imovine u nekretnine;
4) početak isporuke na operativni zakup - prijenos objekta iz rezervi u nekretnine;
5) Kraj izgradnje ili rekonstrukcije je prijenos objekta iz imovine u izgradnji ili rekonstrukciji (dugotrajna imovina) u ulaganju u nekretnine.
Prilikom prevođenja objekta uzeti u obzir po fer vrijednosti, od ulaganja u nekretnine u druge vrste imovine, ovaj objekt počinje se uzeti u obzir u novoj kvaliteti po fer vrijednosti.
U RBU nema prakse za prijenos dugotrajne imovine ili objekata dugoročna ulaganja U materijalnim vrijednostima u imovini namijenjenoj prodaji (dionice), ako je Društvo odlučilo prodati te objekte. Ovi objekti će i dalje biti navedeni na odgovarajući početni zadatak ruskih računovodstvenih računa, kao što su, na primjer, računi 01 ili 03. Stoga će biti potrebno koristiti ne samo računovodstvene podatke za sastavljanje izvješćivanja o MSFI-ima, ali i da znate planove za prodaju onih ili drugih nekretnina.
Prilagodbe transformacije
Unosi za transformaciju prilikom prelaska na MSFI:
Kada se preselite na MSFI ruske organizacije Posebnu pozornost treba platiti za objekte koji ispunjavaju kriterije za prepoznavanje ulaganja u nekretnine u okviru MSFI (MRS) 40 "ulaganja u nekretnine". Primjena računovodstveni modeli po fer vrijednosti Jedan od rijetkih alata za povećanje zadržane dobiti (neto dobit izvještajnog razdoblja) organizacije u usporedbi sa sličnim pokazateljima na rap, budući da cijene nekretnina (zemljišta i zgrada) obično raste.
U slučaju transformacije ruskog izvješćivanja u izvještavanju, sastavljen u skladu s MSFI-jem, moguće je sljedeće unosi za transformacijuPovezano s prepoznavanjem nekretnina ulaganja:
Reklamacije:
- prijenos dugotrajne imovine u nekretnine (MSFI 40),
- prijevod objekata profitabilnih ulaganja u materijalne vrijednosti u sastavu dugotrajne imovine (MSFI 16) ili u nekretninama ulaganja (MSFI 40);
zapisi vezane za dovođenje računovodstvenih metoda i procjena nekretnina ulaganja Na računovodstveni model po fer vrijednosti ili računovodstvenom modelu na početnom trošku, uključujući:
"Uklanjanje" rezultata ruske revalorizacije, ako predmeti ulaganja u nekretnine provodi revalorizaciju prema PBU 6/01;
ukidanje obračunate amortizacije, uključivanje promjene fer vrijednosti u neto dobit (gubitak) izvještajnog razdoblja (u slučaju modela fer vrijednosti);
snimanje korisna uporaba, metode amortizacije, procjenu troškova likvidacije, koji odražavaju gubitke od umanjenja vrijednosti u okviru MSFI-a 36 (ako računovodstvene politike Računovodstveni model se daje na početnom trošku).
Moguće prilagodbe koje se mogu zahtijevati prilikom transformacije izvješćivanja o ulaganju u nekretnine Društva:
- Reklasifikacija imovine koja je nekretnina ulaganja u skladu s MSFI-jem, od sastava ulaganja u dohotku u materijalne vrijednosti / dugotrajne imovine prema RAS-u
- Reklasifikacija vrijednosti imovine, koja je nekretnina ulaganja u skladu s MSFI-jem, od zaliha prema RAS-u
- Priznanje u MSFI ulaganja u nekretnine dobivene u okviru Sporazuma o financijskom zakupu i ispunjavanju definicije nekretnina ulaganja
- Reklasifikacija objekta pod ulaganjem nekretnina
- Priznavanje nekretnina ulaganja dobivenih u okviru Ugovora o operativnom najmu i ispunjavanju definicije nekretnina ulaganja
- Prijevod investicijskih nekretnina u dugoj imovini
- Ponovno izračunavanje početne vrijednosti nekretnina ulaganja pri kupnji
- Dovođenje početne vrijednosti nekretnina ulaganja prije njegove fer vrijednosti prilikom primanja nekretnina ulaganja razmjenom
- Formiranje početne vrijednosti nekretnina ulaganja dobivenih u okviru Ugovora o radu ili financijskom zakupu
- Rekalkulacija troškova ulaganja nekretnina zbog svog remonta
- Razgraničenje gubitka umanjenja vrijednosti ulaganja nekretnina s napretkom metode procjene na početnom trošku
- Snažno obračunate amortizaciju na nekretnine ulaganja procijenjena po fer vrijednosti
- Prilagodba obračunate amortizacije na nekretnine ulaganja
- Prilagodba troškova nekretnina ulaganja dobivenih kroz prijenos dugotrajne imovine u nekretnine ulaganja
- Revalorizacija nekretnina ulaganja ulaganja iz ulaganja u prihode u materijalne vrijednosti ili stalna sredstva (rezultat revalorizacije odnosi se na "kapital")
- Prijevod dionica u investicijske nekretnine
- Revalorizacija nekretnina ulaganja procijenjena po fer vrijednosti (rezultat revalorizacije odnosi se na dobit / gubitke)
- Prilagodba troškova nekretnina ulaganja dobivena prijevodom iz dugotrajne imovine namijenjene prodaji
- Sterno poslovanje za prodaju nekretnina ulaganja zbog činjenice da se na ostvarive imovine rizika i koristi nisu prešli na kupca
- Otpišite nekretnine ulaganja prenesene pod financijskim ugovorom o najmu
- Otvorite nekretnine ulaganja, spaljeni pod MSFI (ili obrnuto).
Problemi transformacije
Pogreške u izvješćivanju sastavljenom međunarodni standardipodijeliti u tri skupine. Prvo, to su nedostaci koji su primljeni prilikom pripreme izvješćivanja ruski standardi, Drugo - s njegovom transformacijom. I konačno, treće, pogreške koje se pojavljuju tijekom izvješćivanja o zahtjevima MSFI-ja. Pogreške koje pripadaju prvoj i drugoj skupini mogu se pojaviti samo ako tvrtka izvještava pod MSFI transformacijom. Tijekom tog procesa, izvještavanje, koje je pripremljeno na ruskim standardima, ispravljeno prema zahtjevima IFRS-a. Jasno je da, ako će u prvom biti pogrešaka, većina ih je "dim" i u izvješćima sastavljenih od strane međunarodnih standarda. Za iste tvrtke koje su u paralelnom zapisu pod MSFI i RAS, neće biti pogrešaka ove vrste.
Pogreške izvješćivanja sastavljene su pod MSFI-nsom, koje se odnose na prvu skupinu, mogu se ispraviti na dva načina. Prvi je promijeniti početne podatke. Pričamo O pokazateljima izvješćivanja, koji se prikupljaju na ruskim standardima. Drugi je napraviti dodatne prilagodbe koje se odnose na pogreške. Odabirom određene metode, tvrtke prvenstveno nastavljaju s broja otkrivenih detektora.
Ako kažemo, recimo, više od stotinu, lakše je formirati novo izvješćivanje Prema ruskim standardima. A ako su samo dva ili tri, naravno, bolje je proizvesti dodatne prilagodbe. Ako nađete pogreške u ruskom računovodstvu prije izvješća u porezna inspekcija, bolje je koristiti prvi način. Objasnimo zašto. Tijekom izvještavanja o izvješćivanju MSFI-a, koji je sastavljen metodom transformacije, revizori će usporediti podatke o transformacijskim tablicama s pokazateljima bilance i računom dobiti i gubitka u poreznom inspektoratu. Ako otkrije odstupanja, onda ćete morati objasniti njihov uzrok. Ako su pogreške ispravljene podešavanjem u procesu transformacije, nitko neće zahtijevati dodatna objašnjenja.
Tijekom izvještajne transformacije pojavljuje se vjerojatnost pogrešaka vrlo visoka. Uostalom, ovaj postupak uključuje nekoliko faza. Često ga troše bez posebnog softvera, samo excel pomoć, Najteže je reklasificirati dohodak, troškove, imovinu i obveze. Činjenica je da postoji veliki rizik da svaka imovina ili troškovi neće biti reklasificirani. Ili, još gore, oni će biti isključeni iz skupine u kojoj su navedeni u skladu s RAS-om i neće biti uključeni u skupinu u kojoj bi trebali biti u skladu s MSFI-jevima. Dajmo primjer.
Pretpostavimo da tvrtka ima zgradu na bilanci, koju daje operativnom najmu. Prema zahtjevima RAS-a, mora se uzeti u obzir kao glavna sredstva. I prema MSFI, ovo ulagačko vlasništvo. To znači da se izvješćivanje u okviru MSFI-ja, ovaj nekretnini objekt svaki put kada trebate prevesti s grupe "Fiksni alati" u grupu "Investment imovine". Ako se to radi u društvu bez posebnih računalnih programa, moguće je da će se pojaviti pogreške.
Na primjer, računovođe:
a) Zaboravili ste prevesti objekt iz grupe "Fiksni alati" u grupu "Investicijsko vlasništvo";
b) donio je iz grupe "fiksne imovine", au skupini "ulaganja u nekretninu" nije stavljala;
c) pogrešno odražavaju troškove objekta u grupi "ulaganja u nekretnine" i tako dalje.
Da bi se smanjio broj pogrešaka tijekom reklasifikacije i na istoj fazi transformacije, potrebno je minimizirati utjecaj "ljudskog faktora". Da biste to učinili, dovoljno je razviti visokokvalitetne tablice transformacije i kontrolirati ispravnost informacija uvedenih u njih. Također je potrebno jasno registrirati sve potrebne postupke za proces transformacije za svaku vrstu imovine, obveza, prihoda i troškova, a možda i za pojedine operacije. Za svaku tvrtku ovi postupci će biti različiti. Oni ovise o vrsti aktivnosti, organizacijska strukturakoristi poslovne procedure, volumen informacija se obrađuje i mnogi drugi kriteriji.
To je još bolje ako tvrtka koristi posebne računalne programe pri transformaciji. Na primjer, postupci transformacije mogu se konfigurirati u istom programu u kojem Društvo račune za ruske standarde.
Međutim, čak i unatoč svim mjerama poduzetim za sprječavanje pogrešaka, neće ih u potpunosti izbjeći. Otkriveni nedostaci treba ispraviti.
Zaključak
U ruskom računovodstvu i izvješćivanju, uloga MSFI-ja se povećava.
Prilikom razvoja računovodstvenih politika za 2012. godinu treba pamtiti da je razlika u računovodstvenim modelima MSFI-a i ruska pravila On će podrazumijevati dodatne prilagodbe tijekom transformacije, osobito u pogledu knjigovodstvene vrijednosti objekta akumulirane amortizacije. Osim toga, prilagodbe mogu biti povezane s profinjenim životom i određivanjem gubitaka od umanjenja vrijednosti.
- Ovaj članak je tako jedinstven, da nismo mogli pronaći nikakve usluge vezane uz to!
Priznavanje, procjena i objavljivanje informacija o ulaganja u nekretnine Regulirano je MRS 40 "ulaganja u nekretnine". Ulaganja u nekretnine su objekti vlasništva, kao što su zemljište i zgrade (mogu biti dio zgrade), ili oba elementa zajedno s tvrtkom kako bi dobili prihod od iznajmljivanja i / ili prihoda od povećanja njihove vrijednosti.
Ako se dio imovine koristi za primanje najam, a drugi za proizvodnju robe (radovi, usluge), onda je tvrtka dužna uzeti u obzir odvojeno. Međutim, ako se samo manji dio koristi za proizvodnju, standard omogućuje klasifikaciju objekta kao investicijskog vlasništva. Nekretnine koje roditelj ili podružnica ne primjenjuju na ulagačku imovinu, jer je skupina tvrtki vlasnika.
Ulaganja u nekretnine se priznaje kada postoji mogućnost primitka budućih ekonomskih koristi i njezini trošak može pouzdano odrediti.
U početku se ulaganja ulaganja procjenjuje na stvarnim troškovima nabave, koji se sastoje od troškova imovine i izravnih troškova kupnje. Nakon toga, Društvo mora odrediti u računovodstvenim politikama odabranu metodu obračuna ulaganja u nekretnine: ili po fer vrijednosti ili stvarnim troškovima. U isto vrijeme, odabrana metoda računovodstva mora se primijeniti na sve objekte ulaganja nekretnina.
Fer vrijednost objekta je iznos za koji se ovaj objekt može zamijeniti prilikom izrade transakcije između svjesnih, zainteresiranih i neovisnih stranaka. Promjene fer vrijednosti odražavaju se u računu dobiti i gubitka razdoblja u kojem su nastali.
Računovodstveni model za stvarne troškove uključuje računovodstvo ulaganja u nekretnine po trošku njegovog stjecanja minus akumulirane amortizacije i akumuliranih gubitaka od umanjenja vrijednosti (ako postoji), što odgovara računovodstvu dugotrajne imovine.
Na kraju sporazuma o najmu i prijenos imovine na imovinu koji zauzima vlasnik;
Početak rekonstrukcije kako bi se prodalo, kada se prenosi na zalihe;
Početak operativnog najma pod ugovorom.
Priznavanje nekretnina ulaganja mora se prekinuti kada se ne očekuju ekonomske koristi od objekta. Odlaganje objekta ulaganja u nekretnine javlja se na prodaji ili prijenosu na financijsko zakup.
Obvezno objavljivanje informacija je: model za računovodstvo ulaganja u nekretnine, kriterije za razvrstavanje ulaganja u nekretnine, stupanj procjene neovisnog procjenitelja, iznos prihoda od najma od ulaganja u nekretnine, izravne operativne troškove i akumulirane amandmanske vrijednosti.
Trenutno, tvrtke vezane uz stjecanje ili stvaranje objekata za nekretnine su raširene kako bi se naknadno prijenos na zakupu. U isto vrijeme, potrebno je razmotriti razmišljanja u financijskim izvještajima navedene imovine, koje reguliraju MSFI 40 "ulaganja u nekretnine".
Smatrati sljedeći pojmoviu tijeku MSFI-ja.
Ulaganja u nekretnine je nekretnina u obliku zemljišnih i (ili) zgrada (dijelovi zgrada - prostorija), koje organizacija raspolaže na temelju sporazuma o vlasništvu ili financijskom zakupu (leasing) i koji je namijenjen isključivo za ciljanu uporabu prenesenim i (ili) dobivanje prihoda od povećanja troškova kapitala (povećanje troškova imovine).
Nekretnina zauzima vlasnika je nekretnina u obliku zemljišta i (ili) zgrada (dijelovi zgrada - prostorija), koje organizacija raspolaže na temelju vlasničkog ili financijskog ugovora o zakupu (leasing) i koji je namijenjen isključivo za ciljano koristiti u proizvodnom procesu i (ili) isporuke proizvoda ili administrativne svrhe. Ova nekretnina trebala bi se odraziti na izvješćivanje u skladu s MSFI 16 "fiksne imovine".
Fer vrijednost - vrijednost imovine, naznačena u transakciji između dobro informiranih stranaka, koje imaju namjeru napraviti određenu transakciju i neovisne o međusobnoj.
Ostatak (ravnoteža) troškova - vrijednost u kojoj se imovina priznaje u financijskim izvještajima ( računovodstvena bilanca), smanjena za iznos akumulirane amortizacije i gubitaka od umanjenja vrijednosti.
Navedeni uvjeti trebaju se održati u vrijeme početnog priznavanja imovine. U isto vrijeme, organizacija može dobiti buduće ekonomske koristi od vlasništva ulaganja u nekretnine samo prilikom premještanja na sve rizike i prednosti povezane s posjedovanjem ove imovine.
Trošak imovine obično je lako procijeniti. Može se definirati, na primjer, na temelju uvjeta ugovora o prodaji.
Ulaganja u nekretnine u početku se uzima u obzir u MSFI-u stvarna cijenakoji uključuje troškove stjecanja, kao i druge izravne troškove povezane s stjecanjem imovine.
Za naknadnu procjenu ulaganja u nekretnine u IFRS-u, organizacija u skladu s računovodstvenom politikom odabire jedan od dva moguća računovodstvena modela:
- računovodstvo na početnom trošku stjecanja (troškovni model računovodstva);
- računovodstvo po fer vrijednosti (računovodstveni model po fer vrijednosti).
U računovodstvu navedene imovine po fer vrijednosti nakon što se reklasificira kao trošak rezervi ili dugotrajne imovine (u vlasništvu imovine) bit će fer vrijednost ulaganja u nekretnine na dan promjene u načinu korištenja.
Organizacije u procesu gospodarske aktivnosti samostalno stvaraju, stječu u trećim osobama ili otuđenim u korist trećih osoba razne imovine koja se može klasificirati razne baze, Svaka vrsta određenog nekretnina ima vlastite karakteristike vezane uz njezinu refleksiju u financijskim izvještajima organizacije. Kako bi se mogli pouzdano odražavati imovine s imovinom u MSFI-ju, potrebno je:
- dostupnost pouzdanih kriterija za razvrstavanje imovine organizacije;
- znati i uspješno primijeniti značajke refleksije u izvješćivanju o operacijama sa svakom vrstom imovine.
Temeljna razlika je u tome što se, prilikom uzimanja u obzir dugotrajnu imovinu na revaloriziranoj vrijednosti, višak knjigovodstvene vrijednosti imovine u odnosu na stvarnu vrijednost je povećanje vrijednosti imovine procjenjivanja i ne primjenjuje se na financijski rezultati (Ne odražava se u računu dobiti i gubitka). Prema načinu obračunavanja po fer vrijednosti, sve promjene fer vrijednosti odražavaju se u računu dobiti i gubitka. U isto vrijeme, predmeti ulaganja u nekretnine, koji se provode po fer vrijednosti, odredbe MSFI-a 36 "upadajuće umanjenje vrijednosti".
Izbor metode obračunavanja (na rezidualnoj ili fer vrijednosti) obavlja organizacija samostalno i na dobrovoljnoj osnovi. Ova odluka trebala bi se odraziti na računovodstvenu politiku organizacije. Organizacija je dužna primijeniti odabranu metodu računovodstva u odnosu na sve svoje investicijske imovine. Promjena odabrane metode mjerenja treba biti uvjerljivo razumna. Njegova promjena je moguća samo ako dovodi do ekonomičnije razumne formiranja izvješćivanja.
Ulaganja u podružnice i suradnike.
Podružnice su definirane kao oni koji su pod kontrolom druge tvrtke nazvane majčinom. Kontrola je takav skup okolnosti koje stvaraju mogućnost matičnog društva za određivanje financijske i ekonomske politike podružnice kako bi primili koristi od svojih aktivnosti.
Zajednička kontrola - zbog raspodjele ugovora o kontroli gospodarske aktivnosti Tvrtke.
Pridružena tvrtka je tvrtka čije aktivnosti imaju investitor može imati značajan utjecaj i, po definiciji nije podružnica ili udjela u zajedničkim aktivnostima.
Svi izvjestitelji izvještavanja podružnica i majčinskih poduzeća trebali bi biti uključeni i prikazani u konsolidiranom izvješćivanju Grupe, koji opisuje rezultate cijele skupine za izvještajno razdoblje.
Pokazatelji podružnice nisu uključeni u financijsko izvješćivanje Grupe ako:
1. Podružnica se kupuje u svrhu prodaje u bliskoj budućnosti;
2. Podružnica se nalazi u uvjetima značajno i dugo vremena ograničava svoju sposobnost da prevede sredstva na matičnu tvrtku.
U financijskim izvještajima matičnog društva kao neovisna organizacija za prava pravna osoba Ulaganje u podružnice može se uzeti u obzir:
1. na stvarnom trošku;
2. na tržišnoj vrijednosti;
3. prema metodi sudjelovanja.
Način obračunavanja vlasničkih ulaganja je da su ulaganja poduzete na računu o stvarnim troškovima ulagača, na kraju svakog izvještajnog razdoblja, prilagođeni su promjenama u udjelu ulagatelja u neto imovini Društva koja je predmet ulaganja.
Udio investitora u dobiti (gubitak) pridružene tvrtke prilagođen je ocjenom Čista imovina Pridružena tvrtka na dan kupnje po fer vrijednosti, dok je udio investitora u nepotpunoj dobiti (gubitak) o međusobnim transakcijama isključen. Međutim, uzajamno poslovanje i ravnoteže na izračunima ne podliježu iznimku, jer Pridružena tvrtka nije članica grupe.
Investitor mora prestati koristiti metodu sudjelovanje Od gubitka značajnog utjecaja na povezanu tvrtku.
Ulaganja u nekretnine je nekretnina u vlasništvu vlasnika u okviru Sporazuma o financijskom zakupu kako bi se dobile isplate najma ili povećanje vrijednosti kapitala ili oboje zajedno, ali ne i namijenjene za uporabu u proizvodnji, opskrbi robe, pružanje usluga ili administrativne svrhe, i ne na prodaju tijekom običnih gospodarskih aktivnosti.
Nekretnine u vlasništvu - nekretnine u vlasništvu vlasnika, namijenjene za uporabu u proizvodnji, opskrbi robe, pružanje usluga ili administrativnih svrha.
Kriteriji za priznavanje imovine imovine:
1. vjerojatnost budućih ekonomskih koristi;
2. Mogućnost procjene nekretnina ulaganja.
Početno priznavanje ulaganja u nekretnine provodi se po trošku stjecanja. Kasniji dodatni troškovi Mora se povezati s povećanjem knjigovodstvene vrijednosti ulaganja u nekretnine ako povećaju njegov prinos. Drugi naknadni troškovi nisu kapitalizirani, ali treba teretiti troškove razdoblja u kojem su nastali.
Naknadne procjene vrijednosti objekata ulaganja u nekretnine mogu se predstavljati kao dva pristupa:
1. Ulaganje ulaganja nakon početnog priznavanja treba ocijeniti po fer vrijednosti, a njegove promjene trebaju se odraziti na dobit i gubitke;
2. Na početnom trošku stjecanja, u kojem se u nekretnini odražava u bilanci manje akumulirane amortizacije i gubitke od umanjenja vrijednosti.
Ulaganja u nekretnine mogu se isključiti iz ulaganja u nekretnine ili obrnuto, a nekretnina može biti uključena. Procjena tijekom reklasifikacije se provodi:
1. ili na početnoj vrijednosti;
2. ili po fer vrijednosti.
Razlika između fer vrijednosti na dan prijevoda i prethodne knjigovodstvene vrijednosti trebala bi se prepoznati kao dio dobiti ili štete u razdoblje izvješćivanja
Odlaganje objekata ulaganja u nekretnine nastaje prodajom ili donošenjem financijskog zakupa.